杭州万达广场 改变杭城商业大格局
杭州从未见过的这一类商铺形态核心价值点在哪里？跟以往的社区底商截然不同，这会否成为杭州未来新型可售商铺的一大发展方向？万达首进杭州第一战，会否在杭州楼市尤其是...
紧邻大型购物中心的商铺独立产权出售、主力面积控制在60-160方、总价300万起、近200套商铺国庆后一次性发售……上周，杭州（楼盘）首个万达广场举行产品说明会公布了上述信息。一石激起千层浪，广大投资者们都开始纷纷行动起来，而这也标志着杭州楼市从物业形态来讲前所未见的一次商铺发售潮正式来袭。
杭州从未见过的这一类商铺形态核心价值点在哪里？跟以往的社区底商截然不同，这会否成为杭州未来新型可售商铺的一大发展方向？万达首进杭州第一战，会否在杭州楼市尤其是杭州商铺史上留下深远事件性意义？
周边三公里内新盘超过20个
万达商圈提供坚实价值支撑
杭州万达广场从拿地到2014年年底满铺开业，一共只需要22个月。这个杭州史上从拿地到开业最神速城市综合体，也一锤定音以“万达商圈”的姿态，填补了大城北商业的空白，同时改变杭城商业大格局。
对照万达25年至今的快速开发实践经验可以看到，万达每进入一片城区，就会形成一个“万达商圈”，通常为以万达广场为中心的5公里半径范围。而万达进入杭州时间虽不算早，但就其地段条件来看，较之于其他城市的万达广场已属于距离市中心很近的优越区块。又逢外来大鳄集体挺进、本地豪强或深耕或外拓，万达广场明年开业无疑精准赶上了城北的飞速崛起时代，从这个意义上来说，来得早不如来得巧，周围市场土壤培育得刚刚好。
杭州万达广场地处石祥路和杭行路交叉口，交通便利。周边辐射区域消费需求庞大，拱墅区、西湖区、江干区、下城区、余杭区等万达商圈辐射范围内的常住人口超过300万。当中，周边区域新盘密布，仅万达广场方圆3公里内的未交付楼盘（北至绕城北线、南至湖州（楼盘）街、西至莫干山路、东至上塘高架）就超过20个，总建筑面积270万平方米，这些楼盘都将在未来的1-3年内陆续交付，仅新增入住人口就将超过10万。
而这也意味着，未来业主们入住之时，万达广场已经开业等着你。大型商业配套先行启动对杭州来说几乎是从未出现过的好事，无论是西溪印象城还是城西银泰城，西溪板块和申花板块的住户们都翘首以待了多年才迎来它们的开张。与之相比，动作神速的万达广场显然造福万达商圈周边人群良多。
城市的框架与容量在同步扩大，多商圈并存共荣，这已是目前杭州的基本发展态势。作为城市综合体的国内领军者，万达商圈无疑将成为杭州商圈以及杭州城市未来发展的方向。而万达商圈已可预见的快速成型和成熟，将提供给万达广场及万达金街最可靠的市场土壤和最有效的人流量，明年年底开业后万达广场日均客流量保守估计将超过5万人次，万达金街商铺也因此获得了最坚实的价值支撑，未来增值潜力巨大。
“每卖必火”现象不停上演
同类城市万达商铺出价二三十万买不到
25年来，万达集团已在70余座城市建造了116座万达广场，每座万达广场都成功整合了商业、商务及居住等多种城市功能，满足了城市居民休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求。全国各地的成功复制经验带来足够的底气，三年前，万达集团把“一座万达广场，一个城市中心”这一经典广告语改成了霸气十足的“万达广场，就是城市中心”。
的确，万达在全国各地多年来屡战屡胜，收获颇丰，近年来更是从第一代单店顺利进阶至第三代城市综合体。而作为十年磨一剑后的终圆杭州梦，杭州首个万达广场也被寄予了极大的厚望。杭州万达广场负责人此前就明确表示，要把杭州万达广场打造成中国最炫的万达广场，成为最符合最能代表杭州城市形象的商业综合体，一举超越之前项目。
宁德万达广场开业当天人流量57万、重庆（楼盘）万州万达广场开业当天人流量45万、东莞（楼盘）长安万达广场开业当天人流量30万、武汉（楼盘）万达广场开业当天人流量40万……全国大量万达广场开业必火的盛况，给各地万达的火爆销售埋下了最有力的伏笔。
以最近一年为例。2012年11月17日，昆明（楼盘）西山万达广场推出138间地标中心商铺，面积42-274方，开盘热销超10亿；2013年4月17日，福州（楼盘）福清万达广场推出95-128方城市商业街商铺，开盘不足3小时即告售罄，劲销7.8亿；2013年4月24日，武汉万达中心首批产品推出仅半天，800多套投资类产品全部售罄。“万达每卖必火”现象不停上演。
