珠三角商铺利险各异 投资量“财”而行

    有投资者担心银行数次加息，每月租金不够交月供款；也有投资者担心人气不旺，商铺不好出租；还有的投资者顾虑异地投资管理收租不方便。这些是深圳投资者投资珠三角商铺面临的现实问题。 

　　珠三角商铺该怎么投资？投资哪类商铺有比较稳定的租金回报？哪类商铺才能有较高的成长空间呢？ 

　　专家分析，珠三角商铺选择众多，实力者可投资处于开发中的商铺，收获未来高成长空间；期待稳定回报能以租抵供者可投资商业成熟区的商铺。而专业市场商铺，依靠当地支柱产业，具备可持续经营和增值潜力大的特点，备受市场关注。 

　　珠三角商铺市场被看好 

　　据了解，自去年下半年开始，深圳人对珠三角商铺市场投资热情降低，但仍然有相当部分的投资客看好珠三角市场。去年年底开业的惠州义乌小商品城二期就有多位深圳投资者出手“豪爽”，一口气购买数间商铺。逆市投资珠三角商铺的深圳投资客大有人在，他们一直在寻觅好的投资项目。 

　　据专家分析，活跃在珠三角商铺投资市场上的深圳投资客主要有三类，一类是实力投资客，有很强的资金实力，投资时是一次性付款；另外一类也是资金强大的实力投资客，但为了进行多项投资（可能是住宅、商铺、写字楼等或投资多间商铺）而选择按揭贷款的投资方式；第三类是资金实力较弱的投资客，投资时选择按揭贷款方式，期待投资商铺能以租抵供。 

　　“每一类投资客对各自投资的商铺要求都不一样，长线投资者可能看好未来价格、租金的成长空间，短线投资者期待铺位以租抵供，在市场相对成熟后再转让出去，赚取中间的利润。”长期在惠州从事商铺销售的周翔对不同的深圳投资者作了详细的分析。 

　　高回报与高成长不可兼得 

　　投资客吴小姐说，珠三角商铺价格太高了，风险大。 

　　投资客陈先生称，珠三角人气不旺，商铺不好租，即使能租出去，租金都不够交月供款。 

　　实力投资客张先生则认为，珠三角有投资潜力，未来成长空间好，东莞、惠州就是下一个深圳。 
　　对东莞、惠州等珠三角商铺，深圳投资者是各执一词，莫衷一是。为何他们对同一区域商铺的看法会有不同的意见呢？ 

　　“鱼和熊掌不可兼得，同时坐收高租金回报和高成长空间的商铺不多。”深圳世方商业地产总经理张平称，“零售型商铺，人气旺的售价必然高，租金回报也高，但成长空间较低；而人气不旺的商铺售价低，及时租金回报率也低，但增值空间大。” 

　　在开发节奏快、商业发展成熟的深圳，商铺投资也是不能鱼和熊掌都得到。东门、华强北这些成熟商圈的商铺，售价单价可高达30万元，租金可达到每平方米1000多元，但成长空间却很小。而福田中心区、宝安中心区等人气不旺的开发区，商铺售价不高，租金也走低甚至长期空置，但随着片区人气聚集及商业的成熟，商铺将有高成长的回报。 

　　在惠州、东莞等珠三角城市，商铺投资也是这种情况。成熟商业中心，如惠州的麦地、东莞的莞城等区域，商铺售价每平方米可高达3－8万元，租金回报也可以达到6－8％，甚至更高，但商铺的成长空间较小。正处于开发区的商铺，售价可能在每平方米1－2万元之间，人气不旺，租金回报也小，但商铺成长空间却很大，假以时日将有数倍的增值回报。 

　　“排除炒作因素，一个城市的商铺成长空间与租金的成长成正比，而租金的成长又是与城市的消费基础成正比，而与城市的消费基础最直接相关的就是城市的人口和生活水平。”商业地产资深人士周翔分析说。 

　　据了解，东莞、惠州、惠阳等珠三角城市，正迎来产业升级发展、城市大开发，大量人口不断向产业经济集群带聚集。珠三角城市经济和综合消费能力不断增强，珠三角城市正步入快速发展阶段。 
　　专业市场发展潜力巨大 

　　据了解，专业市场商铺，尤其是产业型专业市场，具有可持续经营和增值潜力大的特点。业内人士分析，产业铺往往立足于当地某个支柱产业，而城市的支柱型产业必然随着城市经济、区域经济的腾飞而不断扩展，产业带动的商业能量，又会促动产业商铺价值的新一轮升级。 

　　“随着产业规模的不断扩大，市场需求随之扩张，商铺的经营价值就不断升高，租金、售价也将水涨船高”世方商业地产东莞区域总监吴军分析道。 

　　有专家形容：买铺就是买产业。深圳华强北电子市场、虎门富民服装市场，早期投资者早已收获颇丰。深圳230亿元电子产值，造就了华强北价值万金的商铺，均价超过30万元／平方米；120亿元的服装产值成就了东莞虎门服装城千万铺王，商铺转手费动则上百万。 

　　据了解，东莞、惠州、惠阳等城市产业发达，如东莞的服装、毛织品、五金模具、皮革、电子，惠阳石化产业，惠州男装、电子数码等等，都是当地的支柱产业。“投资专业市场其实就是投资产业，买铺就是买产业的发展。”吴军说，“产业型专业市场商铺的租金收益往往能在几年时间出现数倍的增长。在入市之初抢占产业铺原始股，可在未来获得可观的收益。” 

　　投资者面临投资良机 

　　目前，东莞、惠州都处在产业升级、城市开发的阶段，对深圳投资者而言，不管是零售商铺还是专业市场商铺，都是难得的投资机遇。不管是看好商铺未来增值空间，还是期待稳定的“以租代供”，深圳人都能遇到适合自身条件投资的机会。 

　　“实力投资者有能力一次付款，银行加息对其投资影响不大，这部分人适合投资人气不旺但成长空间高的商铺，如开发区的商铺、专业市场商铺”世方地产总经理张平建议，“按揭付款投资期待能以租抵供的，适合投资成熟商业区的商铺或经营良好的专业市场商铺。” 

　　据介绍，目前惠州、东莞等城市核心商圈的商铺和经营良好的专业市场商铺，租金都高过银行贷款月供。 

　　专业市场商铺售价低、租金回报稳定，依靠当地支柱产业，经营稳定，市场发展潜力大，适合大部分深圳人投资。“投资专业市场类商铺投资者看重的并不是短期内租金收益，而是未来的市场成长空间。”周翔表示。 

　　此外，由于是异地投资，深圳人投资珠三角商铺可能会面临管理收租上的一些障碍顾虑。谢先生去年在股市赚了钱，他觉得商铺投资回报较稳定，今年有意投资商铺，但他表示没考虑过投资珠三角商铺，主要是“不经常去珠三角，管理收租不方便”。据东莞、惠州一些销售人员透露，投资珠三角商铺的深圳人一般都是委托经营管理公司或开发商管理代收租金，并不用自己亲自打理。据了解，目前珠三角大部分商铺销售都有一定年限的委托经营管理，委托经营期限过后，投资者可自行出租也可继续委托经营。