东莞商业地产市场竞争加剧 经营成难题

大量的商业项目涌现市场，定会加剧市场的竞争。此外，蜂拥开发起来的商业项目，是否有消费力去支撑，也是摆在开发商面前的问题。不少业内人士都拿东莞之前开发的商业项目做例子，不少人认为，东莞早些年开发的商业项目地王广场(小区网 论坛)、华南Mall、第一国际(小区网 论坛)等，已经成为东莞商业的代表产品，这些项目至今发展并不算有起色，其原因与东莞独特的人口结构、消费力有直接关系。在前车之鉴的情形下，又涌现了这么多的城市综合体，其未来发展让人堪忧。

广东商学院流通经济研究所所长、教授王先庆认为，东莞独特的消费结构，使其商业开发局限于住宅商业配套方面，大肆开发城市综合体、独立的商业项目，并不能有这么多的消费力去支撑。

瑞峰置业副总经理姚丽军也认为，大量的商业项目出现，会导致东莞的商业地产市场短时间出现泡沫，市场竞争加剧，或会因此进入洗牌阶段。而也有不少业内人士更关注商业项目如何生存，合富辉煌地产研究部副总监李兴旺认为大量商业项目的出现，已经成为既定的事实，这些项目未来将如何发展，如何经营，才是房企现阶段最应该去关注的问题，短期内看来，这些问题都是亟待去解决的。

把脉 东莞需要更多多元化的商业地产模式

大量的商业地产项目出现，导致市场竞争加剧，诸多房企都在着急寻找一条出路。如何经营？如何在众多商业项目中脱颖而出？成为了许多商业项目亟待去解决的问题。而正在众多房企一筹莫展之际，万达广场出现在东莞消费者的视野中。被业内不看好的东莞商业市场，万达却如获至宝，不仅没有对东莞商业市场提出异议，还强调不仅要在东莞建造万达广场，还要连续建造5座万达广场。万达的这种自信，也给予了房企们不少信心，万达会如何发展？万达会怎么做？业内都在看。

注重消费体验 聚拢零散商业

7月20日，长安万达广场正式开业。开业的第一天就迎来了33万人次的客流量，营业额突破了千万大关。从7月20日至今，长安万达广场的客流量维持周一至周五平均每天9万人次，周六、周日平均每天15万人次。这些数据在全国70多座万达广场中排到前十，在今年刚开业的万达广场中排名前三。而这些排名还有些不公平，因为长安万达广场是以镇区广场对比其他市级广场。

这些翔实的数据，无疑是让担心东莞消费力不足的人，放下了心。同时，也给东莞早期经营不善的商业项目，以强烈的冲击。很多人都会去问一个别人问过无数遍的问题，万达广场靠的是什么？是优质的品牌形象、强大的整合能力，还是丰富的运作经验？东莞万达广场有限公司总经理沈卓然则认为，这些并不是核心的要点所在。“尊重消费者、尊重消费体验，是万达广场能够成功的关键要素”沈卓然表示，每一座万达广场，在建筑的时候，从建筑物的外立面，到广场内部的装饰、层高、商铺之间的间距，都依附人体工程学而建，让人充分感受到舒适，体验宾至如归的感觉。

“我们有专门的研究机构，在学习和创造符合人体感官的建筑，万达广场都是依附这些标准而建。”沈卓然说，购物的愉悦心理很重要，消费体验很重要，很多来过万达广场购物的人，很难再适应其它商业，原因就在这里。“满足消费者购物需求，打造快乐的购物过程，是现代商场的核心竞争所在”沈卓然说。

定位差异化 规避同类物业竞争

长安万达广场开业，带来的是新的经营方式的教条。这些是在经营过程中，需要去领会的东西。而在进入商业经营之前，如何给商业项目进行定位，直接决定了项目未来的命运。业内人士认为，东莞处于城市转型阶段，未来的商业市场其实很大。虽然从体量来说，短时间内东莞出现了不少商业项目，但并非这些项目之间就是绝对的竞争关系。商业地产的类型非常多，分为专业市场、主题商场、综合商业体等，只要采取不同的定位，分布于不同的区域，就能得到合理的消化。

宏远万菱广场就是以经营文具用品为主的商业项目，该项目以良好的市场前景和低于市场的平均价格，受到了投资者的亲睐。高埗义乌小商品城则是以经营小商品为主的商业项目，投资门槛低、回报高，是该项目成交火热的原因。此外，虎门地一大道，则是以地下商场为主题，吸引了不同的消费者目光。而早期在东莞知名的商业项目新华南mall也是以旅游娱乐为主题的商业项目。合富辉煌地产研究部副总监李兴旺认为，不同的主题项目，不同的定位，能够为商业项目进行差异化划分，从东莞经济发展趋势来看，东莞需要更多多元化的商业地产模式，只要不拘泥于同一种物业类型，不与大品牌、大企业竞争，走出自己的经营之路，未来是非常可观的。