2007年优质写字楼市场回顾与展望
北京写字楼市场主要集中在中关村、金融街、CBD、燕莎、王府井、东二环沿线六个区域。由于多个计划完工的项目将入市时间推至到第四季度或者2008年上半年，在前三季度，北京共计有40万平方米的写字楼推入市场，同比去年增长27%。
截至到2007第三季度，写字楼存量面积达到640万平方米，其中A+级写字楼面积达到46万平方米，占7%的比例，A级写字楼面积达到129万平方米，占整体市场份额的20%，其中有466万平方米，即73%的写字楼属于B级写字楼。
市场需求同比增加，金融街地区吸引力增强
由于原计划于2007年进入市场的新项目供应十分巨大，因此多家研究咨询机构在2007年初对于今年的写字楼市场呈谨慎的态度，但是从2007年开始，写字楼的需求呈现出快速增长，2007年前三季度，北京写字楼吸纳面积达39万平方米以上，平均空置率为11.3%，比去年同期降低了2个百分点。
优质写字楼的主要租户还是来源于跨国公司。
随着WTO协议的签订，在2006年12月后中国多个行业完全对外资开放，金融业，制造业及以会计，律师等为主的咨询业在北京大力拓展业务或者在北京建立其全国的总部机构，仅在第三季度，市场吸纳量达16.3万平方米，较二季度上升了18.3%，客户的需求将在第四季度得到进一步释放，预计2007年全年的市场新增供应量及市场需求均比去年有大幅上涨。
从2007年以来，金融街地区受到政府政策鼓励，整体区域环境、配套日益成熟、交通便捷以及写字楼硬件不断提高的共同作用，其租金水平对CBD内的项目形成了有力的竞争。外资金融机构对金融街地区写字楼的关注程度逐渐提高，多个大型机构频繁对该区域写字楼项目进行考察。自2006年以来，高盛、摩根大通、瑞银等国际知名外资金融机构的进入使该区域国际化程度有较大提高，推动了外资机构对该地区写字楼的进一步需求。随着中国人寿中心、卓著国际中心等优质项目的落成，为外资机构提供了更多的选择机会。
同时，多个金融管理机构驻扎在金融街，为在该地区办公的金融机构带来更多便利，也刺激了市场对该区域项目需求，第三季度摩根大通在英蓝大厦扩租2，300平方米，IBP在卓著国际中心租赁1400平方米。旺盛的需求推动该区域优质写字楼租金较上季度上涨了2%，达到了人民币199元每月每平方米。CBD区域及周边地区仍是市场供应量最为集中的地区之一，同时市场需求也多集中于此，多个大面积交易于本季度完成，并涉及多个行业。HP和富士通在远洋国际中心分别租赁了2，900平方米和7，300平方米面积；GE在汉威大厦续约，总租赁面积达5，000平方米；挪威国家石油租赁双子座1，300平方米面积。
租金水平与销售价格保持上涨
2007年第三季度，受强劲需求的推动，平均租金继续保持小幅上升，与上个季度相比上涨了1.6%，达到每月每平方米186元人民币，同比增长幅度达到4.5%。王府井地区由于仅有新东安大厦，东方广场及光彩国际中心、金宝大厦四个优质项目，平均租金水平在全市最高，其次是CBD与燕莎地区由于写字楼的整体硬件高于其它区域，平均的租金报价超过了200元每平方米。
金融街地区的写字楼硬件水平提高很快，2007年里其区域内的酒店，服务式公寓，购物中心及餐饮酒吧街的开业改变区域内生活配套设施不足的现状，推动金融街地区向国际化的金融中心发展，这里写字楼的租金水平也直追东部传统商务区。近期，中关村区域没有新的写字楼项目落成，该地区写字楼市场供应压力较小，市场处于存量消化阶段，优质写字楼租金报价小幅攀升，租金达到人民币152元每月每平方米，比上季度上涨了0.4%。
本土开发商由于资金实力与专业经验不足等原因，还是有大量位于优越地理位置的写字楼被散售，其中以金融街地区平均写字楼的售价最高，达到报价28000元每平方米，主要的原因是在售项目较少，而凯晨国际中心由于地理位置及硬件水平十分优越，更是报出了38000元每平方米的高价。从购买的客户群分析，大型的国有企业及私营业主是主要购买群体，主要是兼作投资与自用的双重目的。
在大宗投资物业市场，中央政府对于限制外资投资房地产行业的宏观调控效果已经体现，目前仍然在市场寻找投资机会的机构投资者主要以长期投资策略为主，同时北京投资市场大宗投资交易依然活跃，位于主要商圈内的优质写字楼物业仍是投资者关注的重点。香港与新加坡的投资者更愿意长期参与中国的经济发展，投资中国优质物业更符合他们的长期发展战略。值得指出的是由于外资机构投资者或者开发商在商业物业开发与经营方面有着丰富的操作经验，这将能充分发挥土地的价值，带动房地产行业向成熟化发展。
2008年新增供应量巨大，但租金仍保持平稳
根据目前正在施工项目进展情况，预计第四季度将有8个优质写字楼项目进入租赁市场，提供42万平方米以上的写字楼面积，同时2008年写字楼供应将达到高峰，入市项目总建筑面积160万平方米，这无疑将对市场现有项目租金形成一定的压力，同时带动整体市场平均空置率。但在另一方面，由于新入市项目多在市场上经过了长期预租，部份项目的预租率已达到30%至50%之间，因此在项目完全交付使用之后，项目的吸纳率将快速上升。但是这些项目的入市将对原有的老项目形成一定的冲击。由于新增项目从地理位置与硬件条件都有竞争优势，而且租金报价上涨迅速，我们预计2008全年北京优质写字楼平均租金还将维持平稳或小幅上升的态势。