本币升值　上海写字楼收租转而追捧人民币

　　自今年初以来，伴随着国际市场对美国经济的忧虑，美元在国际外汇市场上持续疲软，由此推动人民币加速升值。中国外汇市场自年初以来接连突破了７．３０和７．２０两个整数关口。就升值幅度而言，与去年最后一个交易日７．３０４６的水平相比，今年以来人民币汇率已累计升值约１％，有望创出单月最快升值纪录。在２００７年，人民币累计升值幅度接近６．４％。

　　从去年以来，受到人民币连续升值的影响，在连续１０年实行美元报价后，上海甲级写字楼租金开始悄悄转为人民币报价和结算。不仅是写字楼市场，包括高档住宅租赁市场、零售商业市场，由于人民币的连续升值，均开始采用人民币计价结算方式。

　　仲量联行：空置率不断下探

仲量联行最新季度报告显示，至２００７年底上海办公楼空置率低至１．６％，浦东空置率更是达到０．８％。仲量联行亚太区域董事陈立民表示，一般意义来说，办公楼空置率达到５％已可视为满租，而上海低至１．６％的空置率说明已有很多写字楼不仅满租，更有排队租用的情况发生。空置率之低已促使上海的租金价格较之去年同期增长１４％，而在浦东地区，这一数字更是达到了１７％，凸现了建造新的办公空间的紧迫性。

　　正是由于空置率的不断下探，使得写字楼租金呈现激涨。以人民广场地区和黄浦区的北部为例，近期被收购的中区广场和高腾大厦成为了租金上涨浪潮中的领头羊，目前租金报价达到人民币８元／平方米／天。同时，与它们毗邻的一些大厦的租金也随之上升，环比上涨达到８％。随着市场的不断调整，一些中端的甲级办公楼也将凭借他们便捷的地理位置和租户们的强劲需求迅速上调租金。

　　戴德梁行：需求不断增长

　　戴德梁行报告亦显示，第四季度的写字楼市场持续其越来越紧张的局面。市场吸纳依然强劲，但是在三个月内只有一个新增甲级写字楼供应上市。在这样的供需影响下，平均空置率跌至历史最低点，继而全市的租金报价一路上扬。

　　由于写字楼新增供应较少，而需求依然不断增长，上海甲级写字楼平均空置率继续下降，截至第四季度末为１．５１％，与去年同期的５．２８％ 相比，下降了３．７７个百分点。从区域来看，陆家嘴空置率最低，为０．１１％。由于对中国金融市场的预期越来越强烈，陆家嘴地区的金融机构因此而不断增长，此区域也成为全年整个租赁市场中的热门区域。本季闸北区位于空置率榜首，其空置率达到１５．５％。

由于上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求得不到缓解，其平均租金报价持续上升，目前达到９．０４元／平方米／天（１．２３美元／平方米／天）。

　　高力国际：写字楼供不应求

　　高力国际报告亦显示，供不应求的局面令写字楼市场空置率下降到２．５％的历史低点，而第四季度平均租金较２００６ 年同期上涨１１．３％，达到每平方米每天人民币９．１２ 元（１．１４ 元美元）。高质楼面的自用需求强劲，而投资需求同样殷切，当年整栋收购类楼面面积达到约５６０，０００平方米。尽管下半年投资活动有所放缓，但至年底时市价依然比上年同期增长了２６．２％。市价的快速增长令收益率水平进一步收缩，２００７年底回落至大约７．０％的水平。

　　美元租金体系开始瓦解

　　从以上三家全球知名房地产服务机构的报告可以看出，连续１０年实行美元报价后，上海甲级写字楼租金开始悄悄转为人民币报价和结算。国内企业的强劲需求和人民币升值预期的升温，促使上海知名写字楼开始以人民币计算租金。业内人士指出，随着这种趋势的加强，上海甲级写字楼以人民币计算的租金价格体系将逐步形成。

　　上海甲级写字楼市场初步形成于１９９５－１９９６年间，发展１０年来一直以美元对外报价。２００４年６、７月份，上海市场上开始出现甲级写字楼以人民币对外报价的情况，２００４年底后，这种趋势更为明显。上海嘉华中心高级经理支仲成告诉记者，从２００４年１２月１日起，嘉华中心开始对外以人民币报价，所报价格基本在人民币８．５元／平方米／天以上。而瑞安旗下企业大道、凯德置地来福士广场等甲级写字楼在那时也已经实施人民币报价。

　　随着近两年来，人民币升值趋势的不断清晰，上海写字楼市场以人民币报价和结算也逐渐成为主流。“现在上海许多知名甲级写字楼都要求客户以人民币签约。”仲量联行商业部总监陈立民告诉记者，２００４年下半年开始，许多甲级写字楼即便仍对国外客户实施美元报价，但在签约时都已经要求客户以人民币签约。而如今，不仅是以人民币签约，连业主方的报价以及房地产咨询机构对市场进行调研和分析时，也均以人民币作为租金、售价等价格指标的结算单位。他分析指出，这种变化与新一批甲级写字楼的贷款情况有深刻联系。最近几年落成的一批写字楼都是获得的人民币贷款，在偿还银行贷款时以人民币计算，所以出于控制汇率变动风险的考虑，要求租金以人民币计算。

　　人民币租金计价体系开始形成

    人民币不断升值的大势所趋无疑是促使甲级写字楼改以人民币计算租金的重要原因。上海高力物业总经理翁琳介绍说，过去１０年上海甲级写字楼之所以形成了以美元计算的租金体系，一方面是因为早期甲级写字楼市场主要是针对境外客户的，另一方面是因为当初美元坚挺汇率变化风险比较小。而在租金的支付方面，客户按照写字楼业主的要求可以直接付美元，也可以按照当时汇率折算成人民币。

    对于人民币升值，业内人士纷纷认为是利好的消息。高力国际中国华东区常务董事翁琳女士认为，此次人民币升值，有利于房地产市场的稳定，在中国政府正在对住宅市场实施紧缩政策的同时，这种人民币将缓慢升值的预期会给房地产市场带来有效支撑，令人民币标价的房地产资产吸引力加大，有助于稳定房地产市场。

    “现在人民币升值的背景下，上海甲级写字楼业主自然倾向于人民币计算租金。”翁琳表示，如果一旦人民币汇率出现变化，而双方在签署租赁合同时没有特别约定，必然带来实际租金的浮动；而使用人民币就不会有这方面的担忧。

    也有业内人士表示，在成熟的写字楼市场上，租金以当地货币计算是一种正常现象，上海的甲级写字楼以人民币计算租金可以说是上海写字楼市场成熟的表现之一。他表示，随着国内写字楼租赁客户的增加和人民币信誉的提高，上海写字楼市场有望逐步改变１０年来以美元报价的形式，而形成人民币计算租金的价格体系。