2009中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典
大会主题：新走向 新思维 新机遇
由中国商业地产联盟与商务部流通产业促进中心、华夏时报社共同主办的“2009（第六届）中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典”定于2009年3月21-22日在北京举行。
本届年会将是名副其实的一次行业成就大检阅，一次行业资源大集聚，一次行业热点大讨论，也是“两会”之后召开的首个商业地产论坛。届时，不仅会有政府相关部门领导和知名财经专家权威解读金融危机对商业地产造成的影响，阐述扩大内需政策对商业地产带来的机遇，还将邀请行业巨擘与大家分享应对危机策略，一大批主力店和连锁品牌商家将发布调整后的开店新计划。
本届年会论坛由三大板块构成：商业地产与扩大内需、商业地产与城市发展、商业地产与金融创新，与会演讲嘉宾阵容豪华。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图，全国政协常委、全国工商联副主席、大连万达集团董事长王健林、国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠、中国房地产研究会副会长顾云昌等重量级嘉宾已确认出席和发表演讲。会议形式有主题演讲、互动对话、年度颁奖、参观考察及项目推荐。这是开发商和商家交流合作的最佳平台，行业服务商展示亮相的绝佳良机，政府部门招商引资的有效捷径。
地点：北京万达铂尔曼大饭店（五星）
时间：2009年3月 21-22日（周六、周日）
2009中国商业地产行业年会背景
听：政府部门权威解读新政
学：行业巨擎应对危机新招
想：危机蕴含下的转机商机
“中国商业地产行业年会”是目前国内最具影响力的商业地产行业品牌论坛，由中国商业地产联盟创立并联合多家权威机构共同举办，自 2004年以来迄今已先后在广州、成都、杭州、北京等地成功举办了五届，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、著名经济学家厉以宁、全国工商联副主席、万达集团董事长王健林等重量级政商学界人士曾到会演讲。
年会规模大、层次高、影响广，参会企业不仅囊括联盟四百余会员单位，更面向全行业开放，涵盖开发商、零售商、设计公司、顾问机构、基金投行等整个商业地产产业链，已成为中国商业地产界一大盛事。年会议题集中了商业地产行业亮点、热点和难点，既有对当年度行业发展状况的系统回顾，又有对新年度发展趋势的全面展望，同时深刻剖析企业经营成败得失，表彰推广行业领军企业人物。观点启发人，榜样激励人。
泡沫时代掩盖单一开发模式缺陷，危机时刻彰显商业地产投资价值。在宏观调控与金融危机双重影响下，我国房地产业面临着产业升级与转型。商业地产在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在当前扩大内需和产业升级中无疑将发挥先导作用。那么，谁将成就下一个中国商业地产蓝海？金融海啸对中国商业地产的冲击有多大？扩大内需给中国商业地产带来的商机有几多？从住宅地产向商业地产转型又将会有着怎样的痛与快乐？又有哪些政策制肘着商业地产的发展？商业地产如何化危机为转机，迎来发展新契机？“2009中国商业地产行业年会”将为您一一解惑。
“2009中国商业地产行业年会”
一场或许从此改变公司战略的年会
一场或许从此改变行业结构的年会
一场或许从此改变城市面貌的年会
组织单位
主办单位：
中国商业地产联盟
商务部流通产业促进中心
华夏时报社
支持单位：
住房和城乡建设部政策研究中心
中国城市规划学会
全国工商联房地产商会
亚洲上市公司协会
中国市场研究院
北京大学房地产研究所
零点研究咨询集团
承办单位：
商业时代杂志社
协办单位：台湾购物中心协会、浙江省市场协会、内蒙古总商会、四川商业连锁投资开发联合会、安徽省城市商业网点建设管理联合会
官方网站：中国商业不动产网
网络支持：焦点房地产网、焦点商铺网
▲ 现场图文速递--2009（第六届）中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，大家早上好！非常荣幸能够主持今天的2009年中国商业地产行业年会，先自我介绍一下，我是于澜来自本次活动主办方之一的华夏时报。尽管面临着全球性的金融危机，但是从去年一来，中国的房地产界一直有一个乐观的年调，说“上一个10年是住宅地产的蜜月期，下一个10年是中国商业地产的蜜月期”。我不知道今天这么多来自五湖四海的朋友都是冲着这么一个预言的，我相信在座的很多朋友是听过这个说法的，到底中国商业地产的前景会怎么样？金融危机给中国的商业地产带来的挑战有几多？扩大内需给中国的商业地产带来的机遇有几何呢？
今年的年会无论是出席的领导还有演讲对话的嘉宾，包括我们参加对话的代表是豪华阵容。首先让我们以热烈的掌声让我们向参会代表表示热烈的欢迎；接下来让我们掌声有请中国商业地产联盟主席、原全国政协常委、商业部部长胡平先生代表主办方致欢迎词。
