昆明迎商业地产井喷式发展期 主题化趋势渐显

作为二三线城市的昆明,这两年也迎来了商业地产的井喷式发展期,这个过程中,诸多本土房企涉足商业地产,商业地产与影院、超市或者餐饮业态结合也成为一种常态,...
 
  昆明市人均商业占地近3㎡ 主题化、体验式成商业发展大趋势

  这个冬天,大家茶余饭后的话题多是,看《爸爸去哪儿》了吗?如果没看,那么你真OUT了。说起5对潮爸萌宝,有人喜欢率真的萌宝宝,有人喜欢充满温情的父子或者父女情,还有人喜欢潮爸爸们在真实生活面前的窘况,总之,看点多多。就比如,买菜做饭,并不是每个潮爸的强项,但却是《爸爸去哪儿》中每期都要面对的挑战,于是很多人记住了Angela爸爸王岳伦买菜砍价越还越高的爆笑场面。

  关于买菜做饭,每期都会有不同的遭遇,但似乎与餐饮、超市、生鲜店等有关,而这些又是商业地产的重要组成业态。在房地产市场,这两年商业地产也是绝对的“红角”,在充斥着各种丰富业态的商业地产项目里,可以满足着人们用餐、购物、休闲甚至办公等多重需求,这或者是《爸爸去哪儿》里在农贸市场买菜、商店购物等之外,更高级别的一个商业形态。
 

 
  作为二三线城市的昆明,这两年也迎来了商业地产的井喷式发展期,这个过程中,诸多本土房企涉足商业地产,商业地产与影院、超市或者餐饮业态结合也成为一种常态,商铺、公寓、写字楼投资继续被市场所青睐,与此同时,写字楼产品纷纷上市,各种摩天大楼、智能化或者绿色环保型生态型写字楼各具卖点,成为投资客的新宠。

  商业地产

  主题化趋势渐显

  最近两三年,昆明城市外扩,城中村改造速度加快,与此同时,昆明商业地产进入一个迅猛发展的时期,商业体量以几何的速度在增长,远远超过之前数十年的发展规模,城市人均商业占比也由2011年的2平方米增长到接近3平方米。

  很多人都在感慨,商业体量太大,城市综合体太多,从目前上市销售的城中村改造项目来看,可以预见,未来几年将是城中村改造项目商业、写字楼、公寓、酒店等泛商业物业的集中供应期,也就是说,大品牌,大项目,大体量,这两年昆明不乏这样的城市综合体。除了西山万达广场、恒隆广场等国内知名品牌入驻,本土房企在综合体的建设方面也紧随其后,于是各类城市综合体遍地开花。据了解,很多综合体的单个项目商业体量都接近100万平方米。

  商业地产增多了,商业体量大了,填满综合体,就需要引进主力店,比如超市、影院,这些必不可少,之外,很有很多快时尚品牌,餐饮品牌等业态并存,这是很多商业地产项目最常见的模式。

  “做商业我也会,负一楼搞一点餐饮,顶层搞一点电影院,我也会。”有一个海外的朋友曾这样调侃某商管公司负责人梅先生,看似简单的话语,却折射出商业地产同质化太严重的问题,同质化之后大家开始恶性竞争。此外,这两年电商的冲击,对于传统的以百货业为主的商业地产也有着较大的冲击。

  在昆明市场,这种苗头也已经显露,一些专注做商业地产的项目已经开始转型,寻找一些新的商业模式,比如一些传统商业地产项目向主题化和体验化业态的转型,去年,百大新天地业态围绕“时尚”主题进行调整以后,餐饮业态全部调整为潮流餐饮,专注抓年轻时尚的消费人群。奥特莱斯升级为宸悦百货,体验型业态比例有所增加。

  除了一些传统商业地产项目积极转型升级业态之外,一些商业地产项目把儿童主题放到一个重要的位置,比如经典双城;也有一些项目做起了台湾主题商业公园,比如地铁101,也有一些商业地产侧重于文化,比如文化空间,还有一些商业把步行街区作为项目的一大亮点,比如马街摩尔城,还有一些项目做起公园主题式商业,比如公园1903……不同的项目,在项目定位时就有明确的主题,已经开始抓特定的消费人群,这也是2013年昆明商业地产不得不说的一个明显特点。

  从长远来看,主题化和体验式商业也应该是未来商业发展的大趋势。

  公寓

  2013年依然走俏

  2011年一部《单身公寓》对当下社会节奏加快,房价物价走高之后,人们对住房需求出现的微妙变化展现得淋漓尽致,当时还有一个大的政策环境是,限购令等政策调控相继出台,也让公寓一度受到投资者的追捧。

  这种热度可以说持续到了2013年,纵观去年全年,公寓物业也呈现出大放量的势头,不管是本土房企如七彩云南花之城、大都、文化空间,还是进入云南市场的品牌房企打造的产品如西山万达广场、保利六合、鑫都韵城以及涌鑫哈佛中心,都有公寓物业入市,并且纷纷创造了热销纪录。以大都为例,6月末大都二期推出392套LOFT公寓,3小时内所有房源全部认购一空;而8月份开始推出市场的七彩云南花之城5+1五星托管国际公寓,也在60天创造了15亿元的销售业绩;另外如保利六合公寓8月10日开盘,当日首批推出216套品质公寓,开盘一小时全部售罄。

