深圳写字楼市场大起大落　难憾市场信心

　　均价涨幅超六成

　　据美联数据显示，深圳写字楼均价从年初的14000元/平方米上涨至年底的22400元/平方米，上涨幅度高达六成。这一波上涨行情最大推手是南山商业文化中心片区和人民南片区，其涨幅高达九成。从时间上来看，今年上半年就达到近5成的涨幅，而进入八月份后则保持着稳中略升的状态。之所以出现先扬后抑发展轨迹，笔者认为有以下几个原因：

　　首先，投资需求旺盛是上半年深圳写字楼市场价格上涨的主要推动力之一。在下图可以看到：在上半年，存款基准利率在三个百分点左右，而当时深圳CPI指数也在三个百分点左右。这意味着实际利率为零，甚至为负。低利率的现状促使投资需求的增加。在过去，深圳写字楼市场价格较低，甚至出现与住宅价格倒挂的现象，巨大的升值空间加上资本的逐利性决定了上半年写字楼市场的“火热”行情。

　　其次，各大银行的贷款政策宽松，这为很多资金不足的投资者提供了极好的投资机会。投资者贷款入市，进一步推动写字楼价格的上涨。而步入下半年，央行的调息频率密集，贷款利率上升到年底的7.47%（如下表所示），同时央行出台的房贷新政，要求购买商业用房的贷款要提高贷款成数和贷款利率，这使得投资成本骤然上升，投资客被迫离场。此外，由于在上半年深圳写字楼价格已经上升到一定高度，在政府的宏观调空政策下，投资客更加审慎，不会冒然接盘。另一方面，在经济稳定的大环境下及其它宏观政策未明朗化之前，业主仍然看好写字楼市场前景，而不愿降价出售。因此，深圳写字楼价格保持平稳状态。

　　成交大起大落

　　据美联统计显示，在上半年，市场成交活跃，市场成交面积增长迅速：三月份成交面积比一月份增加一倍;而至七月份，其成交面积又较三月份翻了近一倍。而进入八月份后，市场迅速萎缩，成交面积大幅下落，环比本月下降八成。从区域成交情况来看，中心区及中心西两大片区写字楼市场成交活跃，占到上半年总成交面积的六成。然而进入八月份后，这两个片区成交大幅缩水，鲜有成交。在经历了市场活跃的夏季后，市场便急速进入观望的“冬季”。