广州高端写字楼租金跌30% 根据世邦魏理仕近日发布的《2008年广州房地产市场回顾及2009年展望》显示，2008年广州新增优质写字楼45.9万平方米，预计今年供应量将放大，达到84万平方米。 随着金融海啸对各行各业影响日益呈现，不少业界人士认为，广州写字楼市场需求大幅萎缩，而供应量却空前增长，预测至少在2009年的上半年，广州写字楼租金大幅下挫的趋势仍将继续，此外，2009年广州写字楼市场还将面临竞争加剧、空置率飙升等状况，形势不容乐观。 天河高端写字楼租金最高已跌30% 根据中立地产的统计数据，目前天河区的高端写字楼租金已有20%-30%的跌幅，随着今明两年不少企业写字楼租约到期，估计写字楼的租金仍会继续下行，前景将极不乐观。 据满堂红写字楼部负责人介绍，像中信广场等写字楼，以往月租金为160－180元/平方米，最贵时曾达200元/平方米，但目前120－130元/平方米/月就可以租到。以前，不少客户甚至要等一年以上的时间才能在中信广场租到合心意的写字楼，如今，一直耐心等待租赁或购买机会的客户却纷纷以各种理由打退堂鼓。其他甲级写字楼的业主也开始感觉到经济环境的变化，租金的报价普遍有所下降，尤其是一些空置率较高的新落成写字楼。 数据显示，广州租金排名前十位的写字楼中，已有8个项目下调了租金。如国际金融广场最高租金曾达280元／平方米／月，现在已经调整为180元／平方米／月，富力中心最高位也曾租到180元／平方米／月，目前只有130－150元／平方米／月。 今年广州写字楼租金或将下降20% 世邦魏理仕发布的《2008年广州房地产市场回顾及2009年展望》研究报告指出，2008年广州写字楼市场全年45.9万平方米的新增供应量，比2007年有所减少，租金下降3%，年末空置率为15%。2008年上半年，跨国公司和金融机构如三星、瑞穗金融、摩根大通和招商银行均积极吸纳优质新建写字楼，市场仍录得多宗大面积租赁交易。 2008年下半年，在全球金融风暴影响下，企业对办公物业的需求和心态已发生了明显变化，受灾严重的外贸、金融等企业，有些因经营不善而选择撤场，有些则在签订租赁意向书后要求退订；不少原来计划扩张或搬迁的企业选择取消或者推迟写字楼租赁计划。2009年全球经济形势会继续抑制跨国公司对本地顶级写字楼的需求。如果计划竣工的84万平方米新增供应全部如期投放市场，广州优质写字楼市场的竞争将加剧，主要表现在新增供应较为集中的区域，如珠江新城，可能面临租金下滑和空置率上升的压力。 中立地产董事总经理文志坚也认为，目前国家全面收紧的金融政策并非只对房地产行业，而是针对各行各业的，银根的全面收紧必然会影响各类企业发展，令写字楼需求大受影响。另一方面，2009-2010年，广州将有巨量写字楼，特别是甲级和超甲级写字楼投入市场，供应量空前增长，而需求却受到抑制，可以预料行业竞争将会更为惨烈。 而总部位于亚太区最大的专项投资、财务顾问和金融服务的国际供应商麦格理，在近日新出炉的一份研究报告中则预测，受未来两年供应增加的影响，2009年，广州写字楼的租金将下降20%。 最新动态 低租金引外资公司从北京迁广州 第一太平戴维斯南区董事长林木雄在接受记者采访时透露，最近该公司发现有一些外资公司由于赢利水平下降付不起在上海、北京写字楼的高租金，转而将企业搬到广州来办公。不过，这一现象能否形成搬迁潮目前还有待观察。 据第一太平戴维斯的相关统计数据显示，同档次的甲级写字楼，目前广州的租金水平是北京的1/2，是上海的1/3，差距非常大。决定一家公司的成本选择的，一般是人员工资、办公租金，市场运营费用等。在人员工资方面，广州、北京、上海三地工资水平已越来越接近，在此条件下，哪里租金水平比较低，很自然就会被当作选择办公地点的场所。 林木雄指出，与北京、上海相比，广州甲级写字楼租金低廉，在目前各公司压缩成本、削减开支的大背景下，广州写字楼“价值洼地”的特性更加明显，对企业的吸引力加大。在全球经济不景气的大环境下，广州写字楼的租金水平在国内一线城市中很有竞争力，这有可能成为2009年广州写字楼市场的一个利好。 业内观点 本地公司将成甲级写字楼主要客户 （中原地产资深经纪人 刘泽荣） 年底是外企做来年财务预算的时期，目前金融海啸的影响已显现，一些公司搁置扩充计划，有的公司甚至已开始减少预算。还有一些公司开始从天河区高端写字楼搬到同区乙级写字楼或越秀区写字楼办公，而一些负担不起高昂写字楼租金的公司，更纷纷通过中介寻找更便宜的地方。 因全球金融海啸受损，外资企业特别是美资公司受总部金融环境恶化影响纷纷调整进入广州的步伐，近两个月来广州写字楼市场已罕有外资交易，就算是甲级、超甲级写字楼市场，也以“内需”为主，新客户大部分是国内企业。预计在2009年，本地公司将成为广州甲级写字楼的主要客户。 资本运作市场将现良机 （中立地产董事总经理文志坚） 对资本运作市场来说，2009年将是一个逆市而上的良机。前几年因为不动产价值一直呈现涨势，各类物业包括大批公司待收购物业、烂尾楼物业等都待价而沽，业主心态高，普遍惜售。随着银根的收紧，不少业主为改善资本运作流程，如上市公司为盘活套现，打包资产包；中小企业为加快资金流转等，不得不将空置物业出手套现，为资产经营和资本运作市场带来难得的好机会。 预计2009年对资本经营和资本运作市场来说，特别是写字楼、商业项目的资本运作市场业务量，将以成倍数的规模向上增长，将遇到近年来又一并购、盘整良机。对于一些稳健的开发商及投资者来说，不管是土地价格还是写字楼价格，目前都已接近底部，可以说是比较合适的入市时机。 市场或在今年四季度好转 （仲量联行地区董事马炜图） 新年伊始，客户们还是以观望为主，起码需要半年时间市场才会明朗化，如果接下来市场没有进一步的坏消息传出，预测到2009年第四季度，就会有更多企业可能会重新考虑进场，届时广州写字楼市场也就会好转。
