物以稀为贵 广州老城区纯写字楼投资受宠
投资案例中东客整层购买乐当“收租公”
近日，记者在4月份正式开卖的老城区写字楼新项目亚洲金融中心售楼部采访时，巧遇一名过来正式签合同办手续的中东客。据销售人员透露，该名买家上月广交会期间跟客商一起来该盘看楼，逛一圈下来对该项目兴趣浓郁，当时就订下了整整一层写字楼，日前过来正式签约。记者采访这名普通话非常流利的中东客时获悉，原来他早从四五年前开始就经常来往广州做生意，这两年已基本定居在广州老城区。中东客告诉记者，他有许多“老乡”都在广州租地方办公司做贸易，对租写字楼需求很大，这次之所以一出手就买下一整层写字楼，既是自己公司扩大经营的需要，也准备将多余的部分租给“老乡”们。因为大家都是中东来的，放租、收租都会有保障些，租金回报挺丰厚。
与亚洲金融中心一样，近期吸引不少大买家一买就是整层的还有位于南岸路的登云天下鞋业展贸式写字楼，该项目销售负责人告诉记者，近日一位东南亚鞋业采购商到该大厦洽谈业务时，发现其正带租约发售，立即决定投资逾千万元买下该写字楼整层单位，也是准备一部分自用，一部分出租获利。
记者调查得知，其实对老城写字楼物业出手爽快、一买就是整层、甚至几层的投资客近年来其实并不少。一位之前已分别在东风东路的天誉商务大厦和广卫路的金科大厦和天马大厦各买下一层写字楼作“收租公”的黄先生告诉记者，荔湾、越秀等老城区是广州传统商圈，中小企业云集，写字楼市场需求一直都很高，特别是近年来政府“住禁商”政策实施后，老城区的写字楼租务更是活跃，租价近两年上升了至少20%以上，租金回报可观而且相对稳定。据黄先生透露，他手头的几层写字楼的业，都是在近三年内买入的，买入价从8000元/平方米到1.3万元/平方米不等，有的间隔成小单元分别租给小企业，有的整层租给中大型公司，租价基本都达80元-110元/平方米/月，整体上看回报率不低。
市况速递：供应吃紧老城写字楼好销
合富辉煌商用物业部负责人高燕总监指出，与住宅成交量同比去年大幅缩水的市况相比，广州今年1月-4月在售的一手写字楼项目总货量达49.86万平方米，成交量则高达97.53万平方米，交投情况与去年同期成交情况相近，在楼市整体处于调整期的大背景下，广州写字楼市场相对住宅来说投资氛围更为良好，成交普遍很理想。其中，越秀区、荔湾区等老城区写字楼以及专业市场的展贸型写字楼成交情况都较为突出。
受土地供应影响，老城区一手写字楼新增量一直都非常极少，供应非常稀缺，因此每有新项上市都会备受市场关注，近期销售情况更非常理想。如上月正式上市的亚洲金融中心等项目，一上市就大受投资者青睐，目前出货量已超过一半以上；往日中心地段内写字楼供应极少的荔湾区，近期康王路新项目万科新领域打破了常规，其推出的小户型写字楼性质公寓开售以来不足1个月，成交量已突破7000平方米，销售套数近160套，目前已售罄。
另外，荔湾、越秀两区历经多年沉淀，形成了多个大型专业市场，这些专业市场的展贸式产权写字楼也长期短缺，因此近期新上市的项目，如大站西鞋业商圈的登云天下、火车站商圈的广州美博服装城等，新推出的展贸式写字楼都成为近两三个月来的投资市场新宠，除吸引本地客投资外，还吸引不少香港客、东南亚客和中东客投资。
从供应上看，截至2008年4月份，广州市新建写字楼的供应量接近50万平方米。其中，天河、越秀、荔湾再度成为新增项目主要供应区域。天河区新供应量依然主要集中在珠江新城及天河北上，如维多利广场B塔、中石化大厦和津滨腾越大厦。越秀、荔湾老城区新推在售的项目则基本分布在东风路、环市路一带，如：亚洲金融中心、紫园国际商务大厦、万晟商都，还有登云天下鞋业展贸式写字楼、广州美博服装城、豪畔商务大厦等。值得一提的是，近期一些老城写字楼物业还是带租约出售，如登云天下国际鞋业展贸式写字楼和广州美博服装城，都为投资者提供有定期的租金回报，登云天下甚至承诺3年内回报率不少于24%。
投资教路
对物业投资兴趣浓郁的初入门者来说，该选择哪类物业进行投资？投资时又该注意些什么呢？对此，记者专门请教合富辉煌商用物业部总监高燕，希望能为广大投资者指点迷津。
1.最关键还是地段高燕指出，不管是投资写字楼、商铺还是住宅，地理位置都是投资者们首先要考虑的问题。投资写字楼更要选择商务氛围浓厚的地段，区域长远发展规划完善、综合资源优势良好的区域都是较好的选择。就广州市而言，如天河区的天河北和珠江新城，越秀区的东风路——环市路商圈等等。如果有意投资专业市场铺或专业市场配套的展贸式写字楼，则需考虑该项目所在的商圈是否成熟，是否具有发展空间，如荔湾区的鞋业、皮具、服装等产权式展贸型写字楼，海珠区中山布匹市场周边的写字楼等等，大多值得去考察一下。
