瑞银：香港就业市场强劲推动写字楼市场

　　之前有分析指出，由于利好香港楼市形势未变，当中包括七大利好因素如新供应紧张、工资趋升、息口低企、通胀加剧、失业率低、楼价波幅少及租金持续上升，将持续发挥威力，推动用家及投资者入市。

　　综合媒体报道，瑞银近日发布报告表示，香港人力市场净雇佣需求仍然较高，并且年率再度增长。尽管资本市场处在敏感时期，但香港就业市场强劲继续令人惊讶，因雇主报告第三季度将再出现一次强劲的雇佣一项，人力调查显示，30%的雇主计划增加员工，而只有3%的雇主计划减少员工，净数据为27%。金融、保险和房地产行业的净雇佣意向增强至34%。

　　香港房地产市场并非熊市。很容易将香港房地产市场的牛市调整与熊市相混淆。熊市的定义一般如下：严重的流动性回收(例如银行收回企业债款，这在香港并未出现)；由于赢利长期下跌，倍数或价值压缩。事实则完全相反，例如香港流动性充足(HIBOR为2.15%，相对LIBOR为2.79%)；市场预期超出预期；市场近期对办公楼前景转好(例如预期价值可能升级)。

　　瑞银预计，边缘地区办公楼租赁将追赶上来。该行预计，远离市中心化将推动边缘地区办公楼租赁上升(九龙湾和尖沙嘴)，相比之下中心地区租赁持平。强劲的国内消费(例如，2008年至今汽车销售增长30%)也支持非金融、保险和房地产相关的办公楼需求。

　　瑞银的估值显示，相比基本面强劲，价值有触底威胁。全球波动导致股市疲软，已经引起房地产类股进入熊市的底部价值。瑞银认为，一旦不加选择的抛售平息，香港的避险基本面将得到市场认可。瑞银的首选股票是九龙仓和冠君产业信托。