房价下跌的利弊、假相与乱局

今年上半年，全国楼市继1998年后，首次出现量价齐跌的局面。关于房价下跌对中国经济的影响近日来引起业内外的激烈争论，其中不乏危言耸听者，比较有代表性的是如“房价越跌，百姓越苦”、“房价下跌将使中国经济衰退”等观点。在楼市持续低迷了9个月后，这样的观点虽然吸引眼球，但难免有“救市”的意味和希望市场复苏的愿望。房地产发展商们也自嘲为“猪坚强”，要在困局中坚持生存下去等待转机，并坚称房价没有跳水，也不会暴跌，只是在做“俯卧撑”，即只是在小幅涨跌。种种怪谈乱相实际上反映了房地产发展商和业内专家在市场观望、楼市量价齐跌的情况下困兽犹斗的对策和心态。

实际上，房价涨跌的利弊，不同利益阶层的人士会有不同的观点。房价涨，发展商、银行、投资者和地方政府高兴，中央政府和老百姓不高兴；房价跌，中央政府和老百姓高兴，发展商、银行、投资者和地方政府不高兴，不同利益阶层对待房价的涨跌自然会有不同的价值观。如果客观公正地来研究这个问题，房价应与老百姓的消费水平保持合理正比关系，在中国经济高速增长、城市化水平加快、人民生活水平不断提高的情况下，房价是应保持合理的增长幅度，这一点是老百姓和网民应客观承认的。但是，房价的涨跌都是正常的，主要受不同时期、不同地域的市场供求关系、经济运行环境、消费水平以及政府支出、货币发行、物价、税收、利率等因素影响，但涨跌幅度应保持在合理价位，不应大起大落，这才是安居乐业和建设和谐社会所需要达到的理想目标，政府的职责就应该像一个调音师，采取并制定科学、灵活的调控措施和政策，调好“琴弦，避免与老百姓生活和社会稳定息息相关的房地产行业奏出不和谐音。

但往往事与愿违的是，房地产这个所谓的暴利行业，吸引了太多的投资、热钱、舆论和眼球，产生了太多的财富传奇和富豪，抢占了太多的话语权和经济主导权，因此在改革开放30年来，房价总体上是大幅上涨，比较大的下降也许主要只是93、98年和从2007年第四季度开始的这次。不过这次持续时间之长、市场之淡静，超出了发展商和专家的预料。但既便如此，房价下跌也不至于使中国经济因此衰退，房地产行业充其量也占不到中国经济总量GDP的10%，2007年全国的总销售额据专家统计也只是2.9万亿元人民币。如果中国经济衰退，主要原因也是国内外经济不景气、中国经济结构调整、原油和原材料价格上涨、人民币升值、自然灾害、通货膨胀等引起的，房地产对中国经济、政府收入和银行利润肯定有一定影响，但不是致命影响。房地产的快速发展虽然扩大内需，带动了房地产和相关行业的发展，但实际上也减少了居民其它投资和消费品的支出。发展商和专家不要过分夸大房地产对中国经济增长的贡献和影响，无论是房价上涨或下跌，都不应用房地产绑架中国经济。

回到“房价越跌，百姓越苦”的论调上来看，这实际上是个逻辑混乱、偷换概念的伪命题。房价越跌，对刚性需求的首次置业者来说越是好事，他们可以在低门槛下以更低的成本提前解决和改善居住问题，房价即使暴跌，对他们主要是自住使用功能有何太大影响？就像“猪坚强”碰上“酱油族”，能奈他何？而房价越涨，许多买不起房的老百姓才更苦；对于发展商，只要房价没有跌破合理利润一样有钱赚；对于投资者，只要不是过度投机造成资金链紧张，房价短期下跌并不影响长远上涨的预期投资回报，而对于靠租金收入供楼者来说，房价下跌导致租金下降可能会有一定影响；至于政府，只要房价下跌不导致楼市崩盘，都不会影响太大，可以在其它投资和消费行业获得其它收入和利润，影响较大的是过度依赖土地财政（有的城市房地产收入占地方财政收入40%以上）的地方政府；至于银行，全国个人住房贷款总额约3万亿元，每年为银行贡献20%的利润，银行还有土地和房屋抵押做为保障，不利影响也是有限的。何况炒嚷甚凶的房价下跌目前幅度实际并不大，以广州为例，2008年1-5月份一手住宅仍达10060元/平方米，以2007年10月最高峰时的11974元/平方米只下降了16%，比2007年全年8735元/平方米的均价还上涨了15%，比2007年1-5月7462元/平方米均价同比上涨34.8%，房价仍在高位运行。从全国的情况来看，很多城市2008年一季度也出现了房价上涨的情况，许多城市一季度房价环比小幅下降，但同比仍有10%左右的上涨，据国家统计局统计数据显示，2008年一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11%，上海今年上半年平均月涨幅达1.21%，深圳、北京今年1-5月房价虽然环比下降，但同比仍然上涨。房价下跌有“假摔”的假象嫌疑，真像“猪坚强”们所说的“房价没有跳水，只是在做俯卧撑”。

从年初的“王石卖拐”论到“猪坚强”的“俯卧撑”论，中国楼市的房价实际上总体环比下降幅度不大，下降幅度较大的主要是北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、重庆等去年房价上涨幅度过快的一线城市，这实际上是对去年房价上涨幅度过快、脱离当地消费购买力后正常的“获利回吐”，但由于这些一线城市房地产发展商大鳄、专家、媒体众多，掌握着强势的话语权，因而“拐点论”、“百日剧变论”、“政府救市论”、“房价下跌使中国经济衰退”论、“房价越跌、百姓越苦”论等怪论才不断占据媒体的舆论焦点，并不断预言楼市回暖、复苏，但老百姓和买家并不买账，市场一直处于淡静观望期，价高量跌，形成僵局一时难以打破的“滞胀”博弈局面。而在去年房价过快增长、背离消费水平、透支市场时，为什么极少有发展商、专家和媒体说“房价过快增长拖累中国经济”呢？在自由市场经济中，哪有价格只准涨、不准跌的道理，房价上涨就形势一片大好，房价下跌就怪论频出、一片乱局。出现目前的僵局，关键在于这几年发展商过于看好房地产的收益回报和未来发展前景，扩张过快，地方政府过于倚重土地财政、发展商跑马圈地、银行过度放贷、投机者炒做、消费者恐慌性消费共同推高了地价和房价，导致房价上涨过快，超出了老百姓和目标消费群的购买能力，对此发展商、政府、银行、投机者、消费者、媒体都有责任，都应从中吸引经验教训，并加以反省。

就目前的情况来看，房价仍在高位运行，还未下调到合理水平，政府以适度的经济减速和从紧的货币政策抑制通货膨胀的政策仍难以改变，银根仍难以松动，存款准备金率已上调至17.5%，必然使存贷款利息处于高位和加息通道，奥运对楼市的影响及奥运后的经济形势仍难以预料，较长一段时期内中国房地产都难以回暖和复苏，让价格回归价值，理性、务实、健康发展才是长远致胜之道。发展商应让房价回归合理水平，置业者投资也不应房价越跌越观望，双方都应理性务实地看待问题，房价不可能无理由地疯长，也不可能无底线地暴跌，看菜吃饭、量体裁衣才是明智之举，降到底部的价位是可以考虑入市的。因此，对于目前的市场观望和调整要正确看待，不必产生过多市场恐慌，让市场平稳调整过渡和回归理性，有利于中国房地产健康、稳定和长远发展。