北京下半年房价走势 后奥运楼市寓言与预言
根据相关交易数据，4月份开始，北京住宅销售成交均价环比一路下跌由13488元/平米降至6月份的12677元/平米。这是近5年来，北京房价的首次下跌。
新盘大胆“低开”，老盘含羞“打折”。送家具、送电器、送宝马车和50年物业费——最后，干脆大笔一挥—特价房，8折酬宾！
降价也不见得有人买，因为人人都在期待更大幅度的降价。上半年，北京住宅销售总量比去年同期降了近四成，惨淡收场。
北京的房价还会降吗？这也许是所有人共同的疑问。
一天卖出21亿？
2008年6月15日，保利·百合花园开盘的日子。8点15分，郑先生一家早早赶到了现场，自以为该是抢了个头筹。没想到，眼前的景象让他倒吸一口冷气。
停车场内已经密密麻麻停了上百辆车，开发商搭建的约300米长、10米宽的临时凉棚内，挤挤挨挨的购房者在耐心等待摇号。“不是9：15才开盘吗？”郑先生心里犯起了嘀咕。
郑先生早就看中了这个位于西南三环六里桥边上的项目，“开盘价据说14000元左右，与周边房价相比，每平米低了近3000元。”这样优良的性价比让郑先生深感满意，在接到看房通知后，他毫不犹豫地交了定金，拿到一张“业主卡”，据说每套房子可以便宜2万块钱！
然而，郑先生很快就发现：14000元的心理价位远远不可能实现了。一开盘，价格就达到了14500元。现场主持人及公证人不断的摇号产生“幸运”购房者，售楼员来回奔走给已认购住宅贴红标签。
2007年“抢房”的景象再现，留给每位购房者选房、下定的时间仅仅3分钟！
2个小时过去了，郑先生还没有摇到号，价格已经超过16500。他失望地离开了现场，而后来的购房者依然趋之若鹜。
当天开盘的保利·西山林语现场遭遇了同样的“抢购”。一天下来，保利各项目集体宣称，两盘共完成21亿元的销售业绩，可谓创下了逆势中的奇迹！
保利与央视，谁在作假？
如果故事到这里结束了，那或许只能让人艳羡保利“赚了一大笔”，然而，一周以后，央视一套的“新闻30分”节目，则让“保利神话”有了新的花絮。
节目指出，保利·百合花园和西山林语的“火爆”销售场面涉嫌“造假”，镜头中，一名前来退房的妇女表示：“他们（开发商）找的托，把我们给骗了。”同时，虽然该楼盘销售中心的销控表上，大约9成的房号都用醒目的红色标记贴上，显示已卖出。但经央视记者查询北京房地产交易管理网时发现，该楼盘实际仅签约10余套。
节目播出后，立即引来轩然大波。保利地产立刻作出回应，赌咒发誓“现场绝没有一个托”，还反问道“我们又怎么知道出现在节目中号称退房的妇女不是央视找来的托呢？”保利还质疑央视记者的专业程度，“他们居然把网上认购和网上签约混为一谈”。
“托”不“托”，这事不大好判断，但销售额真金白银，有据可查。记者于7月12日查询了北京房地产交易管理网，网上统计显示，百合花园已签约套数387套，与保利公布的558套相去甚远。西山林语也是如此，保利方面号称推出的108套别墅卖出70套，公寓卖出467套，而网上的数据显示，别墅仅签约31套，公寓签约套数为368套。如今距离开盘已经过去了一个月，恐怕用“网上签约滞后”是难以解释的。
不过，即使按照正儿八经的网上数据来说，百合花园一月售出387套住宅，在目前交易量连续萎缩的大环境下，真正可以归为热销一类。“西南三环目前价格约为18000元/平方米，百合花园成交均价为15600元平方米，低价入市取得了良好的销售效果。”某位业内人士评价。
“保利迫切需要这样一场胜利。”这是一位证券分析人士的意见。作为一家上市公司，在发布中报前夕加大推盘速度，其意图不言自明。
6月的“双盘行动”果然有效。7月9日，保利地产中报显示：今年1—6月公司实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42%；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53%。公告指出，上半年净利润预计大幅增长的原因是上半年结算面积增多。而6月份销售面积和销售金额成为去年1月份以来，单月最好销售成绩。
不出保利预期，保利地产在中报公布后涨停，快速推盘策略得到了回报。
“大腕”打折忙
“北京一个很有意思的现象：打折打得厉害的都是大公司。”一位业内人士说。事实也的确如此，迫于股东和市场的压力，不少上市公司摆出了一副“壮士断腕”的决心。
2007年底，沿海地产将位于百子湾区域的沿海·赛洛城七期更名为“美利山”，价格约为13000元/平方米，每平米比赛洛城前期降低了约3000元。据沿海赛洛城内部高管透露，“年底了，沿海集团迫于业绩压力，只好把新推的楼座包装成一个纯新盘来卖，给市场一个降价的理由。”
