写字楼泡沫调查：深圳写字楼陷尴尬
赛格广场被认为是深圳电子市场的标志建筑，其售价和租金都是伴随着电子行业的起伏而相应起伏，而在2009-2010年左右，由于深圳“山寨机”行业处于顶峰，这里的写字楼售价一度达到顶峰，每平方米的售价高达4.3万-4.4万元左右，而租金在当时也是全市甲级写字楼租金最高的地方，超过200元/平方米/月。
不过，如今的华强北盛况不再。“赛格广场售价和租金的下跌是从2010年底开始的，它是随着整个电子市场的萎缩而逐渐滑落，并非急转直下。”张斌说，“因此谁都没有想到，整个价格会有50%的跌幅，放盘价约为26000-28000元/平方米，每平方米月租在100-120元之间波动，成为整个深圳价格落差最大的写字楼。”另外，华强广场、电子科技大厦等物业的价格也因为相同原因出现了较大幅度的下跌，华强广场因为楼龄较短售价稍高，电子科技大厦的均价约为23000元/平方米。
美联、中原等中介机构的监测数据显示，目前华强北片区的写字楼尽管空置率都处于较低水平，但租赁和买卖都不活跃，成交速度较慢。“以赛格广场为例，如果按市场价26000元/平方米挂牌，那可能三四周都无法消化。若低于市场价2000元，也需要一至两周。”美联地产负责该片区的区域经理张斌表示，这在三年前是无法想象的。据该片区多位中介人员分析，除了修地铁围蔽的影响，华强北区域租客业态单一，受产业转型的影响大，也是造成目前投资者对片区的认可度不够的原因，因此导致市场呈现低迷。
福田CBD 甲级写字楼表现强劲，旧式写字楼竞争乏力
这里可谓写字楼云集，世界500强企业办公地也多聚集在此，售价租金也一直处于行业金字塔尖。在卓越时代广场，南都记者从附近中介处了解到，项目现在租金250元/平方米/月，售价比去年涨了大概50元/平方米，另外，售价6.3万元/平方米，而去年的售价是5 .9万元/平方米，他认为平安大厦、地下火车站等利好，以后还会涨。大概有3-4个办公室可以出租，空置率也不高。而附近的安联大厦，由于是难得的生态写字楼，出租率一直在98%，往往一空置出来，两三天就可以租掉。租金220-269元/平方米，售价6万多，一直也很稳定。
并且，该区域未来还将有平安大厦等一手写字楼供应，被业界人士看好。相比之下，该区域一些旧式写字楼开始呈现增长乏力的现象。属于同片区的卓越大厦，年代稍久一些。据中介介绍，这里的售价还是比以前便宜了，现在售价4 .5万元/平方米有成交，而在2009、2010年的顶峰时候，项目卖过5万元/平方米。中介认为跟金融危机有一定关系，同时和同区优势写字楼众多，该项目竞争力渐弱也有关系。据现场物业处讲，项目现在空置率并不高，只有一个2000多平方米的单位可以出租，租金大概在160元/平方米/月左右。另外，还有一个写字楼在售，业主喊价5万元/平方米，但半年多了还没卖出去。
蔡屋围 质数不同，写字楼租金相差三倍多
“这个片区的写字楼租金较年初有约10%的上涨，主要是京基100招商逐渐完成的拉动。”美联地产罗湖区区域经理张斌表示，该片区写字楼需求有所提升，市场颇为活跃。
在蔡屋围片区，除以华润集团自用为主、少量出租给相关企业的华润大厦一直维持着250-300元/平方米/月的高租价外，京基100目前招租的价格也维持在250元/平方米/月，对于片区内写字楼租金均价有明显的拉升作用。而地王大厦信兴广场由于楼龄偏长，租金约为180元/平方米/月，售价约为35000元/平方米，但交易相当活跃，空置率极低。
由于体量大、市场培育期长，京基100经历过前期招商不温不火的状态，目前入住率提升，已接近80%，进入招商收尾阶段。据张斌介绍，一般单一产权写字楼会将空置率保持在10%左右，以待现有租客提升空间。
另外，较高的租金和售价将会导致效益较差的中小企业从核心区甲级写字楼搬出，选择入驻价格水平较低的非核心区、非甲级写字楼。美联物业市场研究部总监徐枫分析认为，附近的人民南商圈写字楼由于楼龄长，格局和装修较老旧，租金一直稳定在90元/平方米范围内，适合物流、贸易等租金相对敏感的行业企业入驻。
南山商业文化中心
租金低，放盘少，成交价却不低
尽管与福田C B D、蔡屋围片区相比，南山商业文化中心片区的写字楼受关注较少，却是深圳少有的在租金和售价上向福田CBD看齐的区域。
从美联物业提供的监测数据看，该片区写字楼的租金自2011年7月以来一直保持在150元/平方米/月上下，刚刚过去的7月平均售价高达43922元/平方米，几乎与福田CBD持平。据美联物业深圳工商铺深圳商铺部副总经理李晓峰介绍，该片区租金较低，吸引了部分商务需求，基本无空置现象，售价走高的原因则是需求攀升，但少有放盘，一旦挂牌会迅速达成交易，“南山的房地产市场一直都是以高品质高价位为主。相对而言，写字楼市场的均价还比较低，上升空间还很大，基本上没有降价的可能，更适合投资。”
南都记者从中原、美联等中介地铺了解到，南山中心区甲级写字楼100-300平方米的小户型受到青睐，放盘量和看房量都集中在这些户型，而1000平方米以上的大户型盘源少，成交相对清淡。
关外
两年多了，珠江大厦出租率还只有30%
相比中心区写字楼市场的参差不齐，关外的写字楼市场地位更为尴尬。中原工商铺中心区区域总监田慧对南都记者表示，关外写字楼本来就不算多，但近几年随着商业地产的兴起，关外写字楼也占据了一定的市场比例。
相对于关内，关外的写字楼市场更像一块有待开垦的处女地。为了实现更好的发展，部分开发商把这些区域作为重点项目打造。不过不少开发商来了才发现，其中滋味只能自己品味。就算产品做得再好，却无法得到市场的支撑。最近，某中介老总告诉南都记者，位于龙岗的写字楼珠江大厦，开盘时租金定价是70-90元/平方米/月，最高价也卖过两万，但两年多过去了，该大厦包括自己公司在内的出租率仅为30%，现在该项目的售价仅为1万多一点，“有时候，不是项目不好，而是开发商想得太好，导致产品与市场脱节。”
实际上，面临困境的不只是一手写字楼，关外部分二手写字楼也颇为尴尬。宝安的滨海大厦，现在二手售价3万多，租金100元/平方米/月，而在去年下半年该项目的售价是4万元/平方米，租金是120-130元/平方米/月。田慧表示，写字楼不比商铺，即使每个老城区也会有中心区，而写字楼的市场需求，主要依赖于当地的企业。出现项目定位与市场需求脱离的情况，只能是经过市场调节，最终达成和解。