2007南京写字楼市场 虎踞龙盘今胜昔
50多年前，毛泽东同志曾在长江之畔豪气勃发，而如今的南京，又何尝不是“钟山风雨起苍黄，百万雄师过大江。虎踞龙盘今胜昔，天翻地覆慨而慷”。
让我们随戴德梁行写字楼部董事卓奇乐先生，一同回顾风起云涌的南京2007。
市场供应
南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海，自2000年以来年均保持着较高的供应体量，并已经陆续有金鹰国际广场、商贸世纪大厦、苏宁银河国际广场、置地广场等较高品质的写字楼供应交付。并逐渐形成泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。
谈到2007年的南京商业地产供应情况，卓奇乐先生表示“在过去的一年内，供应市场延续了自2000年以来的供应上扬趋势，全市共有约20万平方米的写字楼竣工交付，各大商务区均有项目竣工交付，其中较为具有代表性的项目有市中心的长发中心、鼓楼区的和泰大厦”。
“虽然2007年南京约20万平方米的写字楼体量供应在长三角城市中已经处于比较高的水平，但其实南京写字楼市场真正的大供应还在后头”——卓奇乐
据戴德梁行写字楼部市场咨询研究团队数据，南京在2008-2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目。在供应区域方面，泛新街口占据了供应的主力，而河西新城和鼓楼区也有很大的供应(注：下表尚不包括未确定具体供应年份的项目)
卓奇乐指出“南京的写字楼市场将在2008年迎来交付高峰，该年约有36万平方米的供应量交付，将对南京的租赁和销售市场造成较大冲击，而其中的南京国际金融中心、珠江1号、南京国际广场以及嘉业国际城都将会是所在区域内的标志性项目。08年后供应的重心将逐步外移，随着鼓楼绿地广场、河西金奥大厦等甲级标准的高品质办公楼相继竣工，周边商务区在南京商务市场所扮演的角色的戏份将越来越重要。
卓奇乐先生最后还强调“90万平方米的供应还仅仅是可预见的3年内南京将会供应市场的项目，2010年及以后的供应项目同样数量庞大，目前已经确定的一些项目中就有诸如德基广场二期、新地中心(原朗诗城市广场)、南京国际广场二期、新鸿基地块项目、世贸中心项目等多个由知名开发商承建的高品质项目。南京的供应高潮将会持续比较长的一段时间”。
市场需求
卓奇乐先生表示：由于南京07年的供应相对较小，且南京写字楼市场95%以上的项目采用了以销售为主的去化方式，故来自新增供应的影响主要集中在了销售市场，而租赁市场受到的影响则相对较小。
销售市场方面，2007年南京办公销售房的供应主要集中在鼓楼和泛新街口，河西新城亦有部分项目。07年的主要销售的项目有鼓楼区的和泰大厦、中环国际广场、绿地云峰、凤凰和鸣；泛新街口的金轮国际广场、长江路9号；以及河西的嘉业国际城、联强大厦。
就成交量来看，鼓楼地区的成交面积达到10万平方米左右，建邺区则次之，约为5万平方米。值得注意的一点是，在各大区域的供需情况统计中，建邺区的成交面积与可售面积比最为接近1：1，表明区域整体去化较好，供需最为平衡，这与区域供应多为河西CBD中的写字楼有一定关系，其售价相对较低，对投资客户有较大吸引力。
从销售价格方面分析，南京写字楼的销售价格在2007年出现了快速上涨，河西CBD涨幅尤其明显，而城市核心地段写字楼售价涨幅则相对较缓，平均为10％~15%。
分区域市场方面，新街口板块的在售写字楼有金轮国际广场和长江路9号，金轮国际广场销售报价约在16000~17000元/平方米，长江路9号因其复式挑高，其报价也达到了20000元/平方米。
鼓楼板块销售项目较多，写字楼售价大多在10000~15000元/平方米，位于核心地段的绿地云峰其销售报价达到20000元/平方米，并凭借项目的高品质定位迅速去化。
