2013年上半年成都商业地产市场数据分析报告

2013年上半年成都商业地产市场火力十足，“新国五条”的出台在限制住宅市场的同时为商业地产市场带来了更多投资者的追捧，不管是销售市场还是租赁市场都尝到了不少的甜头，预计...

一、2013上半年成都商业地产市场大事件

13年上半年大事件就是房产调控出台的“新国五条”，对此，很多业内人士也纷纷表示，住宅地产将面临更严的调控，反过来刺激了商业地产的投资，尤其是写字楼和商铺，将迎来暖春。市场也印证了这些预测。调查地产市场发现，商铺、写字楼市场率先发力，相关求租量比去年同期增长50%以上。

成都商业地产众多，今年竞争更激烈。2013年成都商业地产继续蓬勃发展，特别是下半年，将会有更多大型商业项目的呈现，竞争或将更加激烈，也将促进开发商研发比以前更好、更精细的产品。

二环路“双快”通车，沿线商圈成热门。二环沿线的商圈已成为目前成都最炙手可热的商业投资焦点，聚集了几十个购物中心、大卖场，数百上千的商铺。二环路建成之后没有像广州等其他城市高架桥建成后，沿线住宅及商业遭遇“滑铁卢”的窘境，近期成都二环沿线的热门商圈反倒不同程度地出现租金上涨行情。

上半年成都商业地产掀起近郊淘金热潮。近年来，成都二圈层城市建设突飞猛进，为近郊提供了更广阔的居住、休闲、投资选择空间。特别是伴随着龙泉、温江、新津等成都卫星新城的各项经济指标的大幅攀升，郊区商业地产市场迅速升温。一些大型地产企业、品牌公司纷纷挺进郊区，开发建设商业地产项目，为近郊商业地产投资带来广阔的发展空间和机遇，也在成都楼市掀起一股近郊淘金风潮。

小投资商业地产受欢迎。上半年中原、正合、世联等机构公报的数据表明，面积在70平方米以下的户型产品，在近三个月成都市场的供应量一直处于增长趋势，不仅刚需住宅产品供应激增，更有一些小户型、低总价商业地产项目在近期表现趋好，愈发受到开发商、购房者的追捧。

聚焦新双楠：这两年，新双楠板块无疑是城南最大的明星。众多一线企业相继入驻，公共配套急速提升。商业也在住宅之后迅速崛起，各个项目持续放量，给了投资客最大的福音。

热门投资类型：曾经在市场上不被重视的商务公寓，近来却成为购房者热捧的品种。从市场上了解到，不少大牌开发商热衷于推出商务公寓，据不完全统计，4月有20多个商务公寓项目入市，市场供销两旺，有的买家甚至一次性购入数套。

商业地产市场压力

商业地产供应过剩两极分化持续上升。2012年成都市商业地产供应增加，其中商铺物业市区成交量与成交均价与2011年基本持平，市中心和城东区域整体表现较好，城南、城西区域表现相对稳定。

传统核心商圈春熙路地位稳固，攀成钢、东客站、世纪城商圈成长潜力较大。写字楼物业方面，供应增加推升办公物业成交量攀升，但在成交均价小幅下滑的情况下单项目销量持续下滑；甲级写字楼为市场供销主力，乙级、丙级写字楼市场或持续萎缩。而40年产权物业在2012年供应量激增，同质产品的供应增加导致一些项目销量下滑，市场两极化严重，从去年市场的整体表现看，具备大型商业配套、品牌开发商、人流聚集区域等优势的项目市场表现较好。

成都写字楼市场的巨大存量与未来的集中供应，是永远的“痛”。据仲量联行发布数据显示，截至第一季度，成都甲级写字楼总存量保持在129.4万平方米。而这个数字，还在不断增长。世邦魏理仕表明，在未来4年，成都将有约480万平方米的新增供应量。面对如此严峻的市场，仲量联行及世邦魏理仕均认为，未来成都写字楼市场分化将加剧，高品质写字楼将脱颖而出，保持优势并具备良好发展空间。

二、上半年成都写字楼宏观市场动态

甲级写字楼成主流，租售市场量价齐升。成都市区写字楼市场，供应推动整体成交上涨，但单项目月均销量低位波动；甲级写字楼成为市场主流；写字楼租金保持稳定增长。“可以说2012年是成都写字楼市场的分水岭。”从分片区看，其他片区和天府新城销量总和占比超市区总成交量的八成；分等级看，甲级写字楼已超乙级写字楼成为市场主力，丙级写字楼沦为市场边缘产品。

