地铁商业带旺深圳龙岗商圈 CBD商业浮出水面

    话题缘起

　　经历了前几年开发火爆、经营萧条后，龙岗CBD商业地产一度处于调整期。但随着正中、万科、中海、天健、佳兆业、鹏达、仁恒、创展置地等众多深圳地产品牌开发商强势登陆，住宅开发、市政规划开始加速：高交会馆、奥体中心、大运会落户龙岗，深惠路的顺利改造，地铁三号线稳步施工，龙城CBD商业地产卷土重来再次发力，财富辐射力不容忽视。

　　诸多利好绘就龙岗CBD商业名片

　　根据深圳市商业发展规划（1993年－2010年），深圳商业到2010年的总体发展目标是：充分发挥各种经济成份的作用，把深圳逐步建设成为以大型商业、物资批发中心为骨干，大型购物广场、商业零售企业为支柱，传统商业和超级市场、连锁店为基础，个体商业为补充，保税市场、期货市场，会展中心等高层次市场组织形式为发展方向、沟通国内市场、万商云集的现代化商业贸易中心，把深圳营造成为国内外游客和深圳市民的“购物天堂”。

　　伴随整个深圳商业地产的提升，龙岗作为全深圳房地产界的一个引擎，其CBD商业地产开发重新回温，各式商业项目再现锋芒，其发展形势引起广泛关注。人们不禁要问：龙岗CBD商业项目的运作再次凸显究竟是超常规发展还是大势所趋？以龙岗业内人士的观点：从长远发展来看，龙岗CBD具备打造商业名片的先决条件。

　　记者走访龙岗区委相关部门了解到，根据《龙岗区城市空间发展策略》，龙岗区未来发展的战略定位为深圳重要的现代产业基地，深圳辐射粤东北地区重要的城市地区。发展目标为：深圳市战略地位重要的城市次中心；深圳市最重要的现代工业基地；深圳市国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化的传播中心；深圳市新兴产业的发展基地。另据《深圳市城市总体规划》和《龙岗中心组团规划》，龙岗中心组团的功能定位：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商贸、信息和文体中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。人口规模2020年约为77万人，用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。近三年，龙岗区将融资近1000亿元，建设140多个重大项目。

　　按照市政规划预测，到2010年，龙岗中心区GDP将达到100亿元、年财政收入超10亿元，且龙岗中心城作为市内与东部产业发展轴的交通枢纽，将在战略上发挥越来越重要的商业作用，并在未来逐步形成规模，增强辐射功能和商圈凝聚力。

　　投资选择关键看升值潜力

　　从龙岗商业地产发展来看，近年来的商业批售面积居深圳前列，规模业态各异的商业零售网点遍布龙岗，连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。全区已形成以连锁经营为主超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。同时，近年来，世贸中心、龙盈泰商业广场、五洲风情mall、华南mall、万鑫柏龙商业广场等大型商业大势兴起，加上社区商业的繁荣，形成一股商业力量，发展潜力可见一斑。

　　正是这种商业发展格局及趋势衍生出一系列商业地产投资问题：一个商业地产楼盘的价值和价格往往不对等。开发商希望出售商铺价格高些，但投资者是一定希望得到价值大的商铺。那我们如何判断商铺的价值大小？是否值得投资？“毫无疑问，选择投资关键看商铺是否独具魅力”，世方商业顾问公司的项目经理凌华的话正好诠释了这个问题，“以正中集团有限公司开发的风临国际街区项目为例，依托雄踞龙岗中心城CBD核心的区位优势，镏金前景、铂金区位、聚金交通、鑫金产业、黄金配套、堆金商街——六金合一充分体现其魅力所在。另外，经济的发展催生了大量高品质社区；个性化、多元化的消费需求要求商业业态多样化和丰富化从土地资源的利用来讲，开发商必须在特定空间内提供多项消费服务，这些，正是如风临国际街区这样的社区型购物中心发展的可行性条件。”

　　品牌商家助力财富升级

　　大树底下好乘凉，有了大商家支持，投资者的财富计划自然也随之升级。

　　记者了解到，KFC国际商业巨头已率先入驻风临国际街区，华润集团也正在与该项目紧密洽谈中，这些都力证了社区购物中心更容易贴近市场要求，也更有条件保证和实现商家的稳定经营。

　　日前，作为龙岗中心城内具有较高投资性价比的在售商业，龙城一街已经正式与品牌商家华润万家签约，有关人士在接受记者采访时认为，作为片区惟一6000平方米的集中商业，目前在售的商铺均为紧邻华润万家的街铺，具有较强的投资潜力，而华润万家的进驻，还将对周边人群的消费形成带动作用，扩大项目商业的辐射力，提升龙城一街商铺的整体商业价值。

　　“哪里的商业有著名的大商家进驻，我就跟进。我一直遵循这个原则，这些年赚了不少钱，我所有的房子、车子和其它资产都是这样赚来的。”一位龙城一街的投资者这样描述她的投资原则。

　　地铁商业原始潜力带旺龙岗商业圈

　　素有“地下钱龙”之称的地铁商业，已成为现代都市商业圈的重要一环。在北京、香港、上海和广州，地铁购物早已是老百姓生活的一部分。而龙岗重要轨道交通——总投资逾100亿的地铁3号线目前已经进入中期施工阶段，各在建的沿线物业逐渐浮出水面。按国际惯例，一般地铁开通后，其商业价值会提升30%左右。区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，价值提升比率越高。对龙岗而言，地铁商业具有“原始股”效应，可以预测，随着地铁3号线的通车，以风临国际街区为首的龙岗地铁商业势必进一步催化龙岗CBD商业迅猛发展。

　　据了解，3号线规划中的21个站点有14个在龙岗辖区，站点周边500米的腹地为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规划控制2－3平方公里的要求，未来仅站点周边的城市更高强的要求，未来仅站点周边的城市更新面积就将超过30平方公里，这些区域将至少聚集70万人口（规划每站点周边5万人口）。依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。