如果要预估一下杭州万达金街商铺的未来增值曲线，那么我们可以去看一下那些跟杭州城市层级相当、万达又进入较早的城市项目现状。据相关投资者介绍，成都和广州（楼盘）的万达广场，一拖二层金街商铺当年售价7万元/平方米左右，如今价格已涨到12万-15万元/平方米；武汉江汉路万达广场的商铺，出价二三十万买不到；重庆万达广场的商铺更加，你出三十万也买不到，因为根本没人愿意卖。“一铺养三代”的根深蒂固传统思维，使得投资者们但凡买到了好的商铺，根本不肯出手，只愿长线持有，而万达成功模式则让许多城市万达广场的商铺投资都渐入佳境，呈现出有价无市无人愿卖的惜售现象。
杭州首批真正意义大型购物中心街铺
万达金街或将引领杭州商铺市场潮流
主力面积60-160方、主力总价300万-1600万、又是和购物中心直接相连的独立产权可售商铺，万达金街这一跟以往的社区底商完全不同的商铺销售模式，在开杭州楼市风气之先的同时，也引发了地产界业内外的广泛关注和热议。
“这两年杭州的商铺投资总价涨得很快，类型则仍然集中在一手社区底商和二手街铺上，目前来看，300万-800万元这个总价区间的商铺接受度是最高的，也是最受投资客欢迎的。杭州万达金街这次把主力总价定在300万元起，应该是经过了精细市调和精准考虑，这样的投资产品在投资客中也是群众基础最好的。”杭州商业地产业内资深人士、赢商投资总经理方芳看好万达金街的独特模式：“万达广场即将推出的商铺，可以说是杭州首批真正意义上的大型购物中心街铺。万达广场作为着名的商业地产品牌，通过大比例自持和统一招商，至少它的经营前景是可以预见和靠谱的。”
基于电商时代迅猛到来，之前就有资深业内人士分析称，普通社区底商会萎缩成药店、洗衣店、水果店等小型生活必需商铺，另外的业态可能会集中于大型品牌购物中心和中型生活类商业综合体内。而万达广场金街商铺既和购物中心直接相连，坐享其巨大人流，又可以分割独立销售，迥异于杭州此前的社区底商和街铺，因此该人士断言：“万达广场即将引领杭州商铺市场的新型产品潮流，预计后来者很快就会跟上，这对杭州楼市而言也具有深远意义。”
总价300万起最受投资客欢迎
迥异社区底商万达金街有绝对定价权
一个投资客欢迎的好的投资产品，简言之需要包含两方面内容，一是可靠的良好的未来预期和增值前景，二是合适的投资客容易介入的总价区间。
不夸张地说，杭州万达广场金街商铺两者兼有。一方面，万达广场的全国各地多年成功复制经验确保了它未来的开业火爆盛况和后续良好运营。另一方面，多年来万达早已形成一套严格且成熟的定价体系，它定出的价格都和商铺价值以及未来空间紧密结合，绝对不会卖错；而此次杭州万达广场金街商铺之所以首次出现单层独立分割销售，一部分原因也是出于总价可控的考量，因此最终，万达金街的主力户型确定为大小适中的60-160方，主力总价也控制为300万元起，也使得产品能够最大限度地面向尽可能多的投资者。
有业内人士进一步分析认为，由于万达广场的可售商铺是杭州此前所没有过的商铺类型，因此拥有绝对的定价权，不需要参考杭州其他商铺的价格水准，尽管周边紧邻楼盘已经有一手社区底商单价卖到了四五万元每平方米，但产品显然不在同一个档次上。而从投资者角度来说，事实上总价远比单价重要得多。对于商铺这样一种完全不同于住宅的房产品来说，它的差价是非常大的，光说单价也没什么意义，单价再低面积一大，总价照样就上去了。因此，总价才是决定你能否介入这一投资产品的关键，也是投资者最敏感的一项内容。
追踪报道
万达金街端口最好商铺
单价高达20万元/平方米！
此外，据消息灵通人士透露，杭州万达金街商铺此次虽然没有公布具体的销售单价，但其中最贵的一套商铺单价高达20万元/平方米！
记者经过多方了解后得知确有此事，该套商铺位于万达金街和杭行路交接的端口处，直面大型购物中心，为“二环”一楼单层商铺，也是万达金街位置最好的商铺，面积约为五六十方。
“杭州商铺市场至今为止，一手商铺最高价应数位于密渡桥路80号、邻近顶尖豪宅武林壹号的嘉璟华庭，七八月份时有小面积社区底商成交，成交单价高达11万元/平方米；二手铺方面，查了下延安路旺铺最新挂出的挂牌单价也不过十一二万元/平方米。因此，20万元/平方米的成交单价，将很有可能成为杭州有史以来的最贵商铺。”方芳分析称，万达给该商铺定价二十万，事实上还是出于对未来万达广场巨量人流的足够自信，而作为万达金街端头商铺，其品牌展示效果和广告效应也远远大于该商铺所能实现的经营收益，这跟武林路上很多店铺高价驻守为打品牌是一样的道理。
“这其实也是给万达金街商铺树了一个价格标杆。我觉得这个价格并不贵，打个比方，如果在杭州大厦树一块同样面积的广告牌，一年的广告费就要大约三百万，而这个商铺不仅能够实现广告和展示效果，还能真正用作经营，这样去算就真的不贵了。”另一位业内人士则从另一个角度来考虑。
看来，我们在展望金秋十月万达广场一铺难求盛况的同时，也即将迎来杭州单价最贵商铺的诞生。