上海武宁路商圈　写字楼与住宅价位倒挂

　　投资成本分析

　　价格比较

　　目前，上海出售型写字楼价格集中在1.3万-2.5万元/平方米之间，由于前段时间市场对于住宅投资热情持续走高，一些区域住宅、写字楼价格相差不大，甚至出现“倒挂”现象，即同区域内写字楼价格低于住宅价格。以武宁商圈为例，绿地和创网上显示其在售写字楼物业价格为2万元/平方米，而板块内住宅逸流公寓价格为2.5万元/平方米，泰欣嘉园网上报价达到3万元/平方米。

　　贷款利率比较

　　2007年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47%，五年以上为7.83%。同时《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定第二套(含)以上住房“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高……”。

　　商业用房“购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”。

　　《补充通知》中说明：已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，只有当人均住房面积低于当地平均水平而再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则均应按第二套房贷政策执行。可以看出，与写字楼或其他商用物业相比，第二套住宅利率优势不再明显。

　　投资回报率分析

　　以3年为时间周期，分别计算购买第二套住宅与购买写字楼投资回报：

　　成本：为计算方便，取曹杨武宁地区价格参考。假设所购买住宅与写字楼物业单价均为2万元/平方米，购买物业面积为100平方米。分全款付清与首付100万元，余下贷款3年期两种情况(此处按新房计算)。

　　1、贷款成本(由于第二套住宅与非住宅买卖贷款基准利率一致，此处值可共用)

　　2、税费计算——主要契税区别

　　住宅：契税+营业税+工本费其他(忽略)=1.5%×购房款+0.05%×购房款=3万元+1万元=4万元

　　写字楼：契税+营业税+工本费其他(忽略)=3.0%×购房款+0.05%×购房款=6万元+1万元=7万元

　　购买物业成本：A：住宅204万元写字楼207万元B：住宅217.33万元写字楼220.33万元。