胡平：各位来宾，女士们、先生们上午好，我首先代表年会组委会，对在2009年商业地产行业年会的各位嘉宾和参会的代表表示热烈的欢迎！这些年来，很多人都在搞商业地产，也到处在说商业地产，发展势头好像比较快，但是，以我总体来看，还是处在初级阶段，表现在数量上来了，但是质量好得不多，项目空置或者是经营不理想的情况比较多，开发商选址投资让位，重复建设，老百姓生活不方便等问题依然存在。
商业地产本身有一个政府跟企业的关系，政府、企业、市场有一个关系，商界本身、开发商、经营商各个方面的关系，有经济跟文化的关系，这里面比较复杂，有很多新的学术理论，当前金融危机的背景下，研讨我国商业地产的发展，具有特殊的意义，我觉得金融危机是坏事，也是好事，是各行各业一次大阅兵，商业地产在金融危机的背景下，肯定会更难。应对危机要有新的思想，要不断的发现新的机遇。商业地产要考虑时代发展，始终发展，这个问题企业要考虑，政府更要考虑，要完善商业与地产，商业规划与城市规划，投资商与运营商，企业与政府部门之间的沟通、交流，事实上商业地产在区域经济发展更有影响力和贡献！它不仅可以促进投资，拉动消费，扩大就业，改善民生，商业地产也有科学发展观、文化发展观，商业地产将成为我国城乡经济的主要动力，谢谢大家！
主持人：谢谢，非常感谢胡平先生！我们刚刚说，今天的论坛是一次真正的行业峰会，汇集了行业的方方面面；从地域上也是来自四面八方，包括了两岸三地，美国、加拿大、日本、新加坡的朋友也来自我们的会场。
今天上午论坛的主题是商业地产与扩大内需。只有站得高才能看得远，今天的第一个演讲嘉宾是来自博螯亚洲论坛的秘书长龙永图，他的演讲题目是《世界经济变化对中国扩大内需的影响》，他的演讲相信一定会给各位一定的启迪，朋友们，我们掌声欢迎龙永图！
龙永图：各位朋友、女士们、先生们，今天非常高兴我尊敬的老领导胡平部长以及我的好朋友王健林、王永平等同事的邀请一起来和大家参加这样一次2009年中国商业地产行业年会，首先向大家表示热���的祝贺！这一次会议召开的时候，真是一次特殊的时刻，也就是面临着金融危机的极大影响，而且我们全国充满信心、从容应对这样一场危机。我觉得应对这场危机像中央指出的，是要有信心的，我觉得我们的信心首先是来自于对这一次金融危机对中国影响的判断。如果说这一次的金融危机我们像对非典似的，充满了不确定性，充满了恐慌，我们就会过度的反应，就会付出高昂的成本；所以我们首先要判断这场危机对中国影响到底有多大？
我觉得这一次金融危机本质上来讲是从美国开始的金融危机、信贷危机，是美国金融系统空前困难的一次大危机，但是反观中国的情况，跟美国完全相反，一方面是中国的民众、政府负债累累，一方面是中国的高储蓄，财政的高收入，我们中国的政府也好，民间也好，负债也很多，我们中国民间的负债率只不过是GDP的13%，政府也不过是30%，应该说是很低很低的。银行来讲，美国银行恨不得贷出1千，中国的银行很保守，很稳健，也就是说100块钱放出了60块钱，应该说在当前的金融危机形势下是一个好事。总体上来说我们基本上没有开放资本市场，这一点也是我感到欣慰的，中国在98、99年的时候，美国给我们施加了强大的压力，有两条：一个是让我们规定一个时间，5年以后放开人民币汇率，第二个开放中国的资本市场。我记得当时不管是江泽民同志也好，朱熔基总理也好，每一次都强调这一点。在中央正确的领导下我们没有真正开放资本市场，使得这一次金融危机对整个中国金融的体系，像外国报纸讲的那样，建起了一个高高的万里长城；从这一方面看，世界金融危机对中国的冲击是不大的，按照中央银行的统计，全球的金融资产损失了1500亿美元，而我们中国还不到 1%，所以我们要对中国金融体系受到的冲击给予一个客观的评价。
对实体经济的影响我觉得也是有限的，拉动中国经济的三架马车：投资39%、消费38%、进出口23%，这一次金融危机对中国影响比较大的就是第三架马车——进出口。所以我不太赞成说中国的外贸依存度达到70%，80%的说法，我们应该以中国进出口，以整个GDP的比例判断中国的外贸依存度，这个依存度不到30%。所以我认为，我们的出口遇到很大的困难，应该说我们整个外贸的形势虽然严峻，但是严峻当中也是出现了很多的亮点，我们一些劳动密集型的产品，今年的1月份不但没有降，反而上升了，纺织品上升了5.7%，制鞋上升了10%，箱包上升了11%；所以从整个的外贸形势来看，虽然我们在前两个月有大幅度的下滑，下降了17%，因为我们07、08年站在一个很高的高点，经过中国入世以后，来一点缓冲、来一点下滑也不是什么了不起的事情。
所以我的结论这次金融危机对中国的影响是暂时的，局部的，可以逆转的。
我觉得这就是我们这一次对金融为己有信心的一个非常重要的方面，我们是受了一点伤，但是是轻伤，不像西方国家遍体鳞伤。从整个中国经济发展的大方向讲，中国是处于上升期，而不像西方很多国家处于成熟期甚至是衰落期。一个年轻的得了感冒喝一点开水，就会好；但是一个老人得了感冒就要打盐水甚至会死掉。所以这一次金融危机对中国的影响主要是因为中国处于上升的势头，相信我们会挺过这一场灾难。
