破解福州新商圈“成长的烦恼”
上周，万象城再次上演租金风波，而此前不久，冠亚广场部分商户为要求管理方减租而集体罢市。再往前数，宝龙、火车站第一街、东区，还有更早的中亭街都曾经经历过类似的风波。对此有不少人把这归结为正常的磨合期，但是这也成为榕城商界一个避不开的“成长的烦恼”。
困局1 起始租金
主持人：今天邀请的中亭街、冠亚广场和正在开发茶亭街的华辰集团，可以说代表了榕城商界的三个阶段：安然度过磨合期已兴旺的中亭街、正处于磨合期困扰的冠亚广场、尚在建设中的茶亭街，对于近期屡屡上演的罢市风波，租金是矛盾的焦点之一，对此大家有何看法。
黄捷：从租金来看，东街口、津泰路的店铺租金都达到１０００、８００元／平方米，因此，冠亚平均每平方米２００元的租金对不少商户而言，还是可以接受的，随着冠亚的可持续发展下去，租金水平一定会随着商户利润的增多而水涨船高。
王洪：２００３年刚开始发展的中亭街沿街店面每平米的租金为２８０元，可是过了没多久就降为１００多元，发展至今，沿街店铺租金已经升为８００元／平方米。所以，就冠亚广场目前的地段水准而言，它的起始租金并不高。
魏然：在商业地产经营中，出租和销售永远是个矛盾的统一体。从商业运营部的角度出发，他希望这个商业地产卖得越便宜越好，因为，价格低了，商业运营部门在招商过程中要承受的租金压力就越小，商户的存活率就越高。而从销售部门的角度出发，他却希望你卖得越贵越好，只有项目卖个好价钱，才能追求利益的最大化。
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把猪养大了再卖
王洪：或许前年大利嘉电子城的发展模式值得借鉴。１９９８年问世的大利嘉电子城，一直经营到２００６年才开始向租赁商户出售铺面，不仅卖出了很好的价格，而且还巩固了商户的凝聚力。
陈元顺：我们２００７年做亚细亚广场时租金很低，后来附近的中亭街做起来后我们这边的租金也开始上涨了，那个时候不回购的话后面的成本压力就太高了。
魏然：所以从现在来看大利嘉城当时的情况只能作为一个特例。今后茶亭街项目中的商业地产，除了沿街约２万多平米的商业店铺是出售外，计划剩下的８０％产权均是由集团自己持有。自己持有产权的好处就是能给这个项目聚集稳定的人流、实现今后发展的整体规划及平衡租金的水平。
困局2 产权归属
主持人：如魏总所说，不同产权归属的商圈在管理上遇到的阻力显然不同，如何找到这其中的平衡？
黄捷：冠亚广场１００％的产权是出售出去的，因此在集中管理方面可能有一定的困难。一部分纯投资的业主，他们不愿意给商户更多的扶持政策，在招商问题上，他们也只看中租金水平，因此，就产生了一些问题。
其实，这些问题在我们招商初期也考虑到了，因此，我们在出售产权时，大部分的产权是以带租约形式销售出去的，即我们出售这部分产权之前是和业主协商好，届时这个商铺的业态布局是要和商业管理公司计划的一样，否则不给予出售。
魏然：如果把一个商业地产分割成一个个独立的小产权出售，其存活的概率是很低的。不过从目前国内的商业地产发展来看，还没有找到一个非常合理的发展模式。可是，我们还是有做过一些尝试，如从最初的全部出售到现在的只租不售，然而只租不售是可以统一今后的管理要求，但是如何体现开发商的利益点，开发商能否承受巨大的资金缺口就成了一个新问题。
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需要金融产品支撑
主持人：刚才华辰提到了商业地产的长期利益问题，在产权的归属比例上，一定程度上取决于开发商能否承受巨大的资金压力和风险，对此，是否有转嫁的方式呢？
