单一产权是主流　深圳写字楼结构面临调整

　　 5年以后,单一产权将是主流

　　“单一产权物业且能供应超大面积、特别是2000平方米以上的单位，在深圳不超过10个。”深圳中原地产写字楼部总经理杨创慧如是说。

　　据记者了解，需要大面积办公的高端企业越来越多，而市场上供应却相当有限。

　　业内人士表示这种供需矛盾在去年年中就已经出现，随着大面积写字楼的需求逐渐膨胀，深圳的写字楼结构也将面临调整。

　　只租不售写字楼只占1/10

　　美联物业发布的数据显示，目前整个深圳只售不租的写字楼和只租不售的写字楼比例约在10：1，这部分拥有单一产权的写字楼主要集中在福田CBD南区。

　　美联物业市场研究部主管徐枫告诉记者，春节过后，美联物业从香港带来了几批客户，他们的反馈都是CBD的写字楼面积偏小。对于这些高端企业而言，他们不止是要求优质甲级写字楼，还要求有足够大的面积可供办公。但深圳目前的状况是，散户多单一产权少，基本上很难找到可以连续几层办公的优质写字楼。

　　深圳中原地产写字楼部总经理杨创慧则明确表示，目前深圳写字楼市场上单一物业且能供应超大面积，特别是2000平方米以上的单位不超过10个。“特别是南山（除科技园）、罗湖尤其缺少这样的物业，像世界金融中心只是偶尔会有大面积的放量，但一般都不超过2000平方米。福田相对供应多一些，但大部分都是存量于既售既租物业之中，例如大中华交易广场、财富大厦等等。”杨创慧说。

　　供求紧张从去年年中开始

　　大面积写字楼供应停滞不前，需求却在持续膨胀。“我们手上未来9个月内需要整层以上承租写字楼的高端客户的需求面积已经达到15万平方米。但这些客户的需求在目前很难得到满足，因为深圳现在可供租赁的大面积写字楼实在太少。”世邦魏理仕资深董事潘日升说。

　　潘日升告诉记者，根据他的观察，大面积写字楼单位的供求紧张是从去年年中才开始的事情。去年年中之前供求还是能基本平衡的，但过后吸纳量比供应量大的状况开始特别明显。从事过写字楼研究的媒体从业人员赵先生也有同感。他认为2006年大面积写字楼的需求并没有像现在这样旺盛，供需矛盾也不突出，但现在则表现得很明显。近期赵先生所在的单位也在四处寻觅4000平方米左右的写字楼，但找了几个月都没有结果。

　　深圳写字楼结构面临调整

　　大面积写字楼的供需矛盾已引起业内人士的关注。接受采访的业内人士均认为，根据福田CBD的定位，大面积写字楼的需求未来会更加旺盛，深圳的写字楼结构面临调整。目前深圳的写字楼并不能满足日益增长的需求，未来新建的写字楼会逐步走向单一产权。

　　“跟罗湖、南山相比，福田的写字楼户型已经比较大，户均面积约在300平方米左右，但对于高端企业而言，这个面积是远远不够的。大面积可供租赁的单位稀缺，让这些知名外企难以进驻，这已经成为福田CBD写字楼比较突出的问题。”徐枫说。

　　潘日升对这一看法表示认同。他告诉记者，发展商对写字楼拥有单一产权，这在国外发达国家占主流，北京、上海、香港这些城市也是如此，因为只有这样才能满足国际客户的需要。“未来一、两年内，深圳入市的每一个单一产权写字楼都会消化很快。”潘日升说。

　　荣超地产营销部经理温浩铭也表示，5年以后，单一产权统一招租将是深圳写字楼市场主流。

　　业内说法

　　与深圳市场投资习惯有关

　　卓越地产副总经理徐海钧

　　目前深圳单一产权的写字楼不多，这可从几个方面探讨：

　　与深圳市场投资习惯有关。当地的企业规模、成熟度以及企业区域来源决定了写字楼的实用水平。例如跨国500强的国际性企业，深圳就不如北京、上海多。

　　与深圳市场上的买家历史沿革下来的对写字楼的认识有关。深圳最早开发的那些写字楼，以及近几年福田中心区开发的大部分高档写字楼，都是以售为主。

　　与写字楼开发商对待业权的战略态度有关。售、租的区别对待，实际上是企业出于对风险分散的考虑。

　　很多客户意向租5-10层

　　荣超地产营销部经理温浩铭

　　商务圈的发展影响较大。例如，福田中心区几年前还未形成商务圈，于是吸引了多家本土企业对其进行写字楼开发。现在很多企业都想搬到福田中心区来，意向租5-10层的客户就有很多。

　　宝安中心区商务还不成熟，就像几年前的福田中心区一样，需要几年时间的培育。据我了解，此区域近5年的写字楼都会以售卖为主，但5年以后，单一产权统一招租将是市场主流。