楼市不振 限价房备受牵连陷窘境

限价房，这种去年以来出现于中国住房供应体系的“带有保障性质”的产品，正式实施后面临很多困惑。原本为遏制房价快速上涨而出台的限价房制度，也在北京楼市销售低迷的背景下面临许多困局。如果北京房价真的大面积下降，限价房生存状态可能会非常尴尬。

它能走多远？它能走向何方？

8月底，限价房在石景山区公开摇号并开始配售。北京市住房保障办公室有关负责人透露，今年全市将有2.7万套限价房摇号配售，涉及9个项目，10月前全部摇号完毕。摇号并正式配售，意味着北京限价房制度已经从政策层面落实到执行。

然而，原本为遏制房价快速上涨而出台的限价房制度，在北京楼市销售惨淡的背景下面临许多困局。如果北京房价真的大面积下降，限价房生存状态可能会非常尴尬。

8月25日，北京首批限价房“首钢·金顶阳光”公开摇号配售，拉开了今年保障性住房入市的序幕。

9月3日，在石景山西山炮厂小区内的宴会厅门外，聚集着几百名前来选房的市民。

“回去问问下次能不能优先选。”在返回的621路公交车上，梁先生一直在跟妻子商量，到底要不要放弃这次机会。他们排在200号之后，觉得现在可选的房子都不太满意，但又怕以后房子不如现在这些，所以犹豫要不要放弃这次选房。

而赵先生已经通过审批，但由于没有摇到号，不具备此次选房的资格。

胡红却在抱怨限价房申购的家庭年收入额度太低。她认为，从北京已推出地块的价格水平来看，限价房多在5000元/平方米以上，部分达到8000元/平方米，能买得起的人应属于高收入者。家庭年收入8．8万元以内太低了。

另外，本报记者在调查采访中获悉，去年出让的9块限价地目前已全部进入开发市场，由于房源统一由政府主管部门安排摇号配购，销售控制权实际全部掌握在政府手中。项目开发周期因政策推进缓慢而被延长，加之今年原材料价格猛涨，部分限价房开发商已面临销售困境。同时，北京房价整体预期下降，限价房的价格优势不再突显，个别项目排号购买者甚少。

限价房，这种去年以来出现于中国住房供应体系的“带有保障性质”的住房，正式实施后面临很多困惑，它能走多远，是否能够实现其“满足中等收入人群住房需求”的初衷，恐怕还需政策及时根据现状调整。

■业内观点

让限价房在圈定市场中竞争

北京易居房地产研究所副所长牟增彬认为，限价房虽然是在政府主导下销售的住宅，但该类产品仍具有商品房属性，因此，此类产品应该放在半自由市场中进行竞争。

“不能拿开发经济适用房的心态来看待限价房，在政府确定购买人群资格后，就应该让这些限价房在圈定的市场中竞争。”牟增彬表示，限价房不应该是政府包办销售的产品，如果政府全部包办的话，开发商出了问题肯定会找政府了，如果将产品的商品属性引入进来，那就应该让它们进行公开竞争。

“购房者有权选择是否购买。”牟增彬指出，在地段和售价确定的情况下，如果想赢得购房者的认可，就必须在其产品方面下工夫。购房者有2次自由选择的机会，在一定程度上可以促进开发商注重品质开发。

政府要求开发商降价不现实

“限价房是政府有关部门用来抑制房价快速上涨的工具。”李文杰认为，此类产品应该为过渡性产品，当楼市发生大的改变时，政府有关部门应对限价房进行新的定位。比如，目前通州限价房排号的人少，说明该产品旁边的商品房价格不是很高，如果周边的二手房价接近或略高于限价房，购房者肯定会购买能自由流通的二手房。李文杰建议，如果个别限价房购买者少，不必要降价销售而应该将其升格为商品房。

“限价房降价之后变成经济适用房的价格了，政府要求开发商降价销售是不现实的。”李文杰认为，如果政府觉得该限价房价格高，可将其降为经济适用房或升格为商品房。

升格为商品房，政府有关部门只需按照相关评估程序，将该限价房地块的土地转性为商品房地块，政府主管部门收取部分土地转性后的费用后，比如加收土地出让金、将部分减免的费用开始征收，开发商就可以按照商品房的价格继续销售。“至于限价房供应数量不足，完全可以通过下一轮加大供应来实现。”李文杰这样指出。