住宅禁商　深圳写字楼租售或将两旺

　　前不久，在深圳市最新的一期政府公告中，下发了《关于进一步发展现代商贸物流业的意见》，意见第十八条明确提出“实行住宅禁商”。即“禁止属居住性质的房产擅自改变用途，进行商业活动。”《意见》还指出，具体实施意见由市工商部门会同市贸工部门研究制定。

　　记者就此事拨打了市工商部门咨询电话，接线人员表示，尚不知最近进展，但住宅不能注册公司是一贯的政策，按照深圳市“清无”的相关政策，住宅不能办公，不能注册公司，但是高科技研发的企业除外。

　　记者同时从各房产中介了解到，在实践中，2005年时就开始实行住宅禁商，但是考虑到一些历史遗留因素，对于某些商住楼、商务公寓等，实践中已经有超过80%单位用作办公的，经过业主委员会同意，也能继续办公并注册。同时规定，商住楼过户后，就转成住宅。

　　住宅禁商的政策出台成为近来深圳商用物业市场的焦点，业内人士表示，若全面实行住宅禁商，将增大写字楼租赁需求，导致写字楼的租金上涨，空置率降低。

　　中低档写字楼率先受益

　　“住宅禁商的实施，对写字楼市场是一个利好。”中原地产写字楼部福田区域经理黄国雄表示，“乙级、丙级写字楼的需求会增加，刺激其租金、售价上涨。”他认为，对甲级写字楼直接影响比较小，因为在住宅办公的公司以小企业为主，看重的是住宅办公的低成本，禁商后不会选择甲级写字楼。

　　据记者了解，广州2005年5月全面实施住宅禁商后，一些中介写字楼租赁成交量一个月翻了两番。北京2006年开始实施住宅禁商，一个多月后，北京中低档写字楼的租赁成交量猛增两成，租金、售价也出现上涨。

　　“实际上，深圳去年也开始实施住宅禁商，效果在逐渐体现。” 中原地产写字楼部罗湖一区经理范进佳以罗湖为例表示，“写字楼租金持续增长。”他举例说，罗湖乙级写字楼太平洋商贸大厦，年初租价大约是40-45元/平方米/月，现在上涨到65-75元/平方米/月，涨幅达6成多。6月以来，写字楼售价受到限制港人购房、房贷紧缩等政策调控，出现调整，但是租金仍在持续上涨。

　　去年，罗湖甲级写字楼整体入驻率只有92%，乙级85-90%。目前，国贸、地王商圈的典型写字楼，入驻率在97%、98%，甚至更高。

　　“长期看，也会刺激甲级写字楼租金、售价上涨。”范进佳分析，“因为写字楼市场是联动的，丙级、乙级都涨了，甲级也会涨。”

　　短期将加剧供求矛盾

　　据记者调查采访，深圳目前住宅办公的情况依旧很普遍，一部分是商住楼，典型的如罗湖的国贸商住楼、庐山大厦B座等，一些是商务公寓，如福田的求是大厦、万轩国际等。在华强北，也有大量的手机、电子公司在住宅楼里面办公。

　　事实上，深圳住宅禁商政策在2005年就开始实施，但没有北京、广州那么激烈。由于历史因素，长期以来很多商住楼、商务公寓就是以办公用途为主，其物业管理费往往在10元/平方米/月左右，住家根本不会住。这种情况，只要业委会同意，也能继续办公。不过政府设置了逐步退出的机制，要求商住楼过户后，就转为住宅，不再用作办公用途。

　　“若此次《通知》采取一刀切的办法，全面实施‘住宅禁商’，影响将很大。”有业内人士担忧，“短时间内将加剧市场供求差，一些商业繁华区域可能出现租客迁移潮，市场动荡，写字楼的租金立刻会上涨。”

　　该人士指出，这对一些厂房改造的写字楼是好消息，开发商可能会加快此类物业开发。但难以导致开发商新建中低档写字楼，因为深圳写字楼市场主流需求还是大面积、高档写字楼，而且写字楼拿地成本很高，新建低档写字楼难以收回成本。

　　■ 供求现状

　　上半年写字楼断供 但后市供应较充足

　　今年上半年，深圳仅有7个写字楼项目上市，总供应量仅15.4万平方米，同比去年大幅下降了41%，由此造成了写字楼市场供不应求的状况，促成租售价高涨，也促成了今年二手写字楼市场的极度繁荣。

　　今年下半年，新入市和即将入市的写字楼也只有7个，包括福田中心区的港中旅大厦、嘉里建设广场，中心西区的金运世纪大厦、时代科技大厦，南山区的海岸城西座、嘉豪大厦和罗湖的鼎峰大厦。不过，下半年面市的写字楼体量明显比上半年大，7个写字楼总建筑面积约40万平方米，供应相对充足。

　　世联行预测，未来深圳的三级写字楼市场将进入高速发展阶段，2007年中心西区、南山区将加速发展，进一步缩小与中心区的差距，宝安区的写字楼亦将初具雏形。2008年罗湖、华强北将随旧改项目相继入市，再度成为热点商务片区。基于目前二手写字楼租金上涨速度较慢，同时考虑到未来各个商务片区成熟度全面加强，可以预见三级市场的写字楼租金将加速上涨。

　　据统计，在2007至2009年的未来两年内，深圳将会有160万平方米的一手写字楼陆续推向市场，其中中心区60万平方米，中心西区20万平方米，南山区10万平方米，华强片区50万平方米，罗湖20万平方米。可见，今年上半年明显的写字楼“断供”现象即将改变，深圳写字楼后市供应充足。

　　走势分析

　　乙级写字楼或迎“春天”

　　住宅禁商，对甲级写字楼市场的影响不大，但乙级写字楼的春天或将由此到来。

　　据世联行统计，租用住宅进行办公的客户约占整体租赁客户的15%—20%，其工商事务部相关负责人分析道：“对于这部分公司而言，节约租金成本往往是选择办公场地的首要因素。住宅禁商出台后，由于考虑到相关政策的要求及办公环境的限制，部分企业在选址的过程中，将会把价格低廉且物业质量明显高于商住楼的乙级写字楼作为自己的首选，因此对乙级写字楼是直接利好。”

　　据介绍，罗湖区有不少楼龄较长的写字楼具有明显的低价优势，而且周边配套齐全，但是很多都外观陈旧，产权复杂，中央空调基本不能满足加班需求，大厦进驻公司类型复杂。福田和南山新增了一批由厂房改变而来的写字楼，例如车公庙、八卦岭、金地工业区、科技园片区、蛇口厂改写等，另有一些商住楼和陈旧的写字楼，主要优势在于周边配套设施齐全，物业管理费用低。这些都是原在住宅区办公的公司以后可选择的廉价写字楼。