宁波写字楼谨慎迈步　市场压力依旧

　　市中心项目，感受“幸福的烦恼”

　　从银泰国际近期的报广力度来看，其开盘时间已经临近。在上周的会议上，代理方合润地产负责人就证实：该盘将在4月正式推出。

　　所谓地段决定品质，坐拥全宁波最为繁华的三江CBD核心区，这是银泰国际最大的亮点，也是最大的优势。而也正这样一个不可复制的优势，也让开发商、代理商感到了“幸福的烦恼”——成功是必须的，在此基础上，无论项目本身还是推广理念的高度，各方面还必须配得上这样一个地段。

　　“这个地段，可以说是宁波市中心的最中心，若单讲去化当然不是问题，但地段赋予这个项目太多的东西。我们必须通过项目把它全部展现出来，这才算得上成功。”合润地产总经理吴纪兵说。显然，作为本地写字楼代理经验最丰富的人士，他对代理银泰国际既兴奋又感责任与压力。

　　这种兴奋与责任，在随后他对运作思路的讲解中得到了体现——“它位处市中心，要站在整个大宁波的角度来推广。宁波的方向，宁波企业的方向在哪里?这是项目所思考的;在资本时代，企业家要考虑什么，这也是我们项目必须关注的。”“银泰国际强调蓝海(蓝海博客,蓝海新闻,蓝海说吧)思想，企业不应在红海中挣扎，应该跳出这个范畴，才能成为一个高速成长的企业。我们力求通过这个项目改善我们的城市，改善企业家对我们城市的看法。”“我们提出的口号是‘将百强重新排位’。为什么敢这么讲?因为我们相信，这个项目将为那些高速成长性的企业提供一个平台，能够让他们有机会或者有可能跻身百强，这才是项目的真正价值与使命。”

　　“这是一种升级，不只是品质上的升级，更需要理念上的升级。市中心的新建写字楼，有责任为此率先努力。”在同一地段开发威斯汀中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的银忆房产一位人士表示。在他看来，地段决定视角，市中心这两大项目的建设、推广都站在了大宁波的视角，就表明了营建理念的升级。

　　定价更谨慎，投资潜力凸显

　　在各区域，最近还有包括16城联邦、高新园区科贸中心、嘉瑞国际商务中心等项目开盘销售。在整个市场比较平稳的态势下，本身就承受供求失衡压力的写字楼也表现得相当谨慎，几个待开新盘的均价都很有吸引力。

　　在近期推广中，科贸中心的力度也比较大。据开发商宁波万盛有关负责人证实：该项目将于4月中旬正式推出，而售价还未来最终确定。而据该公司内部人士透露，其均价估计在8000元/平方米左右。如果这一数据偏差不大的话，那么写字楼价格“倒挂”现象在这里将更为明显——在该项目旁边的一家待开住宅大盘，预计开盘均价超过9000元/平方米，足足高出科贸中心1000元。

　　而在宁波首创别墅式办公的16城联邦，亦将于本月底开始内部预购。来自开发商的消息称，其均价暂定在13000元/平方米。这一价格与江东新建住宅项目的价格也没有想象中的大，再考虑到该项目地处江东中兴路的地段，以及独栋别墅式办公的产品形态，这一“平价”确实有点“出人意料”。要知道就该项目，去年有人士推断，其销售均价可达16000元/平方米。

　　显然，相对冷静的市场，以及很现实的供需压力，让开发商在定价上更为冷静和清醒。尤其是随着从紧的货币政策的实施，开发商的资金压力越来越大，这客观上也“逼迫”一些开发商以相对低价入市，加快销售进度，保障资金链安全。

　　去年房价大涨，宁波写字楼均价得以大幅上涨，价格“倒挂”一度有所扭转。不过随着市场的变化，这一现象有趋明显。值得注意的是，价格“倒挂”使写字楼投资价格更为凸显，这或将拉动投资消费力的活跃，继而促进市场销售。

　　对接需求更求实际

　　在这一轮写字楼开发潮中，曾经几乎个个项目都自称高品质，都“高喊”着打造企业总部基地，结果往往是宣传脱离实际，产品脱离需求，造成去化的被动。经过市场的洗礼，这类情况已在悄然中得到改善，越来越多的写字楼在保障基本品质的同时，更加注重产品与实际需求的对接。

　　位于城西的综合体项目泛亚国际，目前内部预订率已达60%。在竞争激烈的办公市场，泛亚国际为何能成功“杀出血路”来呢?开发商香溢房产负责人介绍说，关键就在于找准了产品定位，继而有效对接了需求。“我们的预订客户中，有80%的为中小外贸企业。原因在我们把产品设计得适合这些企业。比如单层面积，我们控制在450平方米，正适合一家中等公司单独办公，既有面子又有利于保护商业机密;比如办公环境，四面都采光;再如单价，只要8000元/平方米。这无一不是为这类企业量身打造。”

　　类似的又如高新园区的科贸中心，主力面积在200平方米米左右，单层总面积也就在1000平方米以内，再加上8000元/平方米左右的均价，赢得了众多中小企业的青睐，目前未开盘就有众多客户预订。该项目开发商也表示，宁波个私经济发达，企业多元化、小型化。这些企业，资金实力有限，办公场地不是特别大，对办公地段要求也不是很强，但对企业形象也有较高要求，也需要办公环境的品质化。因此，项目做到品质保证、功能实用、价格合理，就能与市场主力需求完成对接，这样将大大减轻去化压力。

　　市场走势：压力依旧

　　去年，宁波写写字楼市场呈现供需两旺的态势，供应量大约维持在90.1万平方米，去化量约为55万平方米，销售形势较前两年大有提高。不过，即使这一销售态势在今年得到延续，但在将超180万平方米的供应量之下，市场压力依旧很大。

　　从土地出让情况来看，去年宁波市共推出土地244宗，共计601.56万平方米，其中商服办公用地有79.56万平方米。从土地成交情况来看，07年宁波6市区成交土地167宗，成交面积达456.15万平方米，其中工业和商业用地占绝大比例，其中商业办公用地约有83.94万平方米。

　　鄞州区、高新区将是办公项目供应的主要区域。在180万平方米的供应量中，鄞州区与高新园区大约都有70.33万平方米，江东区为42.81万平方米，海曙区7.44万平方米、江北区2.63万平方米。

　　180万平方米的供应量，即使照去年供销两旺的销售态势，也将足够消化3年。可见，今年写字楼市场竞争还是异常激烈。业内人士也指出，区域楼盘竞争激烈的同时又有利于商务氛围的形成，从而推动区域整体性发展，这也将给写字楼投资性消费带来新的动力。