贵阳房地产市场是否会步入“拐点”
2007年9月份，国家出台了新一轮宏观调控政策。近一年来的实践证明，本次宏观调控效果明显，全国一、二线中心城市的房地产成交量普遍出现下降，部分城市的房价也开始下降。贵阳房地产虽然销量大幅下降，价格却逆市上涨，2008年上半年贵阳市普通住宅销售均价3696元/平方米，比2007年均价上涨522元/平方米，涨幅达到16.5%。2008年即将过去，贵阳房地产市场下一步走势如何？是否会出现下跌？买房的好时机是否来临？成为许多消费者和业内人士关心的问题。
不同地区，不同城市，不同房开企业，不同开发项目，受宏观调控影响的程度不同。在过去一、两年房价上涨过快的城市，调整的周期将长一些，调整的深度也将大一些。如深圳（2007年内最多涨了7916元/平方米）、广州（年内最多涨了4376元/平方米），调整周期可能要延续到2009年。至于贵阳，虽然2007年房价上涨速度也比较快，但是由于房价基数低，上涨的绝对值少，为1044元/平方米，被半年来上升的建筑成本（半年来，钢材价格从4600元/吨涨到6200元/吨，水泥价格从280元/吨涨到520元/吨，人工费用也大幅度提升，导致建筑成本增加约600元/平方米）和贬值的货币购买力（上半年通货膨胀率7.9）所冲抵，价格再下降的空间不大。
2007年及2008年2月京、沪、穗、深及蓉、筑两地住宅均价对比表
(注：几乎所有的网站都查不到广州08年2月份价格，故使用的是广州房管局公布的08年1月份价格，从中仍可看出房价走势情况）
中央政府会继续打压房地产业吗？
中央政府之所以采取紧缩的货币政策，并针对房地产业出台各项调控政策，是为了“双防”——防止通货膨胀加剧、防止经济过热发展。要实现这两个目标，就必须把作为国民经济龙头的房地产业打压下去，这样一方面可以通过抑制房地产投资来抑制建筑、钢材、水泥等下游行业的发展，缓解通货膨胀的压力，另一方面可以通过抑制房地产投资和消费，来减少固定资产投资和社会消费，使GDP增长减速。可见，过去半年房地产业遭遇到强硬调控，是中央政府为达到“双防”目标有意为之的。
大半年时间过去了，国内经济形势发生了很大的变化。国际原油、粮价过快上涨，国内意外发生冻灾，地震，使国内通货膨胀形势比年初预计的更严重；与此同时，由美国次贷危机、人民币升值、生产成本上升等不利要素共同作用，造成出口大幅度下滑，（6月份出口增速已经跌破20%，如果把人民币升值和国内通货膨胀的因素考虑进去，实际出口增速很可能是负数），经济过热的危险基本消除，取而代之的是经济出现急速下滑的风险。因此，近期中央已经把下半年宏观调控的目标由“双防”转为了“一保一控”——保持经济平稳较快发展，控制通货膨胀。调控目标的变化，决定了调控政策也将随之变化。防止通货膨胀，需要增加供给，抑制需求，需要继续采取从紧的宏观调控政策；而要保持经济增长，则需要增加消费，增加投资，增加出口，需要采取宽松的宏观调控政策。短期内任何调控政策都是“双刃剑”，保了通胀就会影响增长，保了增长又会加剧通胀。是长痛不如短痛，先牺牲增长来控制通货膨胀？还是在发展中解决问题，在保持经济适度增长的同时控制各项生产成本和生活成本过快上升，将通货膨胀控制在可接受的范围内？
2008年7月5日，温家宝在江苏、上海调研时强调：一要切实转变经济发展方式，加快结构调整，把握好宏观调控的重点、节奏和力度，保持经济在较长时间平稳较快发展，避免出现大的起落。二要把抑制通货膨胀放在宏观调控的突出位置，多管齐下，标本兼治，努力把物价涨幅控制在经济社会发展可承受的范围内。