2.投资能力要切合实际对投资者来说，并不是每个人的流动资金都非常充足，如何拿着有限的资金去投资，该选取何种物业才能获得更良好的回报呢？高燕认为，关键是要根据自己的实际能力，如资金水平、投资经验等等来选择切合自己的投资物业。对普通投资者来说，商铺投资通常资金要求更高，银行贷款额度也低，投资成本较大，一个新商铺项目更需经历成熟期，要“守热”，因此租金回报周期相对较长。住宅物业近期价格起伏较大，对普通投资者来说也较难把握。因此，就近期而言，写字楼投资不失是个好选择。但选写字楼时也要量力而为，资金实力高的可考虑天河一带的甲级、超甲级写字楼，目前一手价格普遍达2万元-2.8万元/平方米，面积间隔也较大，大多都要200平方米以上。如果资金不太多，老城区一些中小面积的写字楼甚至是写字楼性质的公寓都可考虑，目前一手价位大多在1万-1.5万元/平方米左右，比同区住宅价格要低得多，有些面积间隔小至二三十平方米，投资可大可小，组合灵活，几十万元也能投资，关键还是要根据自己的实际作决定。
3.回报稳才是硬道理投资回报是投资者最关心的要点。对一些初入门者来说，不妨考虑购买带租约发售的项目，收益上将更有保障些。对发展商承诺的回报率和租约，投资者签约前一定要先调查清楚，更需要注意发展商将所承诺的具体内容都列入合同条款或合同附件中并注明罚责，以保障自身利益。
投资提醒
写字楼最高只能作五成按揭
中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)资深写字楼投资顾问刘泽荣提醒投资者，按有关规定，写字楼最多只能做五成按揭，而且不能申请公积金贷款，土地出让年限也只有50年。另外，住宅方面目前已有《物权法》明确规定在土地使用期限满足70年后可根据物业情况续期，但商用物业目前却尚未有政策规定可可续期。对一些从烂尾楼盘活重新上市的项目来说，投资客一定要问清期土地出让期是从哪年开始计算，算清其使用年限还剩多少。如广州城区有些项目其实早在十几年前就立项，如果发展商后期未重新办手续补价的话，其实际使用年限将只剩下三十多年，对投资客来说就意味着“可收租年限”大减，回报有可能会缩水。这笔账投资前一定要算清楚。
物管素质影响租赁
对写字楼物业来说，物业服务品质也直接决定项目档次高低，影响日后租赁，对这一点投资前可千万不能忽视。刘泽荣指出，如果物业配套有知名的专业写字楼物业管理公司服务的话，其档次通常将比同价位的写字楼提升一级以上，日后租金水平将更高，当然也将更容易放租。除物管质素外，物业管理费也不能忽视。与住宅相比，写字楼的物管费明显要高得多，带中央空调的基本要20-30元/平方米/月，遇到空租期的话，200平方米的物业，每月物管费就要交上6000元，维护成本不低，计算投资回报时可别漏掉这笔账。
投资推荐
对投资者来说，如果投资总额在100-300万元左右的话，不妨尝试选择单价、总价适中，地段良好的老城写字楼项目，如东风路商圈、北京路商圈、环市路商圈、火车站商圈等地段，这些商圈是广州传统政商合一或批发、会展业发展的地区，中小企业云集，市场需求大；另一方面因为老城土地资源已非常稀少，新写字楼供应量越来越低，稀缺性明显，价值更有保障，对新手来说也更容易操作。
如位处东风路商圈等五大商圈交汇处，地理位置良好的亚洲金融中心，目前销售均价为1.2万元/平方米，以买入一个200平方米单位来算，投资总额约240万元，对中型投资者来说较为适合。该项目周边写字楼的租金目前约80-90元/平方米，其年���资回报率起点有望达到8-9%，日后预计还有约5%的年递增。
而在大站西鞋业商圈一带，由于传统鞋业专业市场商圈发展空间随市场的扩充而日益有限，不少急需业务扩张的商户已逐渐从传统站西商圈向环市西路、南岸路延伸的大站西鞋业商圈转移。因此新项目登云天下写字楼的投资前景颇为可观。该项目还提供有3年不低于24%的回报反馈买家，目前价格为8800-12800元/平方米，出租率约96%。大南路万晟商都小复式商务公寓是写字楼性质，其主力户型为35—100平方米，可打造成舒适的SOHO办公环境，其目前均价约1.8万元/平方米，因为是4.5米挑高中空纯复式，LOFT风格买一层送一层，实用性颇高。
另外，位于海珠南路的濠畔商厦目前还有少量写字楼公寓在售，均价约1.2万元/平方米。每套面积60-94平方米，带装修和家私、家电。