所以我觉得在这样一个基础上，树立我们的信心，对我们各行各业都极其重要，该投资的还是要投资，该雇人的还是要雇人，该出手的还是要出手，不要采取收缩的政策。所以中央认为，我们应对金融危机的核心关键是信心问题，我觉得是完全正确的！
那么，今天我们讲到这次金融危机对我们中国一个很大的冲击，就是我们过去那种长期只依靠外需，或者说整个大的力量，在依靠外需这样一种趋势，应该逐步转到以内需为主这样一个发展的战略上；但是在内需的问题上我们必须要有清醒的认识，中国是一个发展中国家，我们人均GDP才3千美元，按照国际经济学的常识，3千美元人均GDP的国家是很难用内需来进行拉动的，所以中国长期要靠长期，相当长的时间都要靠投资，而且也绝对不会放弃我们的外需市场，所以内需的启动性会是一个逐渐的进程。
我认为扩大内需现在我们采取了很多的措施，家电下乡也好，一些地方发放消费券也好，这些都是好的措施，但是不是治本的措施，我们扩大内需治本的措施就是要使中国经济发展的两个动力，一个工业化，一个城市化加紧运行起来，二月份胡锦涛同志在中央政治局的会议上，讲到中国发展的两个动力，两个内在动力，一个是工业化，一个是城镇化，解决我们中国内需的一个根本出路是要加快工业化的进程，和加快城镇化的进程。也就是说我们始终是要把制造业放在我们中国经济发展的基础，始终把劳动力制造业发展当做中国经济发展的基础。当前的情况下我们要特别强调发展劳动密集型的制造业，因为这是中国的国情所造成的，我们的几亿农民工只有初中的文化，我们不可能提高受过高等教育的人才能够承受的岗位，所以我觉得我们今后怎么样加强我们制造业特别是劳动密集型产业的发展，是我们中国发展的核心基础。我们永远不能忘记我们是处于社会主义的初级阶段，因此我们不能放弃劳动密集型产业，应该说这是我们中国参与国际分工一个绝对的优势，这是我们相对优势所在，我们绝对不能丢掉。
所以我相信，不管是中国的经济也好，中国的出口也好，可能是劳动密集型最先领导整个中国经济的突围。这个问题上我们必须要有清醒的认识，我们的劳动密集型产业面临一个升级、转型的问题，但是这个升级、转型必须是渐进，如果要求太快，太急，可能就会出现硬着陆的结果。所以这一次的金融危机给我们重要的启示，我们必须要把就业问题放在一切政策的首位，也放在企业经营目标的首位，这一次金融危机首当其冲受到影响的就是劳动密集型，就是造成大量农民工返乡的事实，这样的事实长期下去是不可接受的。如果我们1亿4千万农民工，其中有一半的人返乡，对我们整个国家的经济会是一个窄口。所以我们一定要稳住我们的农工工，创造大量的机会给农民工，这才是我们中国应对金融危机一个重要的工作。
因为我们没有就业就没有收入，没有收入就谈不上需求，我们一定要通过这次金融危机牢牢把就业的问题放在一切政府目标和企业目标的首位，因为这不仅是应对危机的问题，而是中国长期发展，真正成为一个卫星型国家一个重要的基础。
另外一个我们要加快城镇化的步伐，我们的几亿农民如果永远呆在农村里面，如果借解决三农问题——农业、农村、农民的问题，永远解决不了的，我们解决三农问题就是把他们大部分的转移出来，这样的进程当中，我们过去30年有很大的成果，1亿4千万的农民工在城市里面工作，而且有几千万流动的农民工，我们要加快这个进程，稳定这个进程。实际上加强城镇化的建设，加强城镇化的进程，加强城市这样一个群的建设，是我们扩大内需的根本。因为一个农民转成了城市居民，他的消费就是农村的3倍到5倍。所以如果我们能够把现在1亿4千万农民工有一半转成城市居民，那么，这个城市居民所需要的住房、基础设施、教育、医疗就会产生极大的内需。所以今后如果我们每年能够转移1千多万农民工进程，成为城市居民的话，中国的体制就变得很好。
我觉得我们现在城镇化面临一个重大的问题，就是怎么样使1亿4千万农民工，至少是7千万逐步的成为城市的局面，这个对我们来讲是一个战略性的目标，现在已经有一些城市开始这样做了，现在我们每到一个地方去，当地的市委市政府都会介绍，我们的城镇人口多少，常住人口多少等等，我们政府坚决的把相当一部分跟了五年、七年、十年的农民工留下来，这些农民工留下来因为他们是我们制造业的基础，如果不把他们留下来，我们整个的制造业或者是高端的制造业都是建立在沙滩上的制造业，我们看到日本和德国的制造业是全球最好的制造业，就是因为他们有最优秀的蓝领工人。
所以我们要把这一批经过10年、15年的蓝领工人坚决的转成城市工人，对中国的发展是非常重要的；另外一方面，如果他们真正的变成城市居民，他们会带动整个城市的消费，这是解决中国内需的核心问题。但是要把农民工转成城市居民，确实是一个相当困难的事情，过去2、30年我们对农民工欠帐的，农民工拿到微波的工资，没有住房保障，没有教育、医疗等的补贴，原来打了10年工的农民工，我们还欠他的帐是相当多的。现在政府要想尽一切办法给他们补偿，使他们能够在城市里面住下来，一个农民工要想靠1千块钱租房，住房都是困难的。所以我们的中央财政，到地方财政甚至一些有良心的企业家，都要拿出一部分钱来补偿他们，补偿他们过去10年、15年各个方面的贡献，使他们真正的转移成城市的居民，这一条对我们中国扩大内需是一个战略性的政策，我们应该能够省得拿钱，如果我是决策者，我绝对要把4万亿也好，10万亿也好，刺激经济内需的拯救方案当中拿出2万亿、3万亿甚至更多补贴我们的农民工，这个钱花得也是值得的，他们将成为中国最重要的新的消费群体。
