万科商业地产谨慎起航

虽然在住宅市场仍然稳居老大的地位，但前路的风险、后来的追兵，让万科已经走到不得不转型的十字路口。在万科商用地产管理部低调成立10个月之后，北京昌平金隅·万科广场开业，标志着北京万科乃至万科集团商业地产标杆项目的正式启动。在未来的几年内，北京万科的商业项目预计一年开业一个。
    京华时报记者潘秀林

    打响头炮
    11月27日，位于昌平的金隅·万科广场宣布试营业，这是一个汇集餐饮、购物、娱乐、社交于一体、满足一站式购物所需的地标性商业旗舰，商业总体量14万平方米，共有12层，其中地下4层，地上8层，为北京前5大体量的都市型购物中心。
    事实上，早在4年前，毛大庆宣布加入万科之时，就有声音传出，万科是在为商业铺路。但随后的几年里，万科仍始终专心做住宅。直到今年1月，万科成立商用地产管理部，由集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆分管，总部设在北京。这似乎宣布万科已低调转型，北京将成为商业大本营。
    “万科做商业是非常谨慎的，通常是做了再说甚至做了也不说”，毛大庆日前在接受媒体采访时如此表示。据不完全统计，目前万科在全国已经拥有10多个万科广场、超过20个生活中心，社区商业更是不计其数。
    按照万科的规划，万科商业类型主要涵盖万科广场、生活中心、邻里家三大产品线，其中万科广场规模最大，对操作运营能力要求也最高。在探索性进入商业地产领域之后，在商业运作第一线，万科需要一个区域中心型综合商业项目作为标杆产品，也作为万科商业综合体的“样板房”。在此背景下，昌平金隅·万科广场应运而生。
    给住宅做加法
    在金隅·万科广场入市后，北京房山长阳、大兴义和庄、旧宫、台湖等4个新城里，万科都有大型商业项目，未来平均一年开业一个。
    一如万科集团总裁郁亮反复强调的，万科不做纯粹的商业物业，做商业地产是为了更好地卖住宅。未来即将开业的这些商业项目，全部是以万科已有的住宅项目为核心。
    土地市场的复杂性是万科多元化转型的一个有力推手。“北京市今年全年卖的地2/3都是非住宅，而北京万科今年一年买的11块地中，9块都不是纯住宅用地”，毛大庆说，“万科拿了很多很好玩的地”，因此必须因时而动，与时俱进。按照毛大庆的规划，未来3年内，北京万科将打造全产业链。
    从集团层面来看，作为集团首个开业的大宗商业项目，今年9月开业的东莞松湖生活广场让万科董事局主席王石重新思考“万科到底以后要发展成什么样的公司”。据悉，这个选用村落式商业模式、基本上以体验消费为主的商业体，拥有着庞大的群众基础，现金流稳定、租金远在水平线以上，这对一直专注住宅的王石触动很大。通过内部探讨，“城市综合配套服务商”的理念在万科内部成立，在万科高层看来，万科不能简单地说要搞商业地产，商业地产只是万科转型成为服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。
    “一个主业，两翼齐飞”是万科目前的经营战略，其中主业仍然是住宅，而粗壮的两翼则分别是产业化和城市服务商。
    运营是关键
    对于万科来说，区域中心型综合商业才是商业地产战略的新挑战，这种物业类型不仅需要发掘商业本身的价值，也需要更复杂的运营管理能力。
    “设计和规划是商业地产的第一步，这是我的强项，并不担心，现在最让我忐忑的是后期的运营”。在采访中，毛大庆不止一次强调自己对运营的看重，这是商业地产的核心所在。
    毛大庆坦言，在商业地产的路上，万科将采用轻资产、会运营的商业模式，并不完全依靠每年3至4亿元的租金，而是更强调商业地产与资本市场的结合，目标就是开一个商业就争取资本化掉一个，通过引入基金、国际资本来减小资金占用带来的压力，并赚取后期各种管理费。为了保障万科长期稳定的增长，毛大庆进一步解释，短期内持有商业资产的比例将不会超过20%，目前北京万科商业和住宅的比例是2:8，其中80%是销售型物业，包括住宅、写字楼和商铺，而20%则是万科自己运营的持有物业。毛大庆描述万科现在的状态是“开着车换轮子”，在不放弃现有销售规模的前提下，同时开展新的业务。