深圳商业地产投资兴起 是否真具有投资价值?

深圳的商业地产市场自去年底以来逐步复苏。今年以来，深圳一手商务楼的月均成交量是3.05万㎡，而去年全年的月均成交量仅为1.22万㎡，现在一个月的销量，接近去年月均的3倍。部分投资客已将目光转向了商业地产。
深圳的商业地产市场自去年底以来逐步复苏。今年以来，深圳一手商务楼的月均成交量是3.05万㎡，而去年全年的月均成交量仅为1.22万㎡，现在一个月的销量，接近去年月均的3倍。部分投资客已将目光转向了商业地产。
深圳中原副总经理贺晓丽分析认为，近年来深圳商业地产价格涨幅区间不大，租金回报率同比也不高，再加上市场供过于求，对于商业地产投资需谨慎。
商业地产投资兴起
商业地产由于其不限购、不限贷，套均总价较小，地理位置优越等特性，成为投资和部分自住客户的首选。
在需求回升及限购政策的影响下，开发商的供应量较前几年也有大幅回升。2012年底至今，全市前后共有公园道大厦、万科红立方、星河盛世花园、新天世纪商务中心、深圳湾壹号、前海颐大厦等商业地产类项目入市。根据数据中心统计，过去一年内，深圳市商业地产的总供应量高达61.72万㎡，而2011年全年及2012年上半年的总供应量仅为30.54万㎡。
近期入市的商业地产还体现出了产品定位逐步高端化的特征。商业地产发展的初期主要是以为中小企业提供办公场所为目的，地理位置优越，租金相对写字楼便宜，更突出的是其商务办公功能。而近期，市场上出现了很多定位居住或会所式的商业地产，例如深圳湾壹号、前海颐大厦、东海国际楼三个项目，均为深圳2013年房地产市场上的高端豪宅项目。由于土地资源的限制，现有别墅等高端住宅产品基本处于距离市中心较远的地区，此类商业地产的出现正好满足了对地理位置和品质要求都很高的这部分客户的需求。
分析近年市场：
商业地产涨幅不大
商业地产市场的逐步崛起已经成为一个不争的事实，这个市场是否真的具备较高的投资价值?
监测结果显示，近年来入市的商业地产项目价格涨幅并不大。例如位于罗湖区东门片区的港澳8号，该项目商业地产单位于2011年底入市，入市均价为26000元/㎡左右，目前仍在持续销售中，销售均价为28000元/㎡。位于龙岗区的缤纷世纪楼，于2011年中入市，均价16000元/㎡，当前二手房售价为17000元/㎡。此外，位于福田岗厦的澳新亚大厦(首座)于2010年底入市，推出时深受市场欢迎，开盘均价32000元/㎡，而当前二手房售价也仅为36000元/㎡左右。
从前期入市的商业地产项目的定价来看，通常是比同一项目内的住宅产品售价要高，但是租金差别并不是很大，所以，投资回报率也未体现出其特有的优势。以福田新洲片区的嘉洲公馆来看，其商业地产产品近期入市，平均售价为43000元/㎡，当前嘉州富苑住宅的租金约为60元/㎡·月，若以85元/㎡·月租金计算的楼投资回报率也不足2.5%。
此外，从近3年总的数据来看，深圳的商业地产市场仍然处于较为严重的供过于求状态。