开发商不能称房产经营商　经营写字楼遭遇窘境

　　单一化的建楼、售楼，还是当前众多开发商遵循的短期套现模式，但零售式的写字楼销售，事实上令写字楼潜在的市场价值远没有被挖掘出来，而由于产业政策的滞后，由机构投资长期持有目前尚不能成为写字楼运营的主流方式。

　　实际上，长期持有大型公建产权，可以从整体上，系统地梳理每个环节，关键是租金的划一调节上，优势明显，但这些优化的操作模式，对开发商造成的资金压力是巨大的。面对良好的市场预期，每一个嗅觉灵敏的市场开拓者都在寻找新路。寻找适合投资的经营性房地产项目，以及合适的金融工具无疑是最重要的两方面。

　　机构投资想要寻找的模型

　　“项目本身所处地段具有良好的升值潜力，开发商对于利润的预期十分有限，其对社会效益的要求比经济效益更为迫切”，这是中关村金融二期项目的开发商对于自身项目的整体评价。

　　作为开发者的科技园建设股份有限公司，它不是一个严格意义上的房地产开发商，它的主业是做中关村的土地开发，而不是房产开发。从其长期的战略目标上来看，它并不想持有这个物业，只需要完成政治上的建设任务，但是政治上没有要求它长期经营这个业务，因此必须在它建设完成后换成别人持有这个物业。

　　“我们有足够的资金，现在的融资已经做到了把项目完整地建设完，一直到竣工。因为银行也看好这块地，所以已经给足贷款，而且是长期的(五年)，即使我们不卖，也能持有这个物业，只是从它的物业方向决策上不能持有。”北京科技园建设股份有限公司项目总监曹邗说出了作为开发商的苦衷。

　　据曹邗介绍，中关村金融中心二期在整个西区里位置十分优越。项目紧邻北京这两年开发最大的一块绿化广场，绿化广场下是家乐福在亚洲最大的一个旗舰店，马上就要开业了。它的北边是海龙、鼎好，它的西边就是中关村的一期。

　　显然，中关村金融中心二期项目及其开发商的条件，是一个机构投资者正在寻找的操作平台。

　　机构投资环境不成熟

　　然而，国内更多的写字楼项目显然并不具备这样的条件。惠泽中国控股主席高广桓认为：“目前国内面对的两个最大的问题，一个是众多的资金没有进入房地产市场，不能长期持有经营性的物业，所以很难形成一个趋势。第二就是没有好的符合这种要求的物业。”

　　对于外资机构难以进入，高广桓认为，主要原因就是关于风险的不确定，第二就是数据比较欠缺，不是很可靠。他举例说：“基金持有人可能要靠跟一些政府官员、银行家，还有房地产商直接对话，才能拿到一份资料。但这些统计数据都不是很可靠，或者是有很大的出入，这时他们就觉得不很稳妥。”

　　高广桓说：“其实，现在国外的房地产基金很希望进入中国，他们采取两种方式，一种是投资发展项目;一种是投资经营性物业，经营性物业他们现在主要针对的是写字楼。但是他们要求的是五星级，像国贸那一种。但这种业主他也不太可能把它出让。在这个情况之下，我们听到的，是他们愿意进来，但是找不到对路的物业。”

　　法律的限制也是一个方面，高广桓认为，外国的房地产基金想进入中国，但是他们觉得没有法律去保护他们，因为没有产业基金法，在没有产业基金法的情况下，美国的房地产基金，是不敢进来，也是进不来的。

　　国内的情况有诸多的限制，回首国外曾经走过的道路，或许能从中得到些许启发。伟业资产管理公司总经理张晓晋就认为，目前国内的房地产开发商、投资商是混为一体的局面。包括管理、包括经营，都是由开发商主要承担。这样一个房地产的循环过程就造成了开发商实力的有限，给银行造成了风险，现在房地产这个循环过程在中国尚不完善。

　　他概括了目前美国的三个发展阶段：“第一个阶段是以发展商为核心的;第二个阶段是以基金跟基金管理公司为核心的;第三个阶段是现在美国最高级的阶段，它实际上是完全实现了资产的证券化，包括了收益率物业的证券化和按揭的证券化。在这三个过程中，中国的房地产经过了二十年的时间，走过了初级阶段。而美国这个房地产链中，发展商很小，发展商在美国不会发展成很大的企业，他也是经营者，他主动的收购这些物业来，就能发展成融资，他买来自己经营，就体现出专业的经营。由于是集中的管理，效率高成本低，市场化程度也比较高。”

　　投资工具多元化刚刚开始

　　北国投和欧尚的合作揭开了信托开拓持有型物业的大幕，在目前海外基金难以进入、国内首只精瑞基金运行不畅的情况下，信托无疑是占据了一个相当有利的局面。

　　“在目前基金法尚未出台的情况下，我们有了信托法，有了五十几家重整过以后的信托公司，我觉得可以利用这个平台来做一些房地产的基金。这种形式的基金，能以信托计划的方式，募集五个亿、十个亿以后，投在房地产的项目上面，整个的运营方式实际是和房地产基金一模一样的。”高广桓这样认为。

　　但同时他也担心，国内的投资者敢不敢相信信托公司在房地产投资方面的经营能力，这是个疑问。确实，经营能力的强弱，是决定信托能否在这样一个巨大的市场中立足的重要因素。

　　为了解决信托公司专业性不强的难题，他给出了这样的建议：“信托公司发放信托计划，然后基金的管理应该是跟一个海外的房地产基金经理人来进行合作。因为海外的基金经理人对国内的市场基本了解，也是感兴趣敢做的。问题是他们缺乏这个渠道进来，所以信托公司可以利用自己的平台来发展房地产基金，然后结合国外的经营管理，这是其中的一个方法。这个方法募集进来的基金，期限可以在八年到十年。在这个情况之下，长期资金就可以进入中国房地产市场。”嘉实基金研究部经理王勇鸿提出了不同的观点，他认为：“银行对房地产金融创新，至少在短期之内，仍然是一个主力。因为一方面银行资金实力大;另一方面，它有多年的这种房地产信贷的经验，也许它没有培养起房地产经营能力，但是它对房地产风险，还多少有一定的判断能力。”看来，在发育不足的金融市场中，银行的作用仍不可小觑。

　　面对各种尚未健全的金融工具，理智的分析市场状况，对症下药才是目前真正所需要的。很多人认为我们国家的各项政策对房地产的倾斜实际上是不够的，只有政策的刺激才能造就市场的繁荣。然而，“公开市场上的房地产基金实际上是在培养一个量，没有这个过程，最后大家都难以成熟，过早开放市场对市场的伤害也是非常大的。”中煤信托研发部副总李振蓬这样给人们提了个醒。