结盟百货店 能否“拯救”福州商业地产？
在福州住宅市场价格高攀、“高压”政策频出的背景下，一直被“冷落”的商业地产逐渐取代住宅产品的位置成为市场的重心。
福州商业地产在经历了这些年整体供应量相应增大、空置面积增加的混沌与艰难后，一些商业地产项目，如群升、正大、冠亚、宝龙等开始不约而同地祭起了“百货战术”这杆大旗，大型百货仿佛一时间成了福州商业地产救市的上帝。
市场现象
商业地产结缘百货店
今年年初，福州商业地产似乎就有意开始与百货有更为密切的接触。1月份，冠亚地产正式宣布大洋百货入驻冠亚广场。有关人士透露，入驻冠亚广场的大洋百货二店定位为旗舰店，其中60%为国际一线品牌。
5月1日，东百元洪购物中心营业面积达5万平方米的主题百货开业。与以往东百主营大众流行商品的风格不同。据记者观察，元洪东百的一层，为一间紧挨一间的“精品店”，面积多在15至20平方米间，其中主营的商品种类丰富，但总体档次与原来的台江元洪城很相似，从二层往上，则是东街东百常见的商品品牌。针对这样的布局，当时人们的看法不一，有人认为与东百中高档的定位不符，难以带动整个台江商圈品位提高。但也有人认为，这一布局颇见东百功力。既保留了原元洪城的经营户，延续了存续近十年之久的元洪城原来的风格。又通过整体的包装提升其形象，在东百与周边业态间形成一个良好的过渡。
11月19日，东百正式签约进驻群升国际，福州八一七路商业中轴线一个全新的百货时尚商圈即将开幕。据了解，东百群升店将定位在高端精品百货。
去年7月开业以来经营状况一直不佳的正大广场也将迎来新的百货。据悉，从2006年7月开业以来，正大的话题一直不断，先后传出过不少商户因生意冷清而陆续退场，物业公司大肆裁员等诸多不利消息。至清场前，高峰期的一百多家商户仅剩二十余户。而目前原驻留在正大广场的二十多家商户都已撤出，未来正大广场也将改变原来品牌名店的业态，引入百货作为主力店。
探因
“小租户”模式折戟全竞争时代
从2005年开始，不少大型商业地产项目、各种MALL等开始出现在福州，由此也使商业地产进入了全竞争时代。
2005年，投资型物业尤其是商铺呈井喷式发展，各种项目遍地开花，覆盖了很多区域，呈现强势发展。据统计，从2005年至2006年，福州有27个项目、86万平方米建筑面积的商贸店面上马或投入经营。其中包括万象、宝龙、冠亚、群升国际大型商业区、君临天华shoppingmall、正大广场shoppingmall、东福州的三大商业项目以及火车站的财富第一街等大型项目。
而到了2007年，又一个大型商业地产项目———被誉为“海西第一街”的“君临·盛世茶亭”项目开始亮相。同时，总建筑面积28万平方米的君临天华亦即将面世，整体构建45万平方米的群升国际二期也将上市。
两年之内，福州出现了数百万平方米的大型商业地产项目，一下子使福州人均商铺占有面积达到了近两平方米，超过了有“购物天堂”之称的香港。过于激烈的竞争带来了几家欢乐几家愁的市场局面，不少商业地产项目在运营中发生了困难，经营户关门歇业事件频发———去年，开街仅一个多月的福州火车站地下商城第1街广场曾发生七十余家承租商户集体关门歇业；金山榕城广场免租期过后，许多商家撤出场地；占地4万平方米的福州东方伟业商业广场开业仅一个月，数百商家因经营惨淡而集体歇业；同年7月，位于福州五一路上的正大广场开张试营业，人流量稀少，商铺空置率很高。而今年，宝龙城市广场也遭遇了部分商户“关门歇业”的风波。根据有关方面的统计，目前福州有近两成的一楼店面，约五成的二层店面都是关着的，而三层和四层这种情况更为严重，达到七八成之多。
尽管商业地产经营不善各有各的问题，但是最终都指向一点：缺乏有效购买力，有业内人士指出，这些多数是“小租户式”的经营模式，其模式就注定了商业项目的失败。
分析
并非都是救市良方
从福州以往商业地产运营经验看，一个大型百货的入驻的确会带来超强人流和品牌效应。也正是基于这样的原因，福州的商业地产将百货店的引进作为了项目运作的一张大牌，最具诱惑力的投资保证。但是，当各商业地产项目在对百货店进行了一番顶礼膜拜后，百货店真的能成为商业地产项目的“财富保障、赚钱机器”吗？