魏然：近期，房地产开发商开始研究一个新课题，即房地产信托基金，其模式为开发商把项目建成后，在发展中找到自己的租金定位，这个定位是可持续的、可盈利的定位，完了后，由专业的信托基金以合理的价格全盘收购这个商业地产，此时，开发商就可以拿到一个合理的价格后全身而退。而接下来，这个项目遇到的问题，就由这个基金的律师团负责解决。但这个模式也存在一个问题，即如何解决开发商前期的资金问题。
陈清福：商业地产不是简单的一个百货概念，它实际上是一个金融产品。如果不靠金融产品去运营的话很难操盘起这个商业地产。这里面所讲的不单单是开发商自有资金问题，前期开发商可以引进一些私募基金参与，原来开发商可能只有１０亿在做这个项目，加入私募基金后可能有３０亿来做这个项目，那么就不一定要把店面卖出去，可以１００％持有这个项目，这样才能去掌控他的发展。
到了中期，需要吸引一些国际风投和战略投资进来，包括引进国际顶级的设计师、运营商和设备等，这样才能做成一个在一定区域范围内，比如华东区或者福建省内唯一、最大的。至少是在某一个主题上。
第三期就可以引进基金了。当你这个项目成功了，并且具有成功复制的可能，基金就会开始投资你。现在很多基金就做这方面的投资，像让房地产商规划建设和出租，租完之后由基金收购走，房地产商就退出了。
困局3 商圈特色
主持人：这一两年，福州连续出现了几大商业地产，这是否意味着福州商业地产资源过剩？这是否也是屡屡出现磨合期风波的原因之一？
魏然：我认为这并不存在过剩问题，只是目前这几大商业地产的品牌重复率太高，大家都没有做出特色，好的店面是稀缺的。短期来看，也许存在商业项目过剩的表面现象，但长期来看，好的商业项目还是十分稀缺，否则转手费就不会那么贵了。
黄捷：每个商业地产必须要有自己的特色，像我们的冠亚，和东街口比，和津泰路比要有一个鲜明的自己的特色。像我们后面还有个很大的乌山公园，包括乌塔，这其实都是可以很好利用的资源。将来乌山公园改造完成后，我们可以利用起它的旅游资源。另外像我们的近一万平方米的市民广场，我们也在想是不是能做一些空中的休闲酒吧，吸引更多的人。
魏然：现在我们在茶亭街的项目由于地块间不是紧密连接在一起的，我们在建筑上主要分两种风格，水街这边的仿明清建筑和高层的现代建筑。水街要表现的就是类似于《清明上河图》那样的景象感觉。这也是想保留茶亭的历史积淀感。
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不妨借鉴迪斯尼模式
王洪：归纳中亭街的成功，我认为最关键的就是商业业态的布局。现在在福州开出的商业地产项目，商业体量都很大，建筑面积都在２０万平方米左右，而在这么大的商业体量下，要一举做好业态的规范是很难的，因此，中间出现的“罢市风波”是十分正常的，如中亭街前期也是经历了好几次的业态重新洗牌才能发展到今天，从中亭街定位了服装批发和家电卖场这两大商业业态后，整个中亭街就发展起来。
陈清福：商业地产开发其实是准公共产品，这不是哪一个商家的问题，所以这两年商业部也开始不允许建设太多的商业地产和大ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ。
现在商业地产存在两个难题：一个是我们现在靠开发商独撑起一个商业地产的开发建设运营管理这是很难的，因为他们的知识结构仅限于做开发做房地产。第二个他是六方利益的协调问题，共赢问题。包括开发商、业主、商户、管理商、物业和消费者。六方博弈，难就难在这个地方。
我们可以看下迪斯尼的商业模式，它不是简单的一个公园，它的盈利分为３个层次，商业地产的收入只是迪斯尼的一个层次，它第二个层次就是做品牌的动画设计、制作、发行。在国外这一块的盈利其实是很大的，尤其是对商业地产来说。第三个迪斯尼是做品牌的延伸，迪斯尼开了８００多家的授权店，经营１２００多种商品，这部分的收入占到他收入的４０％以上，我们现在都没有这一块。