全球金融危机影响加剧 09年商业地产压力倍增
由于全球信贷危机，其影响在2008年第四季度逐步开始变得显著。仲量联行北京分公司董事总经理兼商业地产部主管张莹指出：“写字楼市场的企业租户曾将大量涌入市场的新增供应视为扩张和改善办公条件的良机。不过，全球经济的不稳定性导致越来越多的企业租户，尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消了此前的扩张计划。”需求的疲软以及空置率的不断上涨导致目前整个市场的空置率一度上升至22.5%，整个市场的平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了5.1%，比去年同期下降了1%。
在此期间，商铺市场也经历了类似的上下波动的情形。Sandalwood* 华北区总经理张志贤指出：“奥运会后市场需求的预期下降，以及现有零售商和新的零售商决定推迟开设新店的计划，导致商铺租赁活动出现了超乎先前市场预料的下跌。尽管零售商的零售收入仍在增长，但由于经济放缓所存在的不确定性，使得零售商在开设新店时更为谨慎。与此同时，那些已在北京站稳脚跟的零售商开始关注对现有经营业务的整合。”与写字楼市场所不同的是，尽管当年有大量新增供应进入商铺市场，但其空置率仍然相对保持平稳。其部分原因是新竣工购物中心很高的预租赁水平--这些购物中心很多在年初就已签订了出租合约。尽管市场空置率仍保持在10.1%的相对较低的水平上，但受奥运会后租赁活动放缓的影响，2008年第三季度平均租金较其历史高位下跌了3.4%，使其同比增长幅度缩减至0.6%。
展望2009年，北京商业房地产市场仍将面临如同2008年下半年的诸多挑战。写字楼和商铺地产市场供应预计将再创历史新高。在写字楼市场，预计新增供应量将达到233万平方米，使市场存量将再增长27%；在商铺市场，预计新增供应量将达到167万平方米，市场存量将飙升51%。由于市场供过于求的状况将进一步加剧，这种新增供应量的大幅增长将对市场租金水平带来更大的下行压力。尽管这种有利于租户的市场走向通常会刺激部分租户以更低的成本进行扩租和改善其办公条件，但目前更大的挑战将来自于如何在经济发展疲软的情况下吸引租户的扩张需求。为此，政府所制定的一系列政策，如去年10月所颁布的1.2万亿刺激计划，应该起到部分推动作用。不过这些政策要通过经济手段发挥作用还需要假以时日，其能否真正有效尚不能保证。张莹认为：“在一个市场状况可能出现快速变化的年度里，那些能够对其房地产市场决策做出最为及时和正确响应和调整的开发商、租户和投资者，将在这个充满挑战的市场环境中获得最佳的收益。”
写字楼市场
业主根据市场状况灵活应变。2008年第四季度，受413，380平方米新增供应竣工导致空置率的不断攀升以及本季度需求继续疲软的影响，写字楼业主开始更加关注如何保留现有租户。全球和本地经济发展的不稳定性，使得收缩规模或者推迟扩租计划的租户数量日益增长。本季度的吸纳量主要是奥运会前达成的租赁协议得到履行，以及租户转向更为低廉的写字楼所带动的。受其影响，部分甲级写字楼的租金全面下调。一些现有写字楼的业主正在加大让利力度、极力维持其租赁水平，应对即将或新近竣工的写字楼供给。2008年第四季度，在北京的主要写字楼市场中，中央商务区（CBD）的租金跌幅最大，较上季度下降6.2%。展望2009年，业主方的新增供给预计会加剧相互竞争的态势，空置率将会高位运行，整个市场的平均租金有望下调15%－20%。 受此影响，公司租户出现了向CBD回流的现象。另有部分租户放缓了向近郊企业园搬迁的步伐。
