佛山迈进“写字楼年” 如何化解过量危机？
去年是佛山楼市的“综合体年”，今年却迈进“写字楼年”。今年佛山有逾10个全新的商业项目亮相，在售项目超过10个。写字楼、综合体该如何发展？如何化解同质化、过量的问题？
上周末南都记者实地走访新加坡两大写字楼综合体。这些综合体项目在前期规划、布局和各种软硬件设计等方面可谓是处处有文章，值得借鉴
土地功能和用途不能随便更改
据说对于新加坡人来讲，最奇怪的问题莫过于“你们首都在哪”。这个国家不大，转上一圈只要一个多小时车程。
新加坡的面积不及佛山的20%，人口数量已达530多万，是佛山的70%多。这样的居住密度若按照北上广深以及佛山等城市C B D的发展来设想，应该是处处插满高楼大厦，且每一栋都高耸入云。但实际上，新加坡建筑物整体井然有序，丝毫没有高度和密集的压抑之感，还用了大量土地作为市政绿化、滨水景观乃至各种主题公园。新加坡从1965年建国至今，已从一个住房不足、基础设施缺乏以及河流污染等众多问题困扰的状态，发展成为“花园城市”。
新加坡在城市规划方面有何经验？在前身是新加坡公共工程局的新加坡C PG集团的办公室，3位来自城市规划以及建筑设计方面负责向南都记者介绍了新加坡的城市规划要点。这一集团是协助新加坡城市景观建设的主要机构之一。
CPG集团主管城市规划方面的一位副总裁表示，以政府为主导的长远土地利用和交通规划，为新加坡发展提供了长远的发展空间和方向。其目的在于确保有足够的土地来支持未来人口和经济的增长，以及一个良好的生活环境。
据CPG规划专家介绍，新加坡整体的规划和控制都由重建局规划、开发控制和管理，每十年翻新一次规划建设框架。新加坡围绕地铁来划分出居住为主、生态景观、商业中心以及工业园区等不同功能片区。
建筑物之间都通过空中天桥相连，地下空间也全部连通。
建筑物之间都通过空中天桥相连，地下空间也全部连通。
在这样的背景下，以产业园区和工业园区为主的综合体，也有严格的土地出让或者租赁的流程和功能要求，土地功能和用途不能随便更改。“因为土地太少，我们甚至会花十年去做前期产业规划，远超过后期产品的设计时间。”本次参观的纬壹科技城的开发者裕廊国际，其母公司就是新加坡贸易工业部属下的政府部门裕廊集团。该公司主要从事工业地块的开发，包括从前期的规划到后期运营。相关负责人介绍，新加坡对于这类项目的产业定位和战略性研究非常重视，“缺乏前期充分的产业规划和研究，只有一张漂亮的图纸就落地，这种行为是万万不能的”。
奇形怪状的建筑物
在新加坡转上一圈，你实在很难忽视那些建筑物奇形怪状的外形。
“为什么这些建筑物长得这么奇特？”南都记者在裕廊国际所规划建设的纬壹科技城提出了自己的疑惑。这是一个集合了写字楼、酒店、商业中心、住宅、公寓等功能于一体的工业园区，在国内比较流行的叫法，就是“综合体”。记者站在其中一个组团的中央，周边的建筑物外观奇特，有圆弧形、斜角形等等。
裕廊国际负责业务拓展的高级经理介绍，这是为了保证室外公共空间的舒适度，所以在设计周围七栋楼的外观时，做了无数次的太阳模拟实验和风力实验，以确保人体感受的舒适。“即使是下午两三点，这里也十分舒服，因为太阳不会直晒到这里，还有风吹过。”
新加坡经常下雨，记者在新加坡的四天时间，就有两天在雨中度过。即使是忘记了带伞，也可以随处找到避雨的骑楼、人行通道的雨棚和不同建筑物之间的架空层或者天桥。
在纬壹科技城这一组团的建筑物中，记者留意到了一个细节。那就是七栋建筑物之间都通过空中天桥相连，地下空间也全部连通。这一设计在本次参观的另一项目丰树商业城(M BC)中也可以看到。
“在规划前期，我们与相关产业的研发人员进行访谈，发现科学家之间非常需要相互交流。如果要他们每次都从这栋楼走下来，再前往另一栋楼，实在是太麻烦了。”裕廊国际高级经理介绍，该组团产业定位确定为“生物医药研究”，因此在建筑设计时已经充分考量到进驻企业和工作人员的工作特性以及需求。
配套特别强大 就连托儿所也有
一个人身着泳裤，在空中花园的无边际泳池游泳。尽管在考察团衣冠楚楚地出现时对方略显尴尬，但这一画面却让新加坡写字楼的配套更加生动且真实。
这样的配套在丰树商业城(M BC)的写字楼中已经是平常事，但南都记者所在的参观团却是开眼界。这一44米长的空中无边际恒温泳池位于其中一栋写字楼的7楼，在整个园区的中央广场，通过阳光景观电梯可以直达。项目自身还配套有1000平方米的健身房、连接至生态园林的跑道、餐饮街、便利店，这类商业中心或者公园里的设施，甚至是托儿中心、诊所和洗衣店这类在住宅社区中才有的配套。
“健身房也是我们的租户，目的就是给进驻企业的员工健身。”据新加坡丰树集团商业总监介绍，这类租户在写字楼建设时就已经提前规划好，然后根据规划的用途进行建设以及寻找相应的租户。
同时，这一项目还可以根据需求“变身”会议室，既可以作为阶梯礼堂的会场，也可以收起所有阶梯和桌椅变成平层宴会厅，还可以作为鸡尾酒会的公共大堂等。因此，进驻企业无论是有公司年会、部门会议、接待等需求，都可以通过写字楼内的公共配套解决，不需要外出租用酒店或会场。
纬壹科技城亦有类似的配套。在园区的另一大组团，有两栋通过空中连廊相连的建筑，地面上有23层写字楼和公寓，几乎每两层规划一个空中花园，风格各异，建有空中网球场、泳池。地下6层则包括地铁、停车场、酒吧和医院等配套。这两栋写字楼的办公群体主要是艺术家。裕廊国际高级经理介绍，“他们的生活并非朝九晚五，所以一栋楼里面需要满足24小时的需要。”
纬壹科技城有一个组团的餐饮一条街，在白天参观时候主打餐饮，晚上会变身为酒吧或者夜宵档，并且要求是同一商家经营。“我们要求商家晚上必须也营业，满足需求，不能让这里晚上变成‘死城’。”裕廊国际高级经理如是说。
近郊写字楼租金比CBD低四成
南都记者发现，新加坡的综合体定位包容性强大。能够容纳一个企业不同业务部门的办公需求。丰树商业城共有四栋甲级办公楼和商业大楼，这在中国都被统称为写字楼，但是在新加坡却有不同的分工。其中，写字楼主要作为一般的办公室，商业大楼更多面对后勤业务部门。根据不同的业务类型，两种业态的写字楼在相关配套上也各有所侧重。
此外，与国内情况十分类似的是，近郊的写字楼拥有更多的价格优势。尽管硬件标准和软件服务丝毫不输于C B D的写字楼，也吸引了不少500强企业的进驻。
据南都记者了解，以丰树商业城为例，办公楼的租金约为7新元/平方尺，折合人民币约为300多元/平方米，商业大楼约为5-5.5新元/平方尺，折合人民币约为250元/平方米。而市中心C B D的价格达到9-10元/平方尺，折合人民币达到500元/平方米。显然，这一位于近郊的写字楼租金比市中心低了约四成。