在这样一种场合，真正的呼吁大家对这个问题给予高度的关注，再也不能让农民工来来去去的，这种情况对我们中国经济的发展是不可持续的。
所以今天我参加商业地产这样一个年会，我感到在这方面我们商业地产的各位同事在扩大内需方面肩负重要的责任。我们98、99年克服那个时候的金融危机有一个很重要的问题出现，就是我们改革了中国的住房制度，从而诞生了一个新的中国的自主产业，房地产产业。房地产产业过去10年当中支撑和推动了中国的经济发展，作出了不可磨灭的贡献。我始终认为，房地产包括商业房地产是推动我们中国经济发展的支柱行业，而且这个行业在推动经济方面不亚于任何的一个行业。所以我们要清醒的明白，我们从事的是推动中国经济发展的一个行业，我们应该在这个行业当中坚持不懈。
从商业房地产来讲，更是在营造一个好的商业环境，一个好的商业文化，我觉得我们商业地产的各位同仁一定会有很多新的想法，新的路子，这些方面是你们这一次会议主要解决的问题。
另外一个，我们的制造业面临一个升级转型的问题，很重要的就是怎么样使我们的制造业，不仅仅是加工的制造业，而是一个具有设计人、是有第一流的营销能力的这样一些制造业，我们的纺织品也好，我们的鞋也好，在全世界已经达到最好的地步，但是我们为什么没有真正国际性的品牌，国外的品牌一直在整个的商业发展当中占据优势？我觉得我们中国商业房地产在过去的时候，培育外国品牌在中国的方面发挥了重要的作用，这一点也不能说是一件坏事。但是我认为我们的商业房地产能不能培养中国的品牌方面多做一点呢？应该说我们会看到我们一些商业房地产，特别是一些知名的商业房地产吸引外国品牌店来的时候是相当积极的，但是吸引中国品牌的时候就不是那么积极。能不能换一下思维，在推进中国经济方面发挥一个很重要的作用。我们的制造业，特别是劳动密集型制造业，有了自己的品牌，那么我们在全球的经济中就占有一定的地位，我们的劳动密集型的附加值就会大大的增加。所以我们能不能通过培养国内的市场，中国的产品，特别是劳动密集型产品的知名品牌，而且把他们推向世界，我们商业地产应该在这个方面成为一个孵化器，孵化中国的品牌，在这个方面吸收的希望你们能够有所作为。
此外，在推动城市化进程的过程中，怎么样为农民工提供第一流的商业服务，提供第一流的房地产服务，这也是商业地产非常重要的历史性的贡献。如果我们能够真正的把现在1亿4千万农民工的一半，7千万人转化成为城市局面，每年再以1千万的速度，那是中国城市的新成立，那么我们中国卫星城的建立也是完全没有问题的。在这个方面，在座的同仁确实任重而道远，我希望通过这一次金融危机能够真正了解到中国的软肋在什么地方？就在于就业要充分的重视，在于我们过急过高的要求我们产业的转型、升级，而没有看到今后的5年10年20年当中我们还要坚持不懈的做我们的制造业，这是中国人经济发展的基础。几十年前我们就讲了，我们要做很长一段时间的衬衫，现在我们依然这么认为。
这些我在这里拜托大家！谢谢大家！
主持人：谢谢！您演讲的内容很务实，很深刻，给我们会议开了一个好头，再次谢谢您。
下面一位演讲嘉宾我套一个近乎，是来自渤海湾的，有着大海一般胸怀的钢铁人。他将在自己的酒店里面，为我们带来万达商业地产的演讲，我们热烈欢迎全国工商联副主席王健林先生。
王健林：万达做房地产已经有20年了，从2000年开始做商业地产也有8年多的时间，那么，因为做的时间可能长一点，做的时间长，折腾得多了，相对规模做得大一些，现在我们自己有万达广场，综合体的万达广场，开业的已经有19个了，现在在建的，马上开业和施工的有30几个，今年我们还将开业8个，明年再开业13个，从09年开始，我们可能就走上一条快车道，大概每���有10个左右开业。
刚才我说了，因为折腾得时间长了，可能做得规模大一些，每每到一个地方，大家就让我介绍你怎么做的？有什么经验？主办方要求我讲讲万达地产的创新，因为给我的时间是20分钟，我想，20分钟讲整个商业地产可能太困难了，因为万达房地产这几年有是跌跌撞撞，才建立了这么一套商业模式，现在我们从上游的设计院，建设的公司到后期的运营管理公司，这个产业链也形成了，可能做得顺一点。
按照商业地产，我讲一个跟商业地产的关系，讲一个小小的侧面。
万达我们现在开的19个中心，我们能够做到开一个火一个，我给大家提供一个数据，05到08年连续4年盈利超过99%，火的原因有很多。今天我就讲一个小小的侧面，讲讲我们是怎么样招商的？或者说用我们自己的经验来跟大家分享，商业地产究竟如何招商？
我说这么几点我自己的体会：
第一，要找品牌企业，招商有两种，一种是品牌企业，有牌子的，比如说超市里面的沃尔玛、家乐福，百盛里面的谁谁等等，电器里面就是苏宁、国美等等，这些企业一般来说给的租金不如其他的品牌给的多，但是我们万达重视招品牌企业，我们在我们的广场上原则上不会招新成立的企业，大企业都是小企业成长起来的，但是相对来说，小企业风险比较大，租金交付也比较差，进去经营得好还可以，如果经营不好，就关店了，那样会比较麻烦。所以我们原则上是关注品牌企业。