需求的增长突显北京作为区域性商业中心的重要性。尽管北京写字楼市场2008年底黯然收场，但在2009年初仍有诸多利好因素。2008年下半年写字楼市场新增供应量达到133万平方米，增长18%，尽管市场需求放缓，但吸纳量仍达到554，490平方米。张莹指出：“与其他地区写字楼市场所不同的是，全球金融危机的影响仅仅减弱了北京写字楼市场的需求。尽管部分租户缩减了对办公空间的需求量，但写字楼的总体占用量仍继续大幅增长，突显了北京作为中国乃至亚太地区领先商业中心地位的重要性。尽管全球经济放缓使众多跨国企业在扩租方面仍将持谨慎态度，但中国政府庞大的经济刺激计划以及向私营企业开放更多的商业市场，将推动本地企业在2009年期间对写字楼空间的需求。”
优质和绿色写字楼的持续增长。写字楼市场以往主要是由乙级和更低档次的写字楼所主导。但在过去两年间，随着甲级写字楼空间的不断增加，北京写字楼市场进入了一个全新的发展阶段。2008年，北京共有11栋（当时总共有16栋在建）甲级优质写字楼竣工，为对写字楼质量要求较高的租户提供了更多适宜的选择，促进了其扩张的需求。预计2009年这种发展趋势仍将持续下去，今年将有其它15栋甲级写字楼完工。除了写字楼质量的不断提升之外，绿色建筑也开始在市场中不断涌现。预计北京市内通过LEED（节能与环保设计优先）认证的写字楼数量近期将很快达到5栋。由于市场竞争日趋激烈开发商力争使其项目脱颖而出，加之企业社会责任的理念在企业中逐步深入人心，预计今后绿色建筑建设和认证的势头将会更为迅猛。
商铺市场
2008年是北京商铺市场成绩斐然的一年。2008年，北京商铺市场的新增供应创历史新高，市场存量飙升45%，北京夏季奥运会的承办带动市场对优质商铺空间的需求同创历史新高。由于零售商意欲利用奥运会筹办过程中所出现的巨大商机，使得当年高达925，000平方米的新增商铺空间被零售商租赁一空，接近2007年的三倍，是1998年前一历史高位的两倍多。尽管需求在奥运会后显著下降，然而市场需求的强劲，尤其是对新竣工购物中心的需求，使得2008年全年的市场空置率并未受到新增供应大幅增长的影响，仍保持在相对平稳的水平，整个北京商铺市场的平均租金攀升至7，238元/平方米/年，创历史新高。
新增零售商将使2009年的商铺市场需求受到支撑。尽管国内经济发展放缓使近几个月来商铺租赁市场的交投清淡，但诸多利好因素，如零售额的不断增长、新建优质购物中心项目的增多以及商铺项目所推出的诱人的租赁条件，预计将吸引更多的零售商在2009年进入市场。2008年前11个月，北京的零售总额同比增长21%，预计2009年仍将持续上涨。尽管经济放缓尚未对市场零售额造成影响，但众多经济学家预计2009年零售额的增长势头将会大幅降低。旨在刺激国内消费的政策可能有助于缓解这种下跌的势头，但这种政策的真正作用可能要等到2009年年中才会在市场中得以显现。鉴于对零售额增长势头可能放慢的预期，现有的零售商可能仍将继续推迟其扩张计划，这是因为开设新店可能对其销售收入造成稀释作用。相反，新入市的零售商则无此担忧，因而未来商铺租赁市场可能由这些新零售商所主导。尽管现有高端成熟商铺物业的表现预计会高于其他物业，但是减弱的需求以及另一个年度供给高峰将促使商铺平均租金下调15%至20%。
住宅市场
高档住宅的市场售价自历史高位回落。2008年第四季度，北京高档住宅市场最终以其售价的回落而黯然收场。其中，高档公寓的平均售价较上季度下降6.3%，降至19，711元/平方米；豪华公寓的平均售价下降5.9%，降至23，791元/平方米；别墅的平均售价下降3.9%，降至20，285元/平方米。2008年度住宅市场销售状况的不尽人意，导致开发商纷纷降低一级市场的售价，使得此前已经受到市场表现疲软影响的二级市场更是雪上加霜。尽管2008年全年的市场成交量同比下跌25%，但住宅售价以及住房贷款利率（中国人民银行将住房基准贷款利率调低至5.94%）的双双降低，使得市场成交量在过去的两个月中仍相对走强。仲量联行北京研究部主管马安平先生指出：“尽管市场成交量近来有所回升，但预计高档住宅的市场售价在2009年初仍将上行乏力。购房者对开发商进一步降价的预期以及政府可能出台更多的激励措施，加之租赁市场的大幅暴跌，将给住宅销售市场继续带来下跌压力。”
