昆明：冬去春来写字楼步入紧缺时代

　　“撑一顿 消化好几天”

    上世纪90年代初期，随着经济大潮的涌动，昆明市中心区也开始了大规模的建设。一幢幢高楼纷纷拔地而起，这些建筑多半被用作写字楼及星级宾馆。特别是1999年世博会前后，市区写字楼建设达到了空前高潮，据资料显示，1998年昆明写字楼的开发投资额成倍增长，1999年增长势头依然高涨。直到2000年，写字楼投资才有所回落，但仍然达到了30830万元，新开工的写字楼建筑面积达到128949平方米。

    一哄而上的盲目开发导致的结果就是供应远远大于需求。虽然政府及时发现了问题，从2001年开始抑制写字楼投资，但许多建成的写字楼还是长期处于大面积空置状态。有资料显示，最严重时，昆明写字楼空置率高达60%，有人戏称此为“撑一顿，消化好几天”。昆明写字楼进入了一个漫长的过剩时代。

　　租金升 空置率降

    志远地产销售总监陈其平介绍，自2007年开始，写字楼租金都有10—20元/平方米/月的涨幅。对于平均在30—40元/平方米/月的租金来说，10—20元相当于20%—60%的涨幅，这是相当大的幅度。

    租金大幅上升的同时，空置率也大幅下降。2003—2004年期间，昆明写字楼空置率一度高达60%。到2007年初，空置率仍然在30%左右。

    记者走访了部分写字楼及管理公司，志远大厦空置率不到2%，红塔大厦、三合商利等也都在5%以下。

　　春天来了

    租金升，空置率降，这一升一降间预示着写字楼的春天来了。

    首先，需求将会长期旺盛。就像住宅对于居民来说一样，对于企业，写字楼也是一种刚性需求，任何企业都需要一个办公地点。在经济发展的大潮下，在昆明作为中国与东南亚重要连结点的趋势下，在云南大力招商引资的大背景下，企业对于写字楼的需求自然会不断增大。

    其二，由于写字楼对位置有很高的要求，而市中心CBD区的土地基本殆尽，近期内仅有顺城一个有影响力的写字楼项目。所以CBD区内的写字楼供应量短期内不会有大的提升。

    其三，虽然已经有了较大涨幅，但目前写字楼的价格及租金并不高。昆明风之铃市场调查机构销售主管方成介绍，昆明写字楼售价均价为7000元/平方米，租金为30元-100元/平方米/月不等，处于较低水平。这意味着在需求不断增加的情况下，写字楼的租金和价格都还将有比较大的上涨空间。