银监会主席刘明康7月19日说，银监会要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。准确把握“区别对待、有保有压”的宏观调控要求，指导银行业机构认真地将客户和潜在客户分类排队，深入进行调研。根据原则和实情，提出哪些应当保，在紧平衡下如何保；哪些应当压，在维稳条件下如何压。
8月1日，胡锦涛在回答外国记者时说，”当前国际环境中不确定不稳定因素增多，国内经济发展面临的挑战和困难增大。针对这些情况，我们明确提出，要深入贯彻落实科学发展观，把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务。”
从中央领导人近期的表态来看，防止经济下滑，保护企业，尤其是保护中小企业的生存环境被提到了首要位置。抑制通货膨胀仍然被重点关注，但是没有象年初那样设置具体的控制目标，只是强调“把物价涨幅控制在经济社会发展可承受的范围内”。
奥运后房地产市场会回暖吗?目前看，最困难的时候已经过去，中央很有可能会出台房地产救市政策，这样的话房地产市场将会回暖。
据《香港经济日报》报道，中央即将召开高层会议，为下半年经济工作拍板。中央的思路是“先稳后松”，即京奥期间全面求稳，奥运后则会因应情况，适度放松政策，力保经济继续较快增长，不会出现明显下滑。 “先稳后松”，即以3个月为期，从7月中旬开始，进入奥运经济特别期，包括8月奥运、9月残奥，在3个月内全面求稳；由10月开始，奥运大功告成，经济政策适度放松，补回因奥运暂停运转的部分，一系列缓和政策将会出台，主调是既要确保全年经济高增长，又要为来年的经济体制重大改革，打好基础。
近一个月来，国际经济形势出现了可喜的变化，国际原油价格从7月初的147美元/桶快速下跌到目前的114元/桶，国际农产品期货价格普遍下跌20%以上，美元止住颓势，这些都大大缓解了国内通货膨胀的压力，可以使中央政府有更大的弹性空间来促进经济增长。受此影响，七月末以来，房地产利好消息越来越多。
7月29日，央行透露了下一阶段货币政策取向—“保持货币政策的连续性和稳定性，增强金融宏观调控的预见性、针对性、灵活性”。此次报告中，央行货币政策委员会2008年来首次未提“从紧”二字。
8月12日，为了支持中小企业和农业发展，央行年内首次放宽贷款额度，四大行和全国性股份制银行新增5%，地方性金融机构新增10%，两者合计新增贷款约为2376亿元。
8月19日，国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣回答记者提问时表示，“维持房地产市场稳定健康发展，对国民经济的发展非常重要。因为房地产投资占全社会固定资产投资接近五分之一。国家最近明确促进房地产市场健康发展的政策取向，所以我想也会研究出台相应的政策措施来促进房地产市场的发展。”
8月20日，各大媒体转载了知名国际投行摩根大通的内部分析报告，称“中国政府决策层正在审慎考虑一项总金额约为2000亿—4000亿元的经济刺激方案，包括减税、稳定国内资本市场和支持国内房地产市场的健康发展等措施……美元的走强导致流入中国的热钱减缓；贸易顺差随着出口的放缓而减少；国内通胀形势也将继续呈现下降之势，这些都将为决策层在今年稍晚放松财税政策提供契机。”这则消息引发了沪深股市、香港股市暴涨，相信不是空穴来风。
贵阳未来的房价走势如何？
2008年初以来，水泥、钢材、劳动力价格快速上涨，导致普通住宅的建安成本上涨约600元/平方米，其中普通电梯公寓的建安成本超过2000元/平方米，再加上营业税、设计费用、绿化费用、市政配套费用、管网施工费用、企业运营费用等成本，普通电梯公寓的非地价成本达到约3000元/平方米。2007、2008上半年年贵阳共出让住宅用地616万平方米，平均楼面地价超过500元/平方米。也就是说，项目如果在今年开工建设，平均综合成本应该超过3500元/平方米，与目前的市场平均售价3696元/平方米接近。开发商之所以有利润，是因为项目在2008年前开工建设，当时的建筑成本比较低。未来几年，在原材料价格大幅上涨和CPI居高不下的作用下，房价下跌的空间很小，价格上行的压力很大。