政府出台刺激购房的政策。为了刺激住宅市场疲软的销售状况，中央政府先后出台了多项旨在刺激购房的政策。近来，财政部便出台了一系列新的政策，其中包括将首次购房者的最低首付款比例从30%调低至20%，将商业银行的基准住房贷款利率的最高贴现率上调至30%，将购买90平米以下住房购房者的契税税率从1.5%下调至1%，以及暂缓征取售房者的个人土地增值税等。与此同时，中国人民银行宣布将个人住房公积金的贷款利率下调27个基准点，降至4.05%。此外，中央政府也允许各地方政府出台扶持本地房地产市场发展的鼓励和刺激措施。尽管北京出台的政策主要的目的是为了推动经济适用房的销售，但也可能使中档住房甚至部分高档住房的潜在购房者从中受益。
工业地产市场
需求减弱导致仓储物业租金跌落。奥运会前一度需求强劲的仓储物业目前开始走软，取而代之的是需求疲软以及高空置率的现状。近几个月来，受全球经济持续放缓的影响，仓��物业的需求大幅下降。市场需求的下降以及与奥运相关的租户租赁的即将到期，加之供应量的大幅增加，使得市场空置率急剧攀升，租金也大幅下挫。仓储物业的平均租金环比下跌了8%，同比下降5%。预计在2009年，需求仍将下降，结合即将进入市场的巨大供给，租金将会下跌15%至20%。
投资
2008年年末投资市场交投清淡。2008年第四季度，金融街控股出资2.352亿美元购买了位于北京金融街的一个商铺和写字楼多用途项目--美晟广场，成为该季度的最大一桩投资交易。2008年全年，整个北京商业地产市场的投资活动面临很大的压力。尽管市场交易量并未比去年同期大幅下挫，但买卖双方之间的预期差距依然很大。不过，随着2008年岁末前商业地产售价的走低，这种差距可望缩小，预计2009年投资市场将会趋于活跃。鉴于租金持续走低和投资者为了在风险增高的市场当中能够获得补偿从而要求更高的收益率，我们预计各个物业类别的售价将会普遍下跌15%至20%。
谨慎的投资者将会把投资重点放在一线城市的核心投资，2009年一线城市投资活动将增加。在过去几年中，为追求更高的回报率同时避开一线城市资产的高价，投资者纷纷转向二、三线城市。然而，严峻的全球经济形势使得一线城市物业价格已开始大幅下跌，从而为投资者带来新的投资机会。尽管2008年第四季度北京市场未出现任何外资收购案，但是随着监管限制的放宽，以及买卖双方对价格预期的调整，可以预见2009年外资收购活动将会重新兴起。2007和2008年间的筹资尚有结余，投资者持观望态度，以期价格进一步下跌。2009年，随着信贷限制的放松，人民币贷款也有望变得相对容易。
政府希望扩大房地产市场的投资力度。目前，引入房地产投资信托基金以及放宽对保险公司直接投资于国内房地产市场的限制这两项方案正在审议之中，这些政策的最终出台，可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。房地产投资信托基金的引入，不仅将为房地产开发商和业主/营运商提供一个新的融资渠道，同时也能使更多的个人和企业参与房地产市场的投资。与此同时，目前保险公司成为房地产市场主要投资商的势头已初露端倪，它们对投资于房地产市场的热切希望，将有可能为商业地产的市场售价提供进一步的支撑。