第二，我们比较多的招主力店，所谓的主力店像超市、百货、家电、溜冰场这些面积很大的主主力店。为什么我们愿意招主力店呢？它的缺点是什么呢？主力店它的面积比较大，但是也是一个毛病。我看了台湾的购物中心，开业的时候非常的火，把整个高速公路堵塞了好几个小时，造成很多国际机场航班误点，因为这条高速公路是到机场的，路全堵死了；但是一、两年以后这个购物中心惨淡经营，几乎关掉；我去研究他的教训，我觉得很重要的原因就是这个大的购物中心没有主力店，全部是中小店铺，全部是2、300平米一个，它的缺点就是抗风险能力太差。我说一句话，可以同担，不能共享。这种店铺活的时候没有问题，店越火了，超过过度期了，培育期了，但是如果一旦出一点问题，就不行，就关门走了；但是如果是大的主力店，它就不能走了，投了这么大的设施，这么大的店面，这种店稳定。所以我们一般是要拿出来一个大大小小的比例，主力店起着稳定场子，号召力的作用；剩下的那一部分再给购物中心，这样才使购物中心做到一开就比较稳定，或者说即使遇到比较困难的时候，这个店不至于关掉。这是我们自己的经验给大家一点教训。
第三，要低成本、低租金和高租金的商业业态相互搭配，这一个购物中心10万平，当然谁都想一平米200块钱，100、200甚至 300块钱的，这一类就是服装、化妆品、鞋帽等等，或者是少部分的品牌鞋；但是如果你的购物中心绝大部分都是这样的业态，就通化了，变成服装城了。我们自己要非零售业态，零售业态不能超过50%，说穿了就是给钱多的店最多50%或者60%。哪一些是低租金业态的？电影院、溜冰场、电玩、健身中心、酒楼等等等等这些地方都是低租金的，平均在中国市场上大概都是建筑面积50块钱以下，一高就撑不住了。
像健身中心他只能卖这么多，每天多少人来，收入是恒定的；你像电影院，我们万达电影院做得好的，平均最近也就是40块钱左右，每一块屏幕，是行业多厅院线的3.5倍，我们可以做到60万，即使这样，租金也是很低的，怎么办？我们在运营当中、发展当中理解到，只有多招一些低成本、低租金的业态，才能够使你这个厂子有活力，才能够带来利润。往往是租金低的业态，人流才多，这些都是以消费为主的消费群，带动物流，从而使这个场子稳定。如果说整个场子都是服装、化妆品，基本上就离关门不远了，全部是同化了。我们是有这个教训的，以前开了一个全部是鞋帽、服装或者是化妆品，最后只能关门。
所以我们一定要舍得拿出一定的营业面积，来栽培这些低租金的商业业态，而且是不同的，不能说做两个电影院，一个业态选一个，避免恶性竞争。包括超市，超市人流量大，超市的租金很低的，所以这些是我们的一个经验，我们要尽可能的多搭配一些商业地产从业者，我开玩笑，“不是炒菜的师傅，是掂勺的师傅。”
所以我们要慢慢的感受到，商业地产是一个特殊的行业，这个行业的人对各个零售业态多少了解，知道配什么样的业态更好。
第四，要考虑相当比重的餐饮业态。大家都可能说，这不是搞酒楼，你看全国开业的万达广场，包括我们今年即将开业的广场都有一个特点，都有一到两家主力业态的酒楼，然后我们的步行街，第三层或者是第四层，如果是四层的上两层肯定是餐饮，可能还会更多。为什么多招餐饮业态呢？这就是中国国情所决定的，中国人就是好吃，“民以食为天”，中国各种菜系，我了解上菜谱的超过1万道，就是书上写的，找得找的，全国各地可谓上万，所以餐饮是有号召力，吸引人流的业态，但是餐饮有一个毛病，租金低，油烟味比较大。所以我们一般把餐饮放在最高的楼层，比较差的那种地方，在商场经营当中形成一种互补效应。没有几个人说逛逛餐饮店就走的。
所以我在若干年前说过一句话，“购物中心不是卖出来的，购物中心是吃出来的。”万达购物中心我们内部有要求，租赁面积20%到25%要搞餐饮。所以说，购物中心的招商刚才反复来说，大概有很多很多条，因为今天时间关系，我就讲这么几点体会。
总而言之，招商是一门学问，要讲辩证法，要有长期经营的心态，拿出一部分舍去招低租金才会得到高租金，成熟稳定的现金流，商场才会火，如果都去追求高租金，这个店基本上就会死。我在全国最近几年来，对很多方方面面的人士邀请去这个商业中心，或者是购物中心做指导，我发现很多在招商方面犯错误，当然一个广场要想成功不完全是这一条了，最重要的是前期规划设计，因为设计业态比较窄。
我们万达集团6月份以前会完成我们自己内部教材的编制任务，分成了四个方面，设计招商的、设计的，后期运营管理的，我们也许在下半年在它印刷成册，把我们10多年来的心得跟大家交流，使初学者有所了解。谢谢大家！
主持人：谢谢王总。一共就两次，零距离听王总讲话，第一次是王总去年特意飞过来为我们华夏报社员工讲话，这是第二次。谢谢您！我们说商业地产，先有商业，后有地产。那么商业地产的开发首先要了解商业的需求，把握商业的发展趋势，就像刚才，王总还说，说不定有一天商业地产是吃出来的。下面我们听听黄国雄教授为我们演讲。
黄国雄：刚才龙永图部长从宏观上科学的分析了整个的经济走势，王总在微观上做非常激烈的介绍。我想从综观上谈几个问题，大家说了，商业地产它是地产业与商业的中介产业，所以它必须掌握地产开发的运行规律，同时必须了解商业的状态。从我们专业这个角度提出一些想法供大家参考。我讲三个问题：