2003年，中亭街环宇落幕犹在眼前。当年，这个定位高端的百货一进入中亭街即不被看好，果然一年之后，因欠缴物业电费及经营状况不佳等多种因素而谢幕。环宇败走事件将百货店“万能”的难堪摆在了福州商业地产的面前。对商业地产起着至关重要作用的百货店，在市场面前也显露出其脆弱的一面。
“百货业态并非是万能的，百货店也不是神话。”一位业内人士说，环宇败走的主要原因还是项目前期定位不准、市场分析缺位引发的“水土不服”。这位人士认为，环宇在中亭街呆不长，因为它的中高档定位不适合中亭街目前的经营环境。
商业地产引入百货经营有一个本土化的问题必须解决，否则就会因“水土不服”导致经营不利。一位地产研究人士说，在目前的商业地产的招商中，多数的开发商希望一网打尽消费群，对百货店的定位模糊。其实百货店应有清晰的主要客户群。
百货也讲品牌谈专业
不是所有的百货店都能够为商业地产项目引来人流及树立品牌。
最明显的例子莫过于近在咫尺的宝龙与万象这两个地产项目。它们几乎在同一时间启动，但几年之后，万象渐呈人气旺盛之象，而宝龙却“门前冷落车马稀”。
“实际上，那个时候我们对宝龙寄予的希望更大”，一位业内人士说，宝龙在规划之初的定位很高，建成最新的商业业态shoppingmall。而且在项目确定后的一年内，其招商似乎也进行得比较成功。与之相比，体量差了一大截的万象城看起来要稍逊一筹。
但两大项目建成后的情况却让人意外。万象因为天虹百货和百安居等几大主力店的入驻，在经历了一年多时间的调整后，终于站稳了脚跟。有不少爱逛街的朋友告诉记者，由于天虹百货的促销力度常常会超过东街口的一些百货，对shop-ping一族来说，还是蛮有吸引力的。更为值得一提的是，现在天虹百货入驻的商品种类、品牌与开业时相比也多了不少。而一路之隔的宝龙前不久却遭遇了部分商户“关门歇业”的风波。而宝龙同样也有康城百货。
虽然，万象和宝龙的不同境遇是很多原因造成的，不过天虹与康城的品牌影响力也有一定的作用。据记者了解，天虹百货是深圳天虹有限公司全资下属公司，这是一家在全国重点百货零售企业排行榜中名列前十名的大型连锁百货零售企业。具有丰富的百货经营经验，目前拥有深圳、南昌、厦门、东莞、惠州、嘉兴等地22家百货连锁商场。而宝龙康城百货是宝龙城市广场的开发———商宝龙集团的全资子百货零售品牌。业内人士认为，在运营上，天虹百货有较为成熟的经验，有全面的供货体系，还可以借助其全国连锁的优势得到更为优惠的价格，而这对于一个百货的发展都是至关重要的。对此，一位时尚人士说，康城百货内的许多商品和品牌都不时尚主流，对于购买力最强的中青年人来说吸引力较小。由此可见，商业地产要打出好“招牌”，还需要专业和好品牌的百货店。
提醒
门店布局不宜过密
现在，福州商业地产都喜欢引入百货，但不少业内人士担心，在近距离集中竞争中，百货店作为主力店的优势能否最大限度地发挥？
仅以八一七路为例，原来已有东方、东百、大洋等百货，而未来，冠亚引入大洋、群升国际引入东百，一条不长的路上，将有七八家定位相同的百货店。有业内专家对此情况指出，虽然这些百货地处福州最中心的台鼓商圈，但在其所能辐射的商圈范围内，不仅会有这些百货店间的竞争，还有这些百货与其他项目商铺的竞争，同时百货店还将与项目本身的一些中小商铺产生竞争。试想，这需要多大的人流才能够支撑？商业地产百货店的过于集中，不仅不符合城市商业的合理布局，同时，在经营产品相同、消费定位接近的情况下，同质化的竞争也让百货店的生存存在着隐忧。
对抱着靠“百货店带动，租金有投资保障”的商业地产项目中小商铺投资者来说，百货店作为主力店虽然能对商业地产起到吸引人气的作用，但是，它们绝对举不起商业地产整体项目。同时，这些百货店大多占据的是商业地产的“黄金口岸”，对同一商业地产的其他商铺来讲，会有一定的“攻击性”。一百货经营者认为，由于百货店在商业品种、客户对象上可能与其他店铺相似或重复，有可能出现互相抢夺目标客户以及供应商资源的情况，最后两败俱伤。商业地产竞争来自商品竞争、价位竞争、促销手段竞争，商业地产的竞争赢在全方位，只有一个综合素质好的项目才会在最后的角逐中胜出。对于一个商业地产的投资者来说，需要考察一个项���的全部，而不仅仅是主力店。因为商铺具有一荣俱荣、一损俱损的特点，只有对项目定位、业态组合、经营团队等方面进行考察，才算得上比较稳定的投资。