河西板块在07年开始全面发力，06年7月开盘的中泰国际广场至07年第三季度基本售完，至07年末，新增项目中嘉业国际城4号楼销售报价则达到了11000元/平方米，联强国际大厦报价则在15000元/平方米，与06年末的项目报价相比涨幅高达100%，投资客对于该区域发展前景的看好是销售价格上涨的主要动力。
租赁市场方面，南京的租赁市场主要集中在鼓楼和泛新街口，其中泛新街口板块发展较早，办公体量较大，商务氛围最为成熟，其客户品质也最高。在金鹰国际广场、金陵饭店、置地广场中汇聚了一批南京最高品质的中外企业，区域空置率为3大商务区中最低，约在8%-10%。区域平均租金价格则基本在2.0~2.5元/平方米/天，其中金鹰国际、置地广场、商贸世纪广场、长发中心等高品质项目的租金达到了4.0~5.0元/平方米/天。主要的入住客户为专业服务类、金融类租户，且外资企业比重较高。
鼓楼板块近年来随着苏宁银河国际广场、绿地项目的建设和交付，商务区也逐渐成型。区域空置率略高于泛新街口板块，约在10%~15%。目前该区域的租金价格以绿地翠峰大厦和银河国际广场最高，分别达到4.5-5.0元/平方米/天和3.5－4元/平方米/天，其他项目租金约在1.5-2.0元/平方米/天。主要入住客户为生产制造类公司分公司、代表处和物流贸易类公司，金融类和专业服务类公司比重较小。
河西新城在政府的强力推动下，其新城市中心的地位正在逐渐确立，其规划的CBD区域也有少量企业入住，其中以房地产相关的设计、工程顾问、中介、建材等，以及部分贸易、船务公司为主，但金融类、专业服务类公司数量很少。由于缺乏完善的周边配套设施及高品质写字楼支持，目前的河西商务区与泛新街口和鼓楼商务区相比尚缺乏足够的竞争力。
重点发展区域
谈到南京的焦点——河西新城的发展，戴德梁行写字楼部董事卓奇乐先生说道：曾经有人说过“在冬天留下火种！当春风荡起时，它将变成熊熊烈火”，在惊讶于07年河西新城飞速发展的同时，我们更应当敬佩当初播下火种的南京市委书记李源潮同志，以及之后坚持不懈开发河西的历届南京市政府，正是由于他们乃至整个南京的努力，才有了今日欣欣向荣的河西新城。
2007年，河西这把火终于烧了起来，而且还烧得很大、很旺，但作为一个亲眼见证了河西新城全部发展历程的旁观者，卓奇乐先生却有更多的感概：最初决定开发建设河西新城CBD的时候，现在的河西新城还是一个一片空白的农地，对于在这样一个一无所有的地方建设一个核心商务区，担忧的有，批评的有，冷眼旁观的有，怀疑、否定的有。在建设最初的几年，河西也的确遇到了很多的问题：地处偏远、交通不便；周边缺乏餐饮娱乐等配套设施；企业客户对区域缺乏认同感等，04-05年竣工的奥体名座、紫金西区中央均出现了售价低廉还少人问津的窘境，作为地标项目的金奥大厦和朗诗城市广场一度停工……
困难重重，但南京市政府显出了巨大的决心：地铁一号线的开通拉近了河西与市中心的距离、更多的企业优惠政策相继落实、商业商务地产项目的开发力度丝毫未减、持续加大的公共设施建设……在一系列利好条件的助推下，河西终于在07年迎来了爆发，07年内，河西在售写字楼项目的年均售价涨幅高达100%；金奥大厦接近结构封顶，朗诗广场在转让给新地集团后再度开工；区域发展的进一步成熟使得更多的企业开始考虑入驻河西新城。
但卓奇乐先生同时指出：由于初期项目的设计定位更多偏重于小面积的商住楼，导致目前的河西新城尚不能提供高标准的甲级办公楼，进而在与新街口和鼓楼的高段客户竞争中处于下风，同时过多的小面积单元划分也将造成物业产权分散，不仅不利于管理也降低了项目品质。
卓奇乐先生透露：一期开发项目中租户品质的不理想，促使政府在河西新城CBD二期开发中调整策略，将绝大多数用地出让给公司总部自用或交由更规划更国际化的地产公司开发，故我们在河西的后续的开发项目名单中看到了万达、新鸿基、世贸等大牌地产开发商的介入，而随着这些企业越来越多的介入，河西将进一步健康、高速的发展。