长春写字楼　三大“钱”景比比看

　　怎样选择写字楼？目前长春写字楼市场的发展趋势如何？近日，记者第一时间看到了长春中原地产代理有限公司的一份分析报告，并请专家对这份报告进行了解读。

　　品区域

　　西安大路沿线呈现饱和状态

　　企业在选择入驻的写字楼时，最为青睐的是商务气氛成熟的地段，而对顶级写字楼来说，最重要的也是地段。据统计，截至2007年末，长春市在售（租）写字间项目48个，总建筑面积达到119.8468万平方米。

　　长春市写字间的销售区域大致分为：CBD（西安大路）区域、解放·亚泰商务带、桂林路区域、红旗街区域、环铁区域等。其中西安大路区域聚集了新润天国际、典石广场、蓝海国际广场、光大银行等。环铁商圈集中了长春60%以上的批发市场，由于商业业态复杂，不利于高档写字间项目的发展，一直以来，这一区域内只有吴太商务中心等少数纯写字间项目。

　　西安大路从上世纪起就是长春市的城市中心点，其周边遍布政府机关、大型商场、星级酒店、国家银行、电台、报社等，是长春的政治、经济、文化、商业中心。从上世纪90年代起，长春的各大写字楼就陆续在这一区域建设，使这里成为目前长春规模最大的写字楼群。

　　桂林路区域内的写字楼如火炬大厦、通汇大厦等项目，都是1995年长春写字楼市场发展初期建成的，2004年、2005年度该区域内无新增面积，目前呈现出写字楼稀缺的状态。

　　红旗街作为长春西南的主要商业聚集区，其商业氛围比较浓厚，由于近年写字楼供应量较少，所以现有的几个写字楼租售情况都比较好，但区域项目从产品硬件方面看，都出现了明显的旧化。

　　新兴的商务区解放·亚泰商务带的高档写字间项目数量位居长春市之冠，多为外企租用写字间。且区域写字间项目客群针对性较强、大客户较多、投资门槛高于其他区域。

　　比价格

　　只有环铁区域价格下降

　　分析数据显示，解放·亚泰商务带上升幅度最大，同比去年上升幅度为23.54%，兆丰大厦项目价格上升，是促使区域写字间整体价格攀升的主因。其次为红旗街区域，同比去年上升幅度为21.72%。红旗街区域本年共有两个项目入市，分别为百脑汇及盛世城，这两个项目较高的销售价格，是此区域写字间价格上升的原因。

　　截止到现在，惟一价格略有下降的区域为环铁区域，同比去年价格下降幅度为5.44%。据长春中原地产代理有限公司市场研究部市场分析师范继兴介绍，这是因为环铁区域内新增项目凯越世纪广场价格较低，且供应面积较大，促使该区域写字间整体均价下滑。

　　拼客群

　　旅游、装修多选红旗商圈

　　办公地点是企业的“名片”，对企业的宣传作用不可小觑。一些公司迁址的直接原因就是希望进一步提升企业形象，通过办公地点来进一步展示企业实力，写字楼的各种配套和服务也直接关系到入住企业的办公成本及工作效率。某IT公司总经理王闻鹏表示：“我的IT工作室想扩大规模，找了很长时间，才在桂林路的一个写字楼买了3个大写字间。”他选择桂林路的理由是，那里交通便捷，又是IT业聚集区，适合行业发展。

　　一位不愿透露姓名的业内人士表示，长春目前商务区的分布很大程度上依托于成熟商业区，因此写字间入驻的企业类型与各商业区业态存在直接的联系。例如，站前商圈目前为长春市医药行业、服装批发业最为集中的区域，区域写字间客群48%左右来源于这两种企业。其他重点商务区与之相比，客群情况较为复杂，但是均有一定规律。而桂林路区域的写字楼入驻企业多为广告类公司、IT类公司、培训类公司，所占比例可达44%。

红旗街商圈内现有写字楼的主要客户以旅游公司、律师事务所、装修设计公司、外地机构驻长办事处等为主，此类企业所占比例可达52%左右。大金融机构总部、省内外大量企业的总部和办事机构则首选西安大路区域，所占比例可达50%。