无独有偶，另一家上市公司—华业地产也成为京城降价潮的“弄潮儿”。从3月11日起华业·玫瑰郡推出了一次性付款9.5折优惠、按揭贷款9.7折优惠的活动，甚至拿出部分户型的特价房源进行低价促销，全款9折优惠，按揭9.2折。重重折扣下来，尽管项目标价19000元/平方米，实际成交价格只有16832元/平方米。
即使有着这样的优惠措施，玫瑰郡的销售状况依然并不乐观。自从2007年8月获得预售许可证至今，611套房屋，签约量仅为101套住宅和13套商铺，退房率却高达1.31%。
有趣的是，去年在楼市狂热期中，华业·玫瑰郡的开发商曾一度因“捂盘惜售”受到北京市建委点名批评。没想到“捂”了几个月，没捂来房价狂涨，利润翻番，反捂得“门前冷落鞍马稀”。
价格为王
“现在还是价格为王的时代。刚性需求不是消失了，只是因为去年非理性的价格上涨，超出了人们的承受能力。一旦销售价格实现理性回归，就能获得不错的销售业绩。”明天地产业务发展中心业务副总监贾玉鹏认为。
这一观点得到了多个例证：位于通州临河里的金隅7090项目，喊出7500元/平方米的开盘价，实际成交均价仅7095元/平方米。相比卖到8500元/平方米的DBC加州小镇、9000元/平方米的阿尔法社区，这个价位比较合适，因而受到了购房者的热捧，一期推出后，迅速售罄。
3月8日，位于西四环郑常庄的大成时代中心开盘销售，售楼处出现了北京楼市自去年下半年以来难得一见的情景—整整一天人满为患。而这一切，都是缘于这个新推出楼盘颇具吸引力的开盘价—精装修均价为13800元/平方米，最低单价11200元/平方米。这一开盘价格在西四环具有非常明显的价格优势，该项目周边的万科紫台售价为16000元/平方米，设计师广场的均价则达16500元/平方米。
基于此，打折成为了业内共识。根据统计数据显示：截至2008年6月，“大部分户型的成交均价有所下降，仅有60（含）至80平方米和140平方米（含）以上户型的成交均价有所上涨。”
预言一：老盘跟着新盘走
“降价”也是需要胆量的。尤其对于老盘来说，自从今年几个老盘因降价引发老业主退房事件后，老项目即使想“降价”也会躲躲藏藏，甚至另起案名，冒充新盘。而没有“历史包袱”的新项目则大胆采用了低价入市策略。
“去年，新盘在定价时都会跟着老盘走，用老盘涨价后的价位做引导；而今年正好相反，老盘会根据新盘‘低开’的幅度调整自己的营销策略。”一位业内人士称。
预言二：“特价房”风行
目前，北京房地产市场最“时髦”的“降价”策略就是“特价房”，据某报统计，截至7月初，大致有20多个项目推出特价房。
这些“特价房”普遍都在9折以下，甚至已经有低于8折的项目，其降价幅度已经让人瞠目结舌。但聪明的是，开发商会利用这些“特价房”在朝向、户型、楼层方面的特质，“伪装”其降价的实质，而且每次只推出极少量的房源。裘马都的营销人员告诉记者，项目每个周末会推出5套特价房，价格平均26000元/平方米，而“非特价房”每平米则高达30000元。
位于燕莎区域的波菲特国际公寓，最高销售价曾达28000元/平方米；6月底，为了加快项目销售进度，项目推出3层H1户型的5套特价房，销售价格为19800元/平方米，相当于最高售价的7折。这5套房转眼间销售一空，接着，项目又把3层—6层99平米的H1户型标上20800元/平方米的特价，这也仅仅相当于最高价格的7.4折。
预言三：下半年打折幅度更大
下半年，房价下降已经成为业内共识。不过业内对降价的幅度和周期都表示很难预测。业内人士认为：北京楼盘批量大幅度下降的局面很难出现，但个案深度打折的局面就会此起彼伏。“房地产是资金密集的行业，在货币政策紧缩的局面下，开发商只有通过降价销售，才能实现其资金的回笼和流转。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)指出，目前房地产市场的种种变化，是一种理性回归的表现；现有局面下，降价销售是其最好的途径。
预言四：明年3月房价可能回暖
奥运之后，房价的走势难以判断。业内人士分析，今年下半年房价走势主要取决于政府，如果政府放松银根，房价马上就会反弹起来；如果政府持续紧缩银根，甚至出台更严厉政策的话，房价还会继续下降。而如果政府不再有动作的话，明年3月份房价就会回暖。
究其原因，2007年房价涨幅太快，透支了2008年的升值空间。但是，原材料、人力成本都在涨价，房价持续走低是不现实的。
而且，2009年入市的项目都是07年拿的土地，这些土地成本都非常高，进入市场的成本价会比08年高。