第一，怎样认识当前经济危机对我们零售市场的影响。第二个问题，商业地产发展的基本趋势是什么。第三，商业地产发展过程当中如何处理好几个问题。
第一个问题，金融危机对中国零售业的影响，我们应该有一个正确、科学、全面的认识，在这个问题上，存在着乐观派和悲观派，我是乐观派，我的结论是中国零售市场是受金融危机影响最小的市场，也就是从世界的范围来说，受金融危机冲击这种影响面，中国零售市场是影响最小的市场。
由中国商业地产联盟与商务部流通产业促进中心、华夏时报社共同主办的“2009（第六届）中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典”定于2009年3月21-22日在北京举行。
本届年会将是名副其实的一次行业成就大检阅，一次行业资源大集聚，一次行业热点大讨论，也是“两会”之后召开的首个商业地产论坛。届时，不仅会有政府相关部门领导和知名财经专家权威解读金融危机对商业地产造成的影响，阐述扩大内需政策对商业地产带来的机遇，还将邀请行业巨擘与大家分享应对危机策略，一大批主力店和连锁品牌商家将发布调整后的开店新计划。
本届年会论坛由三大板块构成：商业地产与扩大内需、商业地产与城市发展、商业地产与金融创新，与会演讲嘉宾阵容豪华。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图，全国政协常委、全国工商联副主席、大连万达集团董事长王健林、国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠、中国房地产研究会副会长顾云昌等重量级嘉宾已确认出席和发表演讲。会议形式有主题演讲、互动对话、年度颁奖、参观考察及项目推荐。这是开发商和商家交流合作的最佳平台，行业服务商展示亮相的绝佳良机，政府部门招商引资的有效捷径。
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时间：2009年3月 21-22日（周六、周日）
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“中国商业地产行业年会”是目前国内最具影响力的商业地产行业品牌论坛，由中国商业地产联盟创立并联合多家权威机构共同举办，自 2004年以来迄今已先后在广州、成都、杭州、北京等地成功举办了五届，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、著名经济学家厉以宁、全国工商联副主席、万达集团董事长王健林等重量级政商学界人士曾到会演讲。
年会规模大、层次高、影响广，参会企业不仅囊括联盟四百余会员单位，更面向全行业开放，涵盖开发商、零售商、设计公司、顾问机构、基金投行等整个商业地产产业链，已成为中国商业地产界一大盛事。年会议题集中了商业地产行业亮点、热点和难点，既有对当年度行业发展状况的系统回顾，又有对新年度发展趋势的全面展望，同时深刻剖析企业经营成败得失，表彰推广行业领军企业人物。观点启发人，榜样激励人。
泡沫时代掩盖单一开发模式缺陷，危机时刻彰显商业地产投资价值。在宏观调控与金融危机双重影响下，我国房地产业面临着产业升级与转型。商业地产在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在当前扩大内需和产业升级中无疑将发挥先导作用。那么，谁将成就下一个中国商业地产蓝海？金融海啸对中国商业地产的冲击有多大？扩大内需给中国商业地产带来的商机有几多？从住宅地产向商业地产转型又将会有着怎样的痛与快乐？又有哪些政策制肘着商业地产的发展？商业地产如何化危机为转机，迎来发展新契机？“2009中国商业地产行业年会”将为您一一解惑。
“2009中国商业地产行业年会”
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▲ 现场图文速递--2009（第六届）中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，大家早上好！非常荣幸能够主持今天的2009年中国商业地产行业年会，先自我介绍一下，我是于澜来自本次活动主办方之一的华夏时报。尽管面临着全球性的金融危机，但是从去年一来，中国的房地产界一直有一个乐观的年调，说“上一个10年是住宅地产的蜜月期，下一个10年是中国商业地产的蜜月期”。我不知道今天这么多来自五湖四海的朋友都是冲着这么一个预言的，我相信在座的很多朋友是听过这个说法的，到底中国商业地产的前景会怎么样？金融危机给中国的商业地产带来的挑战有几多？扩大内需给中国的商业地产带来的机遇有几何呢？
今年的年会无论是出席的领导还有演讲对话的嘉宾，包括我们参加对话的代表是豪华阵容。首先让我们以热烈的掌声让我们向参会代表表示热烈的欢迎；接下来让我们掌声有请中国商业地产联盟主席、原全国政协常委、商业部部长胡平先生代表主办方致欢迎词。
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| 胡平 |
