福州：通过政策促销房地产 确保福州楼市稳定

        8月底出让市区黄金地段7块商住用地“公示”后，福州市政府紧随其后下发了《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见》，其中放宽购房税收优惠标准与延长公积金贷款期限这两条颇引人注目。业内人士分析认为，这表明政府开始通过政策引导，确保楼市稳定，但对开发商与购房者来说，其“利好”并未可期。

        《意见》将福州的“豪宅标准”，从5500元/平方米提高到了7000元/平方米，并可享受契税1.5%的相关税收优惠政策。从表面上看，是给了购房者优惠，可要想享受到此政策却还要满足诸多条件：商品房须是2007年1月1日后通过公开出让方式取得商品住宅用地的项目；住宅小区建筑容积率要在1.0以上、单套建筑面积140平方米以下、单套成交价在7000元/平方米以下。对于普通住宅标准的调整，多数开发商表示，并没有起到多大的积极意义。因为目前市场上在售的商品房多是开发商在2006年前后拿的地，因此无法享受契税减半征收等相关税收优惠政策。而2007年拿地、成交价又在7000元/平方米以下的新开楼盘，少之又少。

        《意见》中原本对购房者极为利好的公积金贷款也遭到了大多数开发商的抵制。此次《意见》提高公积金贷款金额上限，将贷款最高额度从35万元上调至45万元，并延长贷款最长期限，从20年放宽到30年，并增加贷款承办银行，简化楼盘备案流程。作为政策性贷款，公积金最大的优势是利率低。以贷款30万元，期限20年，等额本息计算，公积金贷款可节省利息近6万元，此举在业界看来是助推楼市成交量释放的一大利好消息，而让人遗憾的是，如此利好的公积金贷款并不被地产商所认可，想用公积金贷款买房的购房者，几乎得不到任何优惠，而且大多数开发商婉言谢绝了公积金贷款。“用公积金贷款虽然省了点利息，可优惠都没有，算起来总体价格高很多，不见得合算。”一售楼小姐如是说。

        在福州市住房公积金管理中心的网站上，记者看到，能使用公积金贷款的仅金山公元、钱隆御景、中庚财富天下、正祥一品新筑等省数新盘。大多数地产商为了能迅速回笼资金，往往会对一次性付款的业主给予高额的折扣，而现今在楼市低迷的情况下，也会对银行商业贷款的购房者予以优惠，但是对公积金贷款就不一样了。因为公积金贷款手续繁琐而且速度慢，公积金贷款涉及公积金管理中心、银行、购房者、开发商等方面，而且一些手续还必需要购房者自己办理，所以往往使得办理时间延长，影响到开发商资金回笼的速度。

        据记者了解，在此前的政府调控地产措施中，有对房地产企业取得预售许可证做出过严格的规定，“多层住宅达到封顶，高层住宅要完成总高度的2/3，才可申领预售证。”而《意见》下发后，除了已达到预售条件的商品房，可以申请办理商品房预售许可证外。对近两年拍得的超高层建筑给予了一定的政策扶持，其中对建筑高度在100米以上的超高层项目，投入开发建设资金达工程建设总投资25%以上且建筑形象进度达±0.0以上的，就可以发放预售许可证。

        对于此次政策微调，福州福晟地产营销总监林玮表示，放宽取得预售证的“门槛”，缩短了开发商回笼资金的周期，对于企业有稳定的现金流起到了一定的促进作用。另外，《意见》（试行）中还采取政府—银行—企业座谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，对于目前急需资金的有条件企业来说，是场“及时雨”。

        不过更多的地产商对此不以为然。福州某地产商的销售经理表示，此次政策带来的“利好”，现在楼市却享受不到，此时地产企业更多关注的是如何利用奥 运或利用金九银十的商机，尽快将手中的楼盘销售出去以便回笼资金。不过，从长远来看，《意见》的下发也表明了政府开始着手对楼市进行政策扶持。”记者从福州市房地产信息网查询到的数据显示，目前福州可售楼盘数达到670个，可售套数为35738套，日均才销售40套左右。

        一位不愿透露姓名的业内知名人士指出：“政府既不愿意降价，又希望出让成功，于是‘政策促销’应运而生，政府想通过这些政策举措，增加开发商对楼市的信心，以达到顺利出让土地的目的。”