高莞高端写字楼相继入市
7月27日，备受业内瞩目的万达中心正式启动认筹，这是东莞又一个国际甲级写字楼，也标志着东莞的写字楼开发，进入了一个全新的高度。这个高度并非单指环球经贸中心等新一批高端写字楼创下的建筑高度，更代表写字楼开发水平的新高度，以及将带来售价和租金水平的新高。业内人士认为，伴随着东莞产业升级城市转型，以环球经贸中心、万达中心、海德广场为首的新一批高端写字楼的出现，将带领东莞写字楼市场，进入了一个新的市场空间。在新的市场环境下，东莞的写字楼是否还会面临高空置率的问题，如何突破租金水平的天花板，如何营造更好的商务办公环境？备受社会关注。
传统写字楼 租金水平整体偏低
平均月租金45－50元/平方米，是现在东莞城区写字楼的普遍水准。无论是在中心广场侧，还是在东莞大道边上，位置交通都非常不错，但东莞写字楼的租金，就是连续多年停滞不前。业内人士认为，以中小企业为主的写字楼经济，是导致租金水平得不到上涨的重要原因，此外，写字楼物业管理服务水平偏低、硬件配套跟不上，也是导致租金缩水的原因。
中小企业为消费主力 难以支撑高租金
在厚街经营儿童服装业的项统，经营着一家小型服装公司。他的公司是从小作坊慢慢成长起来的，以前跟着一些大企业做贴牌，做出口，而今有了自己的订单，开始转向国内市场。尤其是在今年，他的公司得到了长足的进步，上半年接了国内30多宗订单。公司业务发展，结果必然是积极扩张。但摆在项统扩张前的第一个问题，就是该有一间像样的工作室。项统目前办公的地方，在服装厂的二楼，设施简陋，形象较差，自然不能用来接待客户。因此，项统有了租住办公室的想法。
项统联系了在南城工作的同学，让同学帮助打听租在南城中心广场区域的办公室，100平方米以内的，平均每月多少钱一个平方米。同学的调查结果，很快反馈给了项统，南城中心广场周边的办公楼，有胜和广场、华凯大厦、中环财富广场等，每月租金在45－50元/平方米左右，同学在回馈消息后面，还加了句“很便宜”。但尽管如此，项统还是觉得有点贵，“45－50元/平方米确实不算高，但是我们公司是小本经营，只在发展初期，租办公室的目的是为了充门面，让人觉得我们有实力，实际用处不大，一个月几千块还是有些浪费。” 项统表示，他想努力再找形象不错但便宜一点的写字楼。
在东莞，像项统这种中小企业租用城区写字楼的现象很多。“东莞是以制造业闻名的城市，高新科技类公司尚在崛起，本土大型企业往往又有自己的独立办公楼，以中小企业为主的写字楼经济，租金连年涨不上去，是正常现象。” 启富置业总经理助理林晶在接受记者采访时表示，写字楼租金低，成了东莞写字楼业的一个特殊现象。
林晶称，东莞目前的写字楼主要分布在东城、南城两个区域，这两个区域的租金相当，均处在每月45－50元/平方米。高端一些的写字楼，如风头正劲的环球经贸中心，甲级标准，租金也只有80元/平方米。林晶表示，东莞连续3年写字楼租金未出现明显上涨，租金水平一直维持在平均50元/平方米以内。
硬件配套不足物业服务不到位影响租金水平
除了鲜少有大型品牌公司入驻，导致东莞写字楼租金低之外，写字楼本身的配套不足、硬件设施不过硬，也是租金水平无法上涨的主因。南城中盛商务大厦现阶段租金只有每月38元/平方米。虽然靠近中心广场，交通便捷，景观开阔，但是租金连年停滞不前。而租住过中盛商务大厦的人都知道，大厦内电梯分布不均，是导致租金水平低的主要原因。
中盛商务大厦一共只有四部电梯，但是近20层的办公楼，每一层都是人满为患。此外，还有保险公司、银行在此整层租用，这些公司的区域培训、会议，均选择在中盛商务大厦。因此每天的上班、下班的高峰时间，电梯就不够用，必须要限流、排队上电梯。不少在这里上班的白领，每天要多用十分钟时间来排队。经常有人因为电梯的限流，耽误时间、耽误工作而怨声载道。
