西安经开区写字楼 出租没有卖得火
与高新区成熟的市场、南二环优越的交通相比，目前，西安北郊的写字楼市场呈现怎样的情况？记者近日走访了北郊部分有代表性的写字楼项目，一个值得关注的问题是，高端写字楼大量集中在经开区，虽然写字楼市场不断出现热销场面，但由于投资者多租户少，却令部分写字楼出现了出租没有卖得火的现象。
■北二环为界
写字楼南冷北热
采访中，记者发现，城北的商住楼、写字楼主要沿迎宾大道（未央路）呈线形分布，尚未形成较有规模的片区。受区域成熟度所限，这里的项目大多数都打商住牌，特别是北二环以南的区域推向市场的纯写字楼很少。
而与北二环南边写字楼市场萧条的景象相比，一进二环北边的经济开发区，却出现了另外一种繁华景象：从凤城一路到凤城四路，沿线分布了众多新近崛起的写字楼项目，从较早的御道华城、凯鑫国际到现在的第5国际、中登大厦、经发大厦……成为北郊目前最为集中、经济最活跃的经济商务带。记者粗略统计了一下，这条商务带沿线目前已经营业的写字楼项目不下10个，“南”冷“北”热的现象较为明显。
■写字楼热销
租金却上不去
采访中，记者以为公司购买写字楼为由，走访了周边多个写字楼。一个有趣的现象是，这里多数写字楼完全没有卖不出去的压力，其中经发大厦、第5国际等高端写字楼已经把北郊写字楼的均价拉到了5000元以上，但几乎九成以上的写字间都已售出。
目前，都是业主委托物业公司向外进行出租，月租金最低也要每平方米40元。中登大厦甚至只租不售，普通写字间月租金在40元/平方米左右，精装修的写字间月租金在50元/平方米左右。相对高新区高端写字楼月租金80～95元/平方米，经开区高端写字楼的租金还有点低。
第5国际由三栋楼组成，一栋写字楼，两栋商住。一位购买商住楼的业主听记者来租房，一边吃着盒饭一边忙着介绍自己的房子，每平米25元的月租金令记者很是吃惊。
■买房投资者多
租房者少
据负责第5国际项目的物业公司的工作人员说，他们服务的业主中很多都是以投资为目的人群，买了房子后因为不用，只能空置下来，等待有企业来租。因为周边写字楼比较多，竞争较为激烈，商住的月租金自然也上不去，能维持25元/平方米已经不错了。
目前，北郊写字楼的出租率到底怎样？在走访中一个不容忽视的问题显现出来：与写字楼热销的场面相比，目前，除了经发大厦、凯鑫大厦等部分写字楼九成写字间已经出租外，以只租不售为经营模式的中登大厦，目前进驻的企业只有30％，最早开发的御道华城至今还有剩余的写字间向外出租，出租率在70%左右。高端写字楼的大量集中，虽然带动了北郊的写字楼市场，但却令北郊的部分写字楼陷入了出租没有卖得好的尴尬之中。
企业办公开始倾向北城
北郊商业氛围不浓！长久以来西安许多企业在选择办公地点时，都把北郊排除在外，但随着近两年西安北城的快速崛起，众多写字楼项目，特别是高端写字楼纷纷登陆北郊。记者随机进行的调查表明，目前，人们对北郊写字楼市场的态度已有明显变化，越来越多的企业办公开始倾向北城。
在北郊凤城二路刚刚租下写字间的陈先生表示，与高新区及南二环的高端写字楼相比，北郊的写字楼无论从售价还是租金上看都要低一些。特别是物业费，看似不多，但一年算下来也是一笔不小的支出。高新区最高端的写字楼——高新商务中心每月每平米的物业费要12元，而北郊最高端写字楼——经发大厦的物业费不过4.5元。虽然整体市场现在还无法与高新区相匹敌，但与国际接轨的时尚外观、配套完善的物业服务以及西安市政府北迁的变化，吸引了不少企业的关注。
据了解，伴随着住宅、餐饮等行业在北郊的发展延伸，在各类中小企业不断进驻北郊的写字楼时，包括西安地下铁道有限责任公司、经发集团等众多大型企业都把其新的办公地点选在了这里，北郊现代化的商务环境正在逐步形成。
开发商卖楼
业主当房东
根据西安房地产信息网统计的数据：今年5月份城北写字楼销售均价是4279元/平方米，高新区写字楼销售均价为4966元/平方米。对此，雅荷物业的一位负责人分析：和西高新相比，北郊的写字楼销售价格偏低，但是写字间的租价却和高新区差不多，月租金都在40元/平方米左右，这样就给投资带来了很大的空间。
■“打散销售”有助加快资金回笼
尽管价格比不过高新区，但是近年来高端产品纷纷入市，也给城北写字楼销售带来了不小的压力。针对激烈的竞争，许多开发商也采取了应对措施，来规避高级写字楼集中上市带来的风险。“比如将写字楼打散销售，相对就较容易向外出售，资金回笼也快”。西安万达地产营销部主管房强说。打散销售就是指将大面积的写字楼空间分割成若干小空间，降低了购买成本。
派风策划机构总经理张智勇则表示，如果开发商前期规划较好，所建设的高档写字楼各具特色，比如功能和分割面积各不相同，差异性越大，集中上市造成饱和的可能性就越小，甚至还不能满足市场的需求。张智勇说，未来几年内，按照使用功能区分客户群，对写字楼进行整体规划，将成为市场细分的趋势。“打散销售”是开发商的营销策略，其结果就是把“房东”人数增大，让更多的人加入投资者的行列，让他们通过出租获利。
■投资商铺不失为最佳选择
房强认为：如今，金融投资渠道渐趋丰富，外币、黄金、基金、股票、债券、国债、期货等等，掐指算来平均回报率平平却风险极大，尤其是股票市场的高风险，仍令稳健型投资者心有余悸。股票市场毕竟还是太虚幻了些，何况本身就存在泡沫和投机的嫌疑。同时，深沪两市上万只股票，即使挑花了眼，也未必能盈利，何不拿着房产证做省心房东呢？于是乎，投资看得见、摸得着的商铺不失为最佳的选择。商铺作为不动产，具备先天的优良投资属性和抗风险能力，它不仅具备抵押以解决短期资金周转的功能，更具备随土地增值而增值的特性，同时它也是投资者长期收益的聚宝盆。“买金买银不如买房”，根深蒂固的传统投资理念再次占了上风。
■年收益率不应低于10%
尽管写字楼的租赁给大家提供了一个较好的投资渠道，但风险也是不可避免的。
房强说：最常听到企业主购买商住楼时的一句自我安慰的话就是“实在不行了，还可以自己住嘛！”但是，如果是写字楼，实在租不出去，也只能闲着。
天正花园销售部负责人刘女士分析说：你如果是因为本钱不够才考虑贷款买房的，那也就谈不上是房地产投资了。因为目前住房按揭贷款利率已接近7%，除掉物价上涨及房屋折旧，如果年收益率低于10%，那投资就不赚钱。目前城北写字楼销售均价已经接近4300元/平方米，而平均月租金却在35元/平方米以下，年收益率不超过10%，个别写字楼租金高，月租金能达到45元/平方米，但销售价格也不低，已经接近6000元/平方米。