香港投资3条线：房产股、REITs及写字楼

　　对于以上三种方式，流动性较好的为前两种，本轮港股调整中金融地产股属于领跌板块，高盛、摩根等投行认为大部分股票当前的估值已经有很大的吸引力，但从港股地产股的上涨空间看，由于今年地产行业景气度有所下降，上涨空间还有不确定性。这也影响香港房地产投资信托基金表现，但是相对股票，投行人士认为目前市值只有86亿的REITs价值被低估，有较强的发展空间。

　　去香港买房则属于固定资产投资的领域，香港买房的手续比较便利，地产代理公司、房屋业务专门的律师能帮投资者解决很多问题，但是香港住宅物业价格下跌不少，相比而言，商业写字楼投资却呈现出火热的行情，主要原因是写字楼租金有较大幅度上涨，让资金量大的投资者看到机会。

　　香港地产股估值有吸引力

　　上涨空间不确定

　　恒生地产分类指数去年12月5日达到最高值40025点，2008年7月30日地产指数收报27245点，半年多时间跌去了12780点。7月30日，香港地产、金融等大型蓝筹股全线下跌，地产指数当天下跌2.57%，九龙仓集团（0004.HK）跌5.27%、新鸿基地产（0016.HK）跌2.46%、信和置业（0083.HK）跌5.80%。

　　除了香港本地地产股之外，摩根大通还调低6家内地在香港上市的房地产公司评级，包括首创置业（2868.HK）、上海复地（2337.HK）、雅居乐地产（3383.HK）、中渝置地（1224.HK）、众安房产（0672.HK）和新加坡上市的仁恒置地，主要原因是内地房地产市场“断供潮”、 针对第二套住房的按揭业务进行检查及今年紧缩的大环境。摩根大通报告认为，由于上半年楼市销售放缓，内地房地产市场持中性评级，预计内地房地产股今明两年每股盈利各下降14%和22%，每股资产净值（NAV）缩减14%。

　　此前，在高盛6月30日的一份报告中提到，对于内地地产股，中国海外发展（0688.HK）、SOHO中国（0410.HK）可以考虑买入，但是世茂房地产（0813.HK）、上海复地以及A股的招商地产(000024,股吧)需要回避。摩根大通也认为中国海外发展可以买入，并且还推荐富力地产（2777.HK）、绿城中国（3900.HK）。

　　港股调整与A股相近，金融地产都是领跌板块，但从6月分至今，高盛、摩根、荷银等都认为港股调整之后的估值具有很大的吸引力。高盛亚洲中国经济学家邓体顺认为，H股和A股当前的估值已经在相当大的程度上计入了周期性及盈利下行风险，并为投资者提供了长期投资价值。

　　但中银国际认为地产股目前仅具有交易机会，12个月的持有价值极低。

　　虽然估值有吸引力，但是投行对其上涨空间仍然不看好，主要由于房地产价格不断下跌，内地房地产市场出现危机，香港普通住宅和高档住宅的价格不断下跌，因此最近这段时间投资香港房地产股票还需要十分谨慎。

　　香港房地产信托基金前景看好

　　香港属于房地产信托基金（REITs）的新兴市场，市值有86亿美元。汇丰证券近期研究报告称，香港房地产信托基金（REITs）市值被低估，料短期将现反弹。此前，雷曼兄弟的研究报告也给与香港房地产投资信托“增持”评级。雷曼表示：“美国经济已经出现衰退，这反而使得追求实际回报更加重要，而领汇房地产基金（0823.HK）、冠君产业信托（2778.HK）及泓富产业信托(0808.HK)的股息收益率均高出恒生指数平均的3%。”

　　除了雷曼看好冠君产业信托，汇丰证券6月份的研究报告也看好该信托，汇丰预测冠君2008年度及2009年度的每股盈利分别为0.15港元及0.19港元，称其拥有两项优质写字楼及零售物业，可在租金回升期中受惠，汇丰首次给予其增持评级，而冠君产业信托7月31日的最高价格为3.710港元，接近汇丰的目标价4港元。

　　从7月份的行情来看，睿富房地产基金（0625.HK）跌幅较大，最高价格达到3.44港元，但又跌回3.38。泓富产业信托、领汇房产基金（0823.HK）、冠君产业信托、越秀房地产基金（0405.HK）都有较好涨幅，表现较差的为阳光房地产基金（0435.HK）。

　　此前戴德梁行亚太区主席梁振英曾对媒体说：“房地产投资信托基金会是香港投资市场的趋势，REITs为发展商提供一个套现渠道，而REITs的派息比率较高。”他表示，从供应的角度看，REITs为发展商提供一个买断物业的方式，可以套现资金，而从需求的角度看，市民如果花几百万港币去买一套房子还需要面临修缮、收租等等手续，而REITs还可以让普通人投资香港的写字楼。

　　香港中心区写字楼租金逆市上涨

　　中银国际最近的报告认为，到年底前香港普通住宅的平均价格将下跌10%，高档住宅的平均价格将下跌15%。2007年，香港地产投资增加了八成，尤其是高档物业和写字楼的投资火热。2008年，地产价格下跌，去年所投资的主题已经有缩水。但是，不少专家认为，由于通货膨胀压力巨大、美元贬值、人民币升值等因素，使得地产成为有吸引力的投资工具。

　　催生2007年香港地产投资激增的因素主要是境外机构大量投资香港物业，世邦魏理仕最报告显示：“2007年，香港共有330宗成交额超过1亿港元的地产投资交易项目，较2006年增长78.4%。2007年总成交金额超过942亿港元，较2006年增长约53%。其中，涉及香港本地投资者的成交金额占77.8%，其余22.2%来自外来投资者。2007年最普遍的地产投资为写字楼买卖，占约35.2%。”

　　香港的住宅物业也按地段和房屋品质看价格，普通房屋的价格大概在500万港币左右、中等在800万港币左右、高级的在1000万港币以上。香港高档住宅区基本分布在港岛半山区、九龙塘、浅水湾等地。

　　当前，虽然香港住宅地产价格下降，写字楼物业价格却在上涨，原因就是香港岛及九龙中心商务地区一些公司不断扩张，“核心商业区缺乏新的优质楼盘供应”，从供给与需求的关系来看，中环等地区的主要写字楼租金屡创新高，对机构投资者有较大吸引力，而甲级写字楼出售市场也将因此受益。中环的租金今年上半年增长了15%，年升幅达到37.1%。