胡平：各位来宾，女士们、先生们上午好，我首先代表年会组委会，对在2009年商业地产行业年会的各位嘉宾和参会的代表表示热烈的欢迎！这些年来，很多人都在搞商业地产，也到处在说商业地产，发展势头好像比较快，但是，以我总体来看，还是处在初级阶段，表现在数量上来了，但是质量好得不多，项目空置或者是经营不理想的情况比较多，开发商选址投资让位，重复建设，老百姓生活不方便等问题依然存在。
商业地产本身有一个政府跟企业的关系，政府、企业、市场有一个关系，商界本身、开发商、经营商各个方面的关系，有经济跟文化的关系，这里面比较复杂，有很多新的学术理论，当前金融危机的背景下，研讨我国商业地产的发展，具有特殊的意义，我觉得金融危机是坏事，也是好事，是各行各业一次大阅兵，商业地产在金融危机的背景下，肯定会更难。应对危机要有新的思想，要不断的发现新的机遇。商业地产要考虑时代发展，始终发展，这个问题企业要考虑，政府更要考虑，要完善商业与地产，商业规划与城市规划，投资商与运营商，企业与政府部门之间的沟通、交流，事实上商业地产在区域经济发展更有影响力和贡献！它不仅可以促进投资，拉动消费，扩大就业，改善民生，商业地产也有科学发展观、文化发展观，商业地产将成为我国城乡经济的主要动力，谢谢大家！
主持人：谢谢，非常感谢胡平先生！我们刚刚说，今天的论坛是一次真正的行业峰会，汇集了行业的方方面面；从地域上也是来自四面八方，包括了两岸三地，美国、加拿大、日本、新加坡的朋友也来自我们的会场。
今天上午论坛的主题是商业地产与扩大内需。只有站得高才能看得远，今天的第一个演讲嘉宾是来自博螯亚洲论坛的秘书长龙永图，他的演讲题目是《世界经济变化对中国扩大内需的影响》，他的演讲相信一定会给各位一定的启迪，朋友们，我们掌声欢迎龙永图！
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| 龙永图 |
龙永图：各位朋友、女士们、先生们，今天非常高兴我尊敬的老领导胡平部长以及我的好朋友王健林、王永平等同事的邀请一起来和大家参加这样一次2009年中国商业地产行业年会，首先向大家表示热���的祝贺！这一次会议召开的时候，真是一次特殊的时刻，也就是面临着金融危机的极大影响，而且我们全国充满信心、从容应对这样一场危机。我觉得应对这场危机像中央指出的，是要有信心的，我觉得我们的信心首先是来自于对这一次金融危机对中国影响的判断。如果说这一次的金融危机我们像对非典似的，充满了不确定性，充满了恐慌，我们就会过度的反应，就会付出高昂的成本；所以我们首先要判断这场危机对中国影响到底有多大？
我觉得这一次金融危机本质上来讲是从美国开始的金融危机、信贷危机，是美国金融系统空前困难的一次大危机，但是反观中国的情况，跟美国完全相反，一方面是中国的民众、政府负债累累，一方面是中国的高储蓄，财政的高收入，我们中国的政府也好，民间也好，负债也很多，我们中国民间的负债率只不过是GDP的13%，政府也不过是30%，应该说是很低很低的。银行来讲，美国银行恨不得贷出1千，中国的银行很保守，很稳健，也就是说100块钱放出了60块钱，应该说在当前的金融危机形势下是一个好事。总体上来说我们基本上没有开放资本市场，这一点也是我感到欣慰的，中国在98、99年的时候，美国给我们施加了强大的压力，有两条：一个是让我们规定一个时间，5年以后放开人民币汇率，第二个开放中国的资本市场。我记得当时不管是江泽民同志也好，朱熔基总理也好，每一次都强调这一点。在中央正确的领导下我们没有真正开放资本市场，使得这一次金融危机对整个中国金融的体系，像外国报纸讲的那样，建起了一个高高的万里长城；从这一方面看，世界金融危机对中国的冲击是不大的，按照中央银行的统计，全球的金融资产损失了1500亿美元，而我们中国还不到 1%，所以我们要对中国金融体系受到的冲击给予一个客观的评价。
对实体经济的影响我觉得也是有限的，拉动中国经济的三架马车：投资39%、消费38%、进出口23%，这一次金融危机对中国影响比较大的就是第三架马车——进出口。所以我不太赞成说中国的外贸依存度达到70%，80%的说法，我们应该以中国进出口，以整个GDP的比例判断中国的外贸依存度，这个依存度不到30%。所以我认为，我们的出口遇到很大的困难，应该说我们整个外贸的形势虽然严峻，但是严峻当中也是出现了很多的亮点，我们一些劳动密集型的产品，今年的1月份不但没有降，反而上升了，纺织品上升了5.7%，制鞋上升了10%，箱包上升了11%；所以从整个的外贸形势来看，虽然我们在前两个月有大幅度的下滑，下降了17%，因为我们07、08年站在一个很高的高点，经过中国入世以后，来一点缓冲、来一点下滑也不是什么了不起的事情。
所以我的结论这次金融危机对中国的影响是暂时的，局部的，可以逆转的。
我觉得这就是我们这一次对金融为己有信心的一个非常重要的方面，我们是受了一点伤，但是是轻伤，不像西方国家遍体鳞伤。从整个中国经济发展的大方向讲，中国是处于上升期，而不像西方很多国家处于成熟期甚至是衰落期。一个年轻的得了感冒喝一点开水，就会好；但是一个老人得了感冒就要打盐水甚至会死掉。所以这一次金融危机对中国的影响主要是因为中国处于上升的势头，相信我们会挺过这一场灾难。
