东莞商业地产把脉 多元化模式造新的黄金期

因为住宅市场的宏观调控、投资渠道的收窄，不少民间资金在近些年纷纷入资商业地产。受同样原因影响，房地产开发商在近年内，也加大了商业项目的开发。自2009年开始，东莞的商业地产项目如同雨后春笋，纷纷涌现。据不完全统计，东莞自称城市综合体的商业项目，高达40余个。这么多的商业项目造成市场竞争加剧，经营困难，如何打破这种现状？成为许多人关注的问题。

过去十年，房地产调控几乎伴随了行业始终，相较于住宅，从某种角度上来说，商业地产成为调控的受益者。据东莞中原地产市场研究部统计，2012年，东莞商业市场成交金额81亿元，同比增长70.85%，创下历史最高纪录。2013年，东莞商业市场的蛋糕还将变得更大。

近两年来，东莞逾20个大型商业项目启动建设，不少开发商转战商业地产，万达、万科、宏远、富盈等开发商纷纷成为商业地产市场上的弄潮儿，东莞商业地产掀起了继2003年以来的第二波发展高潮。东莞商业地产现状如何？万达给东莞商业带来了怎样的改变？商业地产经营，又应该注重些什么？针对这些话题，记者邀请了三位资深地产人，来共同探讨。

现状 商业地产项目遍地开花,竞争激烈

近年来，因为民间资金的注入，东莞大量商业项目出现，造成了竞争加剧。商业项目如何发展，如何经营，成为了诸多房企亟待去解决的问题。

东莞商业地产开发火热

现年43岁的韩友德，是土生土长的东莞人。因为早些年在东莞城区内经营五金生意，使其手中积攒了丰富的资金。从2003年开始，跟大多有钱人一样，韩友德的钱大量投资到了房地产中。到2009年为止，炒房给韩友德带来的收益明显，手中的闲钱几乎翻了一番，但此时政府宏观政策对炒房行为极力打压，许多昔日熟知的生意伙伴开出从楼市中撤出，一并退出的韩友德在短时内有些不适,手中愈发丰厚的资金无出路，存在银行内“睡大觉”。

也正是在这一年，东莞的房地产市场从之前以开发住宅项目为主、商业项目为辅，开始有所变化。大量的商铺、商业地产项目如同雨后春笋冒了出来，没有政策限定、加上开发商展现了宏伟蓝图，本来已经沉寂的投资客，开始将刚刚撤出住宅的热钱，投入到购买商铺中。紧随其后，韩友德将手中的钱购置了西平一处新开发楼盘的五套商铺。几乎只是半年时间，韩友德投资的商铺因为大型商超的入驻，价格水涨船高，毋庸置疑，韩友德靠买卖和租赁这五套商铺，赚了个盆满钵满。

尝到甜头的韩友德，并未停下购买商铺的打算。在此后的几年时间内，他紧随大型品牌地产公司步伐，先后购置了星河城街铺、长安万科中心商铺、东城万达广场街铺等多个知名综合体的商铺。韩友德表示，他这些年光购置商铺的钱累积起来就高达近千万元。

不知道是开发商大力开发商业项目促使了民间资金流入商业地产，还是民间的购买力量打乱了开发商的开发计划。供需两旺的商业地产市场，促使更多的民众买铺，促使更多的开发商入资商业地产。从2009年开始，东莞商业地产开发火热，万达、万科、宏远、富盈纷纷加入到东莞商业地产开发中来。专注于开发住宅的龙头企业万科，将东莞作为首个试水商业的城市，在短短两年时间内，在东莞储备了5个商业地产的项目。同时，除了万达广场之外，多个以开发商业地产闻名的地产商进入东莞，虎门的地一大道、虎门国际购物中心都进入到了东莞商业开发的阵营中。截止到目前，东莞自称城市商业综合体的项目，高达40余个。东莞连续多年全年成交商业、商务金融用地数倍上涨。