电梯是租金的硬伤，物业管理水平不够，也是导致租金不能上涨的重要原因。东城君豪商业中心，因为物业的“节源开流”，15层楼体，只配备一个清洁工。租用在此的企业，常常因为垃圾不能及时清理，地面不能及时清洁而烦恼。更有甚者，大厦内的洗手间因为常年清理不到位，出现老化，污渍厚积，在与物业交涉无果之后，业主联合起来出钱重新装修。根据在此大厦上班的职员介绍，大厦入户大堂常年只配备一个保安，大堂的一半甚至还租给快递公司用来承接业务。也正是因此，该大厦租金常年维持在40元/平方米。
不光是中盛商务大厦、君豪商业中心等因为硬件和物业的问题，租金得不到提升。东莞很多的写字楼，均存在或多或少这样类似的问题。电梯拥堵、物业管理经验不足、停车场配备不足等，各种问题都会导致写字楼办公环境得不到改善，因此租金停滞不前。
新一批高端写字楼入市 引领市场潮流
东莞近些年来涌现出了大批具有国际甲级标准的写字楼，如环球经贸中心、海德广场、万达中心等。在东莞写字楼市场并一向偏冷的情况下，高端写字楼的出现无疑让人振奋。这些写字楼的销售出路在哪？东莞有需要甲级写字楼的企业吗？这些问题都让人尤为关注。
新一代写字楼入市冲击市场
2009年，环球经贸中心浮出水面，在打好根基之后，项目高度每日见长。作为已封顶的东莞第一高楼，也是国际化甲级写字楼。该楼的出现，不仅改变了东莞建筑的高度，也改变了东莞写字楼市场的现状，并对现有的写字楼市场造成了强有力的冲击。
从环球经贸中心之后，东莞逐渐浮出了一些有代表性的写字楼项目，比较有特色的有占据交通要道、可看中心广场景观的中环财富广场，以后现代建筑为特色的汇峰中心，占据东莞地标位置的海德广场，追求现代化科技化的盈锋中心等等。今年7月下旬，东城万达中心正式认筹，这是东莞又一个国际甲级写字楼。这些写字楼与东莞以往传统的楼宇，有着截然不同的特色，或是强调主题，彰显地位，或是以文化为基调，打造不同的写字楼风格。有的以硬件取胜，有的以地理位置为卖点。
从环球经贸中心到万达中心，东莞的写字楼市场正在发生着改变。环球经贸中心更像是一个分水岭，将之前的写字楼隔开，并引导东莞的写字楼进一步向科技化、现代化迈进。并在这个过程中，注入人文内涵，关注消费体验，积极促进物业服务，让东莞的写字楼市场上了一个新的台阶。
产业转型升级带来发展机遇
在采访写字楼市场的时候，记者碰巧在万达中心认筹活动上，认识了一对来自虎门的夫妇。丈夫刘先生声称，他们是在虎门开工厂的生意人，公司现在的发展规模正在扩大，订单在增多，有想要扩张的想法。“我们早就得知了万达广场这边要建写字楼的消息了，而且也研究了很久，就有买一套，用来做办公室的想法。”刘先生称，他们在研究了一段时间之后，发现万达要建的写字楼属于甲级水平，价格不会太低，后来有了动摇的念头，不打算买了。但正是这个时候，刚从国外留学归来的儿子，知道了这件事，最终说服了刘先生夫妇，买下了万达中心一套写字楼。“儿子认为，企业的转型需要更大的展示平台，好的写字楼、优质的办公环境，就能够为我们提供这样的帮助，此外万达中心的地理位置比较好，即使买了不用，用来投资也是不错的选择。”刘先生说，他儿子的观念比较超前，认定了好的写字楼能够改变企业现状。
抱着这种念头的人很多。在万达中心启动认筹的三天内，有好几家单位在万达销售中心内，以3000万元/层的价格整层订购写字楼。东莞东城万达广场投资有限公司副总经理何广长在接受记者采访时表示，东莞市将会着力在东城区域打造汇聚各大金融机构和相关企业的核心金融圈，通过这样的金融圈的辐射能力和品牌汇聚实力，为整个东莞产业升级提供全新的动力。而东城作为东莞未来核心金融圈，东城的高端写字楼必然成为下轮房地产投资热潮的集中地。也因此，看中了这种未来前景的人，纷纷入资写字楼，无论是自用还是投资，都不惜重金下定。
业内人士认为，东莞处于告别世界工厂产业不断转型升级的过程中，而今东莞的楼宇经济也正呈现出快速发展的态势，但写字楼随着经济形势的发展，传统的一批写字楼已经远远不能满足在新的经济形势下的企业的需求，对应相匹配的国际高端写字楼正成为市场主流。
业内人士认为，当下的东莞不缺写字楼，缺的是高端配置的顶级写字楼，缺的是能提供优质化管理服务的写字楼。根据东莞当前经济发展的趋势，未来写字楼投资的主流趋势将集中在高端写字楼领域，东莞写字楼的价格也会因此有所突破。