  细看这些热销的公寓,户型面积多在30-60平方米之间,保利六合最小的公寓只有26平方米,但产品类型很丰富,有酒店式公寓、soho公寓、墅质公寓等众多公寓,产品基本上是精装修。

  面积小,总价低,不限购,不限贷等都是很多投资者选择投资公寓很重要的一个理由,我们也注意到,这些公寓多为loft设计,比如大都2期的loft公寓,有4.5米的阔绰设计,买一层送一层,而七彩云南花之城的loft精品公寓,同样是买一层得二层,不仅适合家庭居住,同样适用于小型企业办公所需,因此,不难理解精装小户型公寓仍是投资人群最爱的缘由。

  对于投资者来说,产品好固然重要,他们更看重的是产品的投资收益率,开发商似乎也看准了消费者的心理,不仅在总价上吸引投资者,更是纷纷给出较高的回报率,为投资者保驾护航。比如,保利六合精装公寓年回报率高达7%;七彩云南·花之城15年平均9%稳定收益,地铁101 9年返租收益98%……就是这方面的产品。

  除此之外,理性的投资者更要看,一个公寓是否有长远的发展潜力,项目的整体定位,开发商的运营能力,区域的发展价值等诸多综合因素。

  写字楼

  要建得高 要智能化也要绿色环保

  随着城市综合体的遍地开花,写字楼成为各大城市综合体的一个标配。纵观昆明写字楼市场,目前,市场上在使用的写字楼,多建于1999年世博会期间,之后,一直处于缓慢发展阶段,少有写字楼项目入市,并且分布呈现出区域性发展不平衡状态,昆明商务办公环境也存在着良莠不齐的现状,但城市的快速发展呼唤着更多现代化智能化的写字楼出现,于是就出现了大量5A写字楼先后规划建设的现象。

  今年,说起写字楼,很多产品首先在高度上做文章,力争成为城市的地标建筑。早在1999年153米的佳华广场落成,之后10年多来都引领着昆明城市的第一高楼坐标。2011年是高楼开始集中涌现的一个分水岭,随着南亚风情第壹城168米写字楼和欣都龙城186米财智中心建成,昆明的高楼纪录被打破,除此之外,昆钢科技大厦等都已封顶。目前还有超过15个超高层建筑在建设当中,其中不乏恒隆广场·昆明、昆明西山万达广场等超过300米的超高层。处于规划中的超高层接近20个项目,其中,东风广场“春之眼”项目以456米高度刷新昆明高楼的纪录。

  高度有了,产品的软硬件也要过关,尤其随着近几年高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用,楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高,并成为独立的控制子系统,发展成为今天普遍在说的“5A”。也许大家都发现了,这两年新建的写字楼,5A产品频现,绿色环保、国际标准的写字楼产品也进入市场。

  在昆明写字楼市场,最先打出5A牌,并且被市场推崇的是2009年底开始运营的俊发中心。此后,顺城双塔、南亚风情第壹城、欣都龙城等写字楼也在硬件上接轨国际水平,成为5A品质写字楼的代表。未来,随着昆明西山万达广场、恒隆广场等高标准��字楼的建成,将树立起昆明商务办公的新范本和时代标杆。比如万达·昆明双塔南塔,一经推出,多被整层抢购,目前已经清盘,钻石北塔在去年12月7日开盘两小时也创造了劲销20亿的纪录,足见大型企业和投资者对产品的看好。

  注重高效商务平台,提倡人性化的沟通与交流,引导智能化,强化绿色环保办公理念,这些都构成了国际化商务社区的标准,也是当下以及未来写字楼需求的一个大趋势。

  上海东盟商务大厦等一些项目特别突出大量低碳、生态、环保理念的引入和使用,重在打造一个绿色的商务办公环境,也有一些写字楼,比如大都2期的国际标准写字楼紧邻景观河道,多个公园环绕,致力于打造成为绿色生态办公新样板。反映到市场上,这些主打生态低碳写字楼产品对于亟须改善办公环境的企业和投资客也有强大的吸引力。

  商铺售价平稳 租金快涨

  从至祥研究中心提供的数据来看,2012年,昆明城区的商铺平均售价为每平米28108元,但是截至今年,昆明城区的售价为每平米28530元,涨幅为1.15%。相比大肆扩张的商业地产,这样的涨幅看上去实在是微不足道。

  通过至祥研究中心提供的数据,记者初步换算,二环内的在售商铺价格从2012年每平米为25800元上涨到了2013年的33300元,涨幅为29%;东南西北四个区的商铺售价除西市区上涨外,其他都在下降。

  租金方面,二环内的商铺租金由2009年的每平米110元上涨到了2013年的150元,涨幅达36%;东市区的商铺租金由2009年的每平米52元上涨到了2013年的65元,涨幅达25%;西市区的商铺租金由2009年的每平米53元上涨到了2013年的69元,涨幅达30%;南市区的商铺租金由2009年的每平米55元上涨到了2013年的75元,涨幅达36%;北市区的商铺租金由2009年的每平米70元上涨到了2013年的82元,涨幅达17%。

  至祥置业有限公司董事副总经理黄雷告诉记者:“商铺的价格还是要看自身的条件及地段位置,像市中心的商铺价格肯定要比呈贡新区的价格高,再加上一些楼盘推广时的不定因素,所以不能片面的来看商铺价格的浮动。”他还补充说道:“昆明的社区商铺价格一般比较稳定,集中式商业的价格浮动较大。总的来说,还是要看该商业项目的开发体量。”