福州写字楼市场出现牛市行情 租金普涨
出租率上升租金普遍涨
调查中记者发现，福州写字楼根据其建造年限、智能化水平、楼宇外观、大堂装修、电梯配备、物业管理等指标，被分为高档写字楼、中档写字楼和普通写字楼三类，主要分布在鼓楼区的五四路、五一路、湖东路等处。
高档写字楼的建造年限基本在2000年后，其特点是楼宇外观气派，大堂装修豪华，电梯配备合理，有优秀物业管理。如环球广场、置地广场、宜发大厦、中银大厦等，他们的出租率都在85%以上，其中环球广场出租率最高，达到98%。这类写字楼的租金一般在60-80元／平方米，与前两年相比，租金升幅在15%-50%之间。福州一家熟悉写字楼市场的开发商这样形容高档写字楼在福州的畅销程度，他说，有的写字楼没有提前几个月预约根本就没有位置。
在出租率方面，建成年限略久，相关配套略差的中档写字楼比起高档写字楼来，一点也不逊色。如金龙大厦、新天地大厦、国贸广场、花开富贵、中山大厦等，他们租金标准在35-60元／平方米之间，出租率在95%以上。有业内人士称，2005年之后这类写字楼的租金大幅攀升，升幅都在40%以上。福州中山大厦一名保安告诉记者，前几天，该楼某企业在大厦内张贴出租信息，不到10分钟，房子就顺利易主。这是该楼两年来唯一出现的一次出租信息，其流动率之低可见一斑。
在福州，各方面都较前两者差的普通写字楼，如黄金大厦、商业大厦、国泰大厦、宏利大厦、榕城商贸中心等，出租率也在80%以上，其中商业大厦和宏利大厦的出租率超过90%，租金在20-50元／平方米之间。
“楼宇经济”发展加速
写字楼供需失衡
福州写字楼市场在经历了2000至2004年的四年冷冬期后，于2005年开始逐渐复苏，其很大程度上得益于福州楼宇经济的发展。
据不完全统计，目前鼓楼区共有写字楼130多座，总建筑面积近350万平方米，入驻企业3000多家，涵盖金融、房地产、软件、旅游、保险、商贸、物流、中介等多个领域的企业总部。2006年，这些企业的全年总营业额达到200亿元以上，其中全年营业额超过亿元的楼宇逾30座，超10亿元的楼宇近10幢，汇聚了532户大、中型企业。当年，光是宏利大厦一家，营业额就超过20亿元。“楼宇经济”已成为福州鼓楼区地方税收新增长点。
据了解，鼓楼不少楼宇已经具备产业集聚的雏形。鼓楼区全力打造“旅游楼宇”、“中介楼宇”等特色楼宇。比如力宝天马大厦就已有省国旅等10多家旅行社入驻在五四路和湖东路一些楼宇，集中了全省约1／3的律师事务所。天福写字楼则是座名副其实的“酒楼”，长城干红、洋河大曲、古井贡、泸州老窖、五粮液、郎酒、茅台等中国名酒在福州乃至在福建的批发贸易业务，都在该大楼内。
而在鼓楼区新近出台的《关于加快楼宇经济发展的意见》中，提出了一个目标是，到2008年，力争再完成楼宇经济引资300亿～400亿元，培育30幢年营业额超10亿元的楼宇。
福州楼宇经济的发展带旺了写字楼市场。前些年，随着惠普、飞利浦、肯德基等一批国际大企业先后入驻福州CBD内的楼宇后，充实了高档写字楼的出租率。近两年，特别是美国思科、毕马威、甲骨文等一批外来跨国巨头纷纷在福州设立分支机构，使得本来数量就不多的福州高档写字楼显得供不应求。他们的进驻，使福州CBD内的楼宇身价倍增，租金大幅上涨。另一方面，租金的猛涨，也促使高档写字楼内的一批企业因租金负担过重，而逐渐往中档和普通写字楼分流，提高了这两类写字楼的出租率。
写字楼开发信心被唤醒
在强劲的市场需求面前，不少“沉睡”多年的写字楼用地被陆续投产开发。福州鼓楼区五四路沿线目前在建或即将动工的写字楼有“东煌大厦”、“闽侨大厦”、“中旅城”、“数字总部”、“信和广场”等，都定位为甲级写字楼，推出数字化楼宇的概念。其中，由东煌集团开发的东煌大厦打出“只租不售”的牌子，该公司对外宣称每平方米租金有可能会超过100元，如果这是事实，那么东煌大厦将成为至今为止福州租金最高的写字楼。还有运盛实业开发的“数字总部”，对于入驻企业将有所选择，如注册税收地必须设在鼓楼，这些措施在前几年的写字楼推广市场上是不可想象的。
开发商对写字楼投资信心大增，还体现在今年3月21日的一场商业用地的拍卖会上。当天，拍卖一幅位于鼓楼区湖东路上的一幅9.05亩商业金融(兼容办公写字楼)用地，吸引了13家开发单位和个人参与竞拍，现场竞争相当激烈，该地块最终以超过起拍价一倍的价格成交，楼面地价每平方米高达7944元，这一价格直逼，甚至超过同等区域的住宅用地价格。作为该地块的竞得者，福建中旅房地产开发有限公司对福州媒体表示，他们认可最终拍卖价格，对该地块的开发前景充满信心。
但是，对于众多高档写字楼在短期内集中面市，也有业内人士对目前市场消化能力表示怀疑。他们指出，陆续推出的甲级写字楼在缓解目前高端写字楼供不应求的同时，也将面临新的市场消化力的考验。