预测：2016年青岛写字楼市场存量将翻一番

近年来，随着调控和市场导向的变化，房企对写字楼、商业地产等开发速度强于以往，调控对房产投资转向的“挤出”效应和物业升值、长线租金收益等巨大的价值空间都使得写字楼的开发面积猛增。在青岛，随着大批优质写字楼的入市，青岛写字楼市场状况也不同于以往。

戴德梁行青岛分公司市场及业务发展部高级经理、投资部高级经理毕元斐曾经从事商业地产开发工作数年，在接受青岛新浪乐居的独家采访中，他指出，截至2013年第一季度，青岛市场的优质写字楼总量约200万平万米。预计未来4年内将累计新增优质写字楼190万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量翻一倍。

毕元斐说，相对于北京、上海、广州等一线城市，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD并在新兴区域推出大量的土地发展商业物业项目。

数据显示，在未来四年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也尚未到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。

截至2013年第一季度，青岛市场的优质写字楼总量约200万平万米。预计未来4年内将累计新增优质写字楼190万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量翻一倍。供应量增长将在2016年达到峰值，单年供应量将接近90万平方米。根据市场过往三年的吸纳能力衡量，写字楼市场仍将处于供应偏大的状况，在供应高峰年份市场将有供应过剩的短期风险。

目前青岛优质写字楼存量中约有90%的散售项目，而到2016年散售项目比例依然较高，预计占存量的92%，约176万平方米。由于散售项目在后续的管理和保持租金稳定性方面均有一定难度，无论从项目的持有者和投资者角度来说，市场风险不断增大。其次，新增写字楼75%将位于传统核心商务区外的次中心区域，上述区域的交通、配套设施及商务氛围仍需不断完善，所以业主方多数会采取租赁优惠措施来吸引租户进驻。

截止2013年第一季度，青岛市市场整体空置率达15%，维持在相对较高的位置，如经济状况好转，办公楼主力租户物流、贸易类与内资类企业办公楼需求将逐步回升，但面对未来供给偏多的状况下，预计青岛写字楼市场整体空置率会继续攀升，甲级写字楼租金上涨幅度趋缓。但是，相信CBD蓝筹写字楼在未来的市场竞争当中将继续保持优势并享有更好的发展空间。