郑州写字楼：商业地产的新价值增长点

　　郑州市2007年办公用房预售面积53.35万平方米，其中八、十二月份商品住宅预售面积均突破10万平方米，九、五月份办公用房预售面积也都在9.4万平方米以上。本年度办公用房投放量主要集中在郑东新区，该区全年办公用房预售35.7万平方米，占全市商品住宅预售面积的67%；管城区、二七区、惠济区办公用房预售面积相对偏少,均在1万平方米左右。

　　点评：2007年郑州的办公用房继续保持供应增量，特别是郑东新区CBD更是以庞大的供应量占据全市办公用房的半壁江山还要多，充分证明开发商对郑东新区的投资热情在持续高涨。传统的行政办公区金水区因土地供应的减少，导致办公用房建设维持在低位供应的层面上。

　　【销售情况】

　　郑州市2007年办公用房共销售3082套；其中主要集中在郑东新区、金水区，两个区域分别销售2149套、712套；单月销售套数最多的是8月份，该月共销售573套办公用房。单月销售套数次多的是10月份,该月共销售420套办公用房。本年度单月销售套数最少的是2月份，该月仅销售67套办公用房。8月份销售套数是2月份的近8.6倍。

　　郑州市2007年办公用房销售面积47.2万平方米；其中,郑东新区、金水区办公用房销售面积分别为32.2万平方米和12.04万平方米；单月销售面积最多的12月份为10.2万平方米，本年度三个月份销售面积均在6万平方米以上。

　　其他月份的办公用房销售均在5万平方米以下，销售面积最少的2月份尚不足1万平方米；郑东新区办公用房保持强劲的销售态势，全年销售面积为32.2万平方米，月均销售面积2.68万平方米以上，有四个月份销售面积在3万平方米以上，特别是12月份，郑东新区单月办公用房销售面积达8.47万平方米。

　　点评：2007年郑州的办公用房销售集中在春秋两季，尤其以2月和8月最为突出，这与市场供应和企业办公的需求有直接关系。办公用房整体上保持1.2∶1的供需关系，基本上处于供求平衡的局面。需要指出的是尚未备案的供应不在本统计之内。

　　【价格分析】

　　郑州市2007年办公用房销售均价在5000元/平方米以上，只有六、九月份的整体销售价格略低于5000元/平方米。办公用房销售均价单月最高的为11月的7955元/平方米，接近8000元/平方米。由于郑东新区的办公用房在本年度占有绝对多数，所以全市办公用房价格曲线基本与郑东新区价格曲线趋同。单月办公用房销售价格最高的是11月份的金水区，该区域当月办公用房销售均价达到15692元/平方米。

　　点评：2007年郑州办公用房的销售价格有了比较明显的波动性起伏，销售价格趋向理性。但是，需要指出的是住宅价格和办公用房价格差距不大，未来郑州的办公市场具有一定的上涨空间。整体上出现了郑东新区CBD办公用房拉动整个市场的局面，而传统的行政办公集中区金水区对价格的拉升功不可没。

　　调查总结

　　2007年我国商业地产发展的显著特征可以归纳成四个词：理性和稳定并存，激情与风险共生。河南省的商业地产起步虽然晚，但是因为其独特的地理、商贸、交通位置，发展速度迅猛，而且发展势头良好。

　　将各种因素综合起来考虑，2008年将是河南商业地产积极发展，理性盘整的一年，也将是高潮迭起，热点频出的一年。逐鹿中原，成就霸业。河南商业地产的开发建设，将为推进河南经济发展提供强有力的保障；同时，也将逐渐成为中国商业地产领域开发建设的重要一员，全面影响全国商业地产的开发建设。