4月份开始成都写字楼供销两旺，提前入夏。4月份写字楼市场新增供应量24.81万平方米，环比上升68.1%，同比下降60.3%。共有9个办公项目取得预售许可证，其中写字楼项目4个，预售面积10.97万平方米；商务公寓项目5个，预售面积13.84万平方米。写字楼4月成交面积26.2万平方米，环比上升22.7%，同比上升208.2%，市场成交保持活跃，一度居高不下的写字楼存量也有所下降。

成都上半年写字楼市场压力

成都写字楼爆发性增长致市场混乱不堪。仅2012年成都写字楼爆发性的增长就足以让这个新兴市场变得混乱不堪。或许有机构借机炒作写字楼市场的火爆即将来临，把成都写字楼市场的大规模放量视为前瞻性的楼宇经济铺垫，可无法掩盖的事实是，由于商务办公需求消化的持续稳定与新增体量的持续飙升形成的巨大反差，让业内外齐声唱衰2013年，认为租赁市场将面临前所未有的竞争压力。

三、上半年成都商铺宏观市场动态

租金太贵 "弃租转买"带火商铺销售。商铺的租金一直在呈上涨趋势，而与之相伴的是，现在的物流、水电气、人力资源等成本也在上升，造成不少商家都直呼租商铺不如自己买商铺。今年以来，成都楼市除刚需产品销售看涨外，商铺也十分热销。不少购买商铺的人本身就租有铺面，因现在商铺租金太贵，造成不少人都“弃租转买”，这也一定程度带火了商铺销售。

近年，传统B2C电商开始向“百货商场”转型。最近，为应对电商百货化时代来临，成都仁和春天、伊藤洋华堂、王府井等传统零售百货企业纷纷开展网上购物，加入到这场电商之争之中！

百货电商时代来临，商场集体开网店。时尚购物频道当有一天，京东商城开始把价格战带进图书市场；凡客诚品的主页出现了化妆品和家居用品；卓越和当当的图书王国里出现了化妆品、电器、食品等……这时我们才发现，传统B2C电商已经开始向“百货商场”转型。

而电商百货化时代来临，也迫使传统百货陆续加入到电商之争之中！最近，成都的百货企业也加入了竞争的队伍。仁恒置地、仁和春天、伊藤洋华堂、王府井等传统零售百货企业纷纷开展网上购物，开办“网上商城”。

四、2013年上半年成都商业地产楼市指标扫描

1月成都商业地产楼市指标扫描

1月份商铺与写字楼供应面积共18.46万平米，成交面积共28.15万平米，存量面积共726.35万平米。

2月成都商业地产楼市指标扫描

2月份商铺与写字楼供应面积共1.86万平米，成交面积共18.07万平米，存量面积共724.94万平米。

3月成都商业地产楼市指标扫描

3月份商铺与写字楼供应面积共22.18万平米，成交面积共29.62万平米，存量面积共708.76万平米。

4月成都商业地产楼市指标扫描

4月份商铺与写字楼供应面积共8.99万平米，成交面积共29.24万平米，存量面积共682.96万平米。

五、成都商业地产土地供应市场

今年商业地产土地供应受限制。成都市政府公布《批转市国土局关于成都市中心城区2013年度国有建设用地供应计划的通知》（以下简称《通知》）。《通知》显示，2013年中心城区全年计划总供地864.5公顷。其中，住宅用地204.5公顷（约占1/4），商业用地140公顷。这也意味着2013年中，成都中心城区住房用地供应总量同比增长，而商业用地却出现同比下滑现象。

在2013年的计划土地供应中，商业用地为140公顷，折合为2100亩。而据四川中原提供的数据显示，2012年，成都中心城区全年商业用地实际成交46宗，成交面积为2377.19亩，而这些商业用地重点集中在北改片区、东部新城和西部新城范围内；交通运输用地重点保障成都北站扩能改造、红星路南延线、成都至都江堰、至蒲江铁路、地铁项目等重大基础设施建设。

2013年上半年成都商业地产土地楼面地价

六、2013年上半年成都商业地产销售市场动态

写字楼出售搜索关注度

行政区县搜索排行榜：上半年最受关注的区域是武侯区，总体占比19.40%。

据搜房网二手房数据监控中心数据显示，上半年最受关注的几大区域分别是武侯区、高新区、成华区、青羊区，其中武侯区最高，所占比例也最大。排名前四甲这四个区域所占份额相差不大，分别是19.40%、15.30%、15.21%、11.49%，其他区县关注度百分比相加不足整体的三分之一。