楼市：短期调整不可避免，长期向好并未改变

国际物业顾问DTZ戴德梁行研究表明，在长期负利率约束下，寻求货币存款保值增值的投资需求释放使得楼市成为对冲通货膨胀的最主要投资渠道。政府对于楼市的一系列紧缩性调控政策旨在进一步规范房地产行业中各市场主体行为，市场短期的调整不可避免，但行业长期向好的主体因素未发生改变。DTZ戴德梁行综合住宅服务主管蒋尚礼先生分析指出：

1、楼市短期调整不可避免，行业并未进入下行通道

2007年四季度至今，商品住宅市场在紧缩性调控政策以及雪灾、地震、洪灾等自然灾害的影响下成交量出现大幅萎缩，成交价格增速也明显放缓。预计2008年上半年全国商品住宅成交量同比下降幅度将达到13%，成交价格同比增速仅为6%，远远低于2007年同期12%的水平。未来一段时间内市场将延续较为低迷的走势，调控带来的短期效应不可避免。根据2008年上半年政府对于楼市的调控政策可以看出，政府在未来1-2年内应当以细化前期政策为主，进一步通过规范政府、银行、开发商及购房者多方位市场主体的行为来达到调控的目的。行业整体并未进入衰退的下行通道，而是对于规范化调控的短期反映。自1998年市场化改革以来，商品住宅市场实现了跨越式的发展，快速发展中所遗留下来的问题需要通过规范化调整来解决，理性回调有利于实现行业资源的优化配置。以目前中国楼市6.98倍的房价收入比（合理区间3-6倍）及41%的可支付比例（合理范围不超过30%）两项指标来衡量，未来房价增速有进一步放缓的需要。因此，短期的调整是必要的，也是商品住宅市场可以健康稳定发展的必然选择。

2、资金链趋紧有利于行业集中度的提高

DTZ戴德梁行研究表明，货币供应量过大是导致高通胀的结果性诱导因素。但由于紧缩性货币政策存在滞后性，在货币供应增速没有出现明显趋势性放缓的情况下，2008年整体通胀压力非常严峻。预计政府未来仍将采取更为强烈的紧缩性调控政策。2008年上半年央行已5次上调存款准备金率至17.5%的历史最高水平，共冻结资金12000亿元。在中美利差的约束下，2008年下半年政府仍将继续采取提高存款准备金率从而控制银行系统信贷规模的间接调控手段。预计2008年底存款准备金率将上调至20%，全年冻结资金量将达到24000亿元，相当于2007年房地产业向银行系统贷款总额11800亿元的两倍。在银根紧缩的背景下，预计2008年全年银行系统对于房地产行业的信贷规模仅为8800亿元，较2007年减少约3000亿元，同比下降四成。银行系统对于房地产企业的信贷紧缩将加大融资渠道单一的中小型房地产业的资金压力，致使中小房地产企业会更多的采取项目转让的方式盘活资金，资源的有效重置有利于市场集中度的提高。市场主体的进一步规范以及行业内部的优胜劣汰，将会促进整体行业向更为健康的方向发展。

3、土地存量市场的集中放量，有利于楼市未来长期向好

1998-2007年土地市场购置总面积高达28亿平方米，但已完成开发的土地面积仅为17亿平方米，尚未开发的土地规模占到全部出让土地总量的40%。土地市场囤积现象较为严重。2008年初国务院下发的集约利用土地的通知中明确指出土地闲置满两年将被无偿收回，闲置满一年不到两年的将征收土地出让金20%的闲置费。同年六月国土资源部在新版土地使用权出让合同中规定了商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3 年。政府对于土地市场一系列调控政策的细化将会促使开发商减少土地购置速度，加大土地开发的力度。存量土地的消化将有利于增加市场供给，减缓由于土地供不应求所带来的土地成本逐渐攀高，从而进一步缓解成本推动型房价上涨。

4、房价增速趋势放缓，居民购房能力增强

自2003年以来，房价增幅明显快于人民收入水平的增速，2007年衡量房价及消费者支付能力的房价收入比及房价可支付比例两项指标进一步恶化，分别达到历史最高水平，全国范围内整体房价增幅有进一步放缓的需求。DTZ戴德梁行预计，随着国家新版劳动法以及进一步扩大国内需求战略的实施，未来人民收入水平将保持15%-20%的高速增长，因此，在整体房价增速将显着放缓的情况下，明显的下跌现象将不会出现。预计2010-2011年间房价收入比及房价可支付比例将回归至合理的区间。

5、市场企稳，投资需求必将重新释放

根据中国市场历史发展轨迹可以看出，负利率约束下，居民为了避免银行存款的大幅缩水，必将寻求保值增值的投资渠道，从而导致银行存款增速的显着下降。但2007年进入负利率时代以来，受到国家宏观调控及股市接连下挫的影响，2007年4季度至今储蓄存款增速却不降反升，增速水平从2007年10月的3.7%迅速上升至2008年5月的13.6%，资金回笼现象明显，市场观望气氛浓重。预计未来1-2年内仍将受制于负利率的约束，储蓄存款增速不降反升的状态不能长期维持，截至2008年5月，银行系统中具有较强流动性的活期存款总额高达7万亿左右，预计市场企稳后，楼市将会重新吸引资金的大规模进入。

6、2008-2020商品住宅市场将继续呈现供不应求的局面

1998-2007年全国范围内商品住宅供应面积29.5亿平方米，而同时间商品住宅总需求量达到30.5亿平方米。自市场化改革以来，商品住宅市场整体处于供不应求的状态。2025年中国城市化率将突破63%的水平，2008-2025年间城市化进程将不断加快，预计新增城镇住房需求140亿平方米，在坚守18亿亩耕地红线的情况下，未来商品住宅市场将长期保持供不应求的局面。受益于中国经济的快速发展，2015-2025年将迎来中产阶级时代，预计新增1.5亿户中产阶级家庭，其中孕育着巨大的以提升生活品质为目的换房需求。因此，从长期来看，商品住宅市场整体向好的主体因素并未改变，短期的规范化调整将为未来市场健康发展作好铺垫。