拿地成本均低于市场价 华侨城高利润率的背后

　　碧桂园依靠在内地三线城市的扩张，在土地调控下依然可维持只占总成本不到10%的土地成本，已成为业界众所周知的秘密。但是，比碧桂园更精明、获得利润更隐蔽的，则很有可能是一批在二线城市亦能通过自身优势呼风唤雨的商业地产开发商。

　　其中，今年底通过整体资产上市而由旅游股变身地产股的华侨城A，即是上述做法的代表。

　　“华侨城模式，即通过旅游业的扩张营造良好的社区环境和品牌，提升房地产项目整体价值，同时利用房地产快速盈利的特性促进旅游业务的良性发展。”申银万国房地产分析师陈海明在最新的研究报告中总结“华侨城模式”的特点。

　　陈海明以占地4.8平方公里的深圳华侨城片区说明了这一点。“经过20多年的开发，目前该片区剩余建筑面积约100万平方米的土地开发面积，根据2001年华侨城集团与深圳国土局达成的协议来测算，其楼面地价仅为716元/平方米，而当时均价已达到2200元以上；2006年5月调价后，楼面地价也仅为3103元/平方米。相形之下，2002~2007年这几年中，深圳关内没有新增土地供应，关外土地均价也达到了5000元/平方米以上。”

　　“华侨城在成都、上海、北京拿地的平均成本均明显低于市场价。如华侨城在成都获得2平方公里，其中地产部分总地价12亿元，平均80万元/亩，而该区域土地市场价为130万元/亩至150万元/亩。”陈海明在报告中写道。

　　而华侨城于去年底毫无悬念地吃下成都最大面积出让地块，与目前广东各地政府竭力以排他性优惠条件吸引开发商吃下地王的情况，颇有异曲同工之妙。

　　2006年初，当时业界传闻华侨城集团高层与成都市金牛区签订协议，将其在深圳操作成功的“欢乐谷”移植到成都，打造成都天府华侨城主题公园。根据这份协议，华侨城集团在该项目的总投资将达30亿元人民币，总用地面积3055亩，其中主题旅游区用地1500亩，而项目第一期注册资金便达4亿元。金牛区旅游局人士曾在2006年向当地媒体证实了这一说法。

　　随后席卷全国的地产新政，还有国土资源部日益加强的对大面积土地出让的监管力度，都让这个尚未面世的西部“欢乐谷”一时充满变数。

　　2006年8月，成都市政府挂牌出让金牛区约3000亩的地块。并提出不少限制条件：这个总占地达3055亩(折合约203万平方米)的大盘，由4幅地块合而为一，其中包括主题公园用地1200亩、城镇混合住宅用地960余亩、住宅用地590余亩及商服用地300亩。挂牌起始价为每亩60万元，也就是说，地块底价超过18亿元。

　　对比此次挂牌公告与年初协议所披露的4幅土地具体结构，会发现政府作了很多局部调整，比如原定1500亩的主题公园，后来缩减为1200亩，又顺应当时的90/70新政增加了“90平方米以下住房所占比例不少于该地块住宅开发建设总面积的35%”等规定。

　　8月24日这一地块首次正式公告，20天后即开始为期两周的挂牌竞价，要求有意竞投的企业必须在竞拍当日前也即9月28日准备完善的规划设计及足够一次性支付地价的资金。

　　最后，具备国内主题公园开发优势的华侨城毫无悬念地以底价获得这幅3000亩的地块。其中超过1800亩的住宅用地则成为华侨城毫无疑问的未来丰厚利润的来源：根据记者查阅资料，目前该地块附近的土地已升至超过160万元/亩。

　　今年上半年，华侨城集团旗下华侨城的商品房销售毛利率为56.3%，而万科的同期毛利率仅为33.9%。“到2009年，华侨城将拥有10个正式开园的主题公园，基本完成在全国的战略布局，这也进一步拓宽了其旅游地产的想象空间。”在研究报告中可以看到，即使土地调控加紧，华侨城毛利率超过50%的神话依然在短期内不会破灭。