贵阳2007年出让商品房用地面积376.2平方米（其中8宗15万平方米以上的用地面积达到312.2平方米），总成交金额46.7亿元，总规划建筑面积约800万平方米。贵阳市2008年上半年商业住宅用地共计成交240万平方米，总成交金额19.92亿元，其中金阳新区三宗地的出让面积就达到205万平方米，成交金额18.62亿元，平均楼面地价457元/平方米。2007年贵阳商品住宅施工484万平方米，竣工184万平方米，销售455万平方米。上述数据可知，虽然贵阳近几年土地出让面积较多，待开发面积应该在1000万平方米以上，但是70%以上的待开发面积集中在金阳、乌当的少数几个项目上，这些项目都是分期开发，当期市场供给并不多。宏观调控持续的时间越长，半年以后的市场供给将越少，如果届时需求出现较大的反弹，房价将快速上涨。
目前的购房需求可细分为自住型、购买第二套以上的居住改善型、外地人购房养老型、投资出租型、投资储蓄型、投机型等。自住型需求属于短期刚性需求，购房紧���性强，因宏观调控而减少的数量少。居住改善型、外地退休养老型、购房出租型、购房储蓄型需求都属于有房买房型，购房紧迫性不强，在看不清房市走势时自然会选择延迟购房。但是，在经济向好趋势不变、人均可支配收入增长（过去三年贵阳人均可支配收入增幅均超过10%）、缺少其它好投资渠道的背景下，这些需求并没有减少，反而会因为房价降低而增加。投机需求无疑因本次宏观调控而急剧减少，但是，对于贵阳这个几乎没有房地产泡沫的城市，投机需求很少，自住需求和投资需求延期消费，才是导致当期需求大幅度下降的主因。本次宏观调控，正确地打击了不健康的投机需求，错误地打击了健康的居住改善需求，过头地打击了有利有弊的投资需求，前半年减少的当期需求只是延迟而不是消失，将在市场好转时反弹出来。届时供给正处于低潮期，房价还将上涨，上涨的幅度将视当期需求增加的程度而定。
即便奥运后市场回暖，市场也将分化，不会重现前两年的过热景象：无论哪个企业开发，无论品质好坏，房子都卖得好，都在快速涨价……正常的市场竞争状况应该符合“二八规律”，即20%左右的开发商占有80%左右的市场份额，市场将优胜劣汰，少数有品牌、有实力、有创新、有管理能力、能创造更大客户利益的企业，才能够更好地生存！
这也提醒消费者，要想更好地规避投资风险，实现物业保值升值，首先要选择品牌开发企业，这样的话可以买到质量更有保障的房子，还可以长久享受优质的物业服务；其次，要选择拥有稀缺资源的项目，如近山、临河、靠近大型市政设施等。珍贵来自于稀缺。住宅与冰箱、彩电等大众产品不同，每套房子在开发企业、地段、楼栋位置、楼层位置、户型、景观、配套设施等方面都会或多或少地存在差异，世界上没有完全一样的两套房子，这就决定了即便房地产市场整体供大于求，但是个别拥有独特资源、性价比高的项目，仍然会供不应求。这样的项目永远有很好的保值增值性。三、购买要有前瞻性。中国正处于快速城市化的中期阶段，城市发展方向、城市中心正在不断地转移，消费者在购房时，一定要研究城市未来发展规划，做到抢占先机。此外，应该充分认识到，中国房地产市场发展前景广阔，方兴未艾；经济持续增长将不可避免地带来通货膨胀，现有的房屋价格肯定不是顶点，十几年后再来看，应该会感叹今天的房价很便宜……所以，消费者在选择房子时，如果经济能力允许，户型面积应该大一些，在判断房屋性价比时，要更关注产品的品质和超前性，不要贪图价格便宜而选择品质较差的房子。