所以我觉得在这样一个基础上，树立我们的信心，对我们各行各业都极其重要，该投资的还是要投资，该雇人的还是要雇人，该出手的还是要出手，不要采取收缩的政策。所以中央认为，我们应对金融危机的核心关键是信心问题，我觉得是完全正确的！
那么，今天我们讲到这次金融危机对我们中国一个很大的冲击，就是我们过去那种长期只依靠外需，或者说整个大的力量，在依靠外需这样一种趋势，应该逐步转到以内需为主这样一个发展的战略上；但是在内需的问题上我们必须要有清醒的认识，中国是一个发展中国家，我们人均GDP才3千美元，按照国际经济学的常识，3千美元人均GDP的国家是很难用内需来进行拉动的，所以中国长期要靠长期，相当长的时间都要靠投资，而且也绝对不会放弃我们的外需市场，所以内需的启动性会是一个逐渐的进程。
我认为扩大内需现在我们采取了很多的措施，家电下乡也好，一些地方发放消费券也好，这些都是好的措施，但是不是治本的措施，我们扩大内需治本的措施就是要使中国经济发展的两个动力，一个工业化，一个城市化加紧运行起来，二月份胡锦涛同志在中央政治局的会议上，讲到中国发展的两个动力，两个内在动力，一个是工业化，一个是城镇化，解决我们中国内需的一个根本出路是要加快工业化的进程，和加快城镇化的进程。也就是说我们始终是要把制造业放在我们中国经济发展的基础，始终把劳动力制造业发展当做中国经济发展的基础。当前的情况下我们要特别强调发展劳动密集型的制造业，因为这是中国的国情所造成的，我们的几亿农民工只有初中的文化，我们不可能提高受过高等教育的人才能够承受的岗位，所以我觉得我们今后怎么样加强我们制造业特别是劳动密集型产业的发展，是我们中国发展的核心基础。我们永远不能忘记我们是处于社会主义的初级阶段，因此我们不能放弃劳动密集型产业，应该说这是我们中国参与国际分工一个绝对的优势，这是我们相对优势所在，我们绝对不能丢掉。
所以我相信，不管是中国的经济也好，中国的出口也好，可能是劳动密集型最先领导整个中国经济的突围。这个问题上我们必须要有清醒的认识，我们的劳动密集型产业面临一个升级、转型的问题，但是这个升级、转型必须是渐进，如果要求太快，太急，可能就会出现硬着陆的结果。所以这一次的金融危机给我们重要的启示，我们必须要把就业问题放在一切政策的首位，也放在企业经营目标的首位，这一次金融危机首当其冲受到影响的就是劳动密集型，就是造成大量农民工返乡的事实，这样的事实长期下去是不可接受的。如果我们1亿4千万农民工，其中有一半的人返乡，对我们整个国家的经济会是一个窄口。所以我们一定要稳住我们的农工工，创造大量的机会给农民工，这才是我们中国应对金融危机一个重要的工作。
因为我们没有就业就没有收入，没有收入就谈不上需求，我们一定要通过这次金融危机牢牢把就业的问题放在一切政府目标和企业目标的首位，因为这不仅是应对危机的问题，而是中国长期发展，真正成为一个卫星型国家一个重要的基础。
另外一个我们要加快城镇化的步伐，我们的几亿农民如果永远呆在农村里面，如果借解决三农问题——农业、农村、农民的问题，永远解决不了的，我们解决三农问题就是把他们大部分的转移出来，这样的进程当中，我们过去30年有很大的成果，1亿4千万的农民工在城市里面工作，而且有几千万流动的农民工，我们要加快这个进程，稳定这个进程。实际上加强城镇化的建设，加强城镇化的进程，加强城市这样一个群的建设，是我们扩大内需的根本。因为一个农民转成了城市居民，他的消费就是农村的3倍到5倍。所以如果我们能够把现在1亿4千万农民工有一半转成城市居民，那么，这个城市居民所需要的住房、基础设施、教育、医疗就会产生极大的内需。所以今后如果我们每年能够转移1千多万农民工进程，成为城市居民的话，中国的体制就变得很好。
我觉得我们现在城镇化面临一个重大的问题，就是怎么样使1亿4千万农民工，至少是7千万逐步的成为城市的局面，这个对我们来讲是一个战略性的目标，现在已经有一些城市开始这样做了，现在我们每到一个地方去，当地的市委市政府都会介绍，我们的城镇人口多少，常住人口多少等等，我们政府坚决的把相当一部分跟了五年、七年、十年的农民工留下来，这些农民工留下来因为他们是我们制造业的基础，如果不把他们留下来，我们整个的制造业或者是高端的制造业都是建立在沙滩上的制造业，我们看到日本和德国的制造业是全球最好的制造业，就是因为他们有最优秀的蓝领工人。
所以我们要把这一批经过10年、15年的蓝领工人坚决的转成城市工人，对中国的发展是非常重要的；另外一方面，如果他们真正的变成城市居民，他们会带动整个城市的消费，这是解决中国内需的核心问题。但是要把农民工转成城市居民，确实是一个相当困难的事情，过去2、30年我们对农民工欠帐的，农民工拿到微波的工资，没有住房保障，没有教育、医疗等的补贴，原来打了10年工的农民工，我们还欠他的帐是相当多的。现在政府要想尽一切办法给他们补偿，使他们能够在城市里面住下来，一个农民工要想靠1千块钱租房，住房都是困难的。所以我们的中央财政，到地方财政甚至一些有良心的企业家，都要拿出一部分钱来补偿他们，补偿他们过去10年、15年各个方面的贡献，使他们真正的转移成城市的居民，这一条对我们中国扩大内需是一个战略性的政策，我们应该能够省得拿钱，如果我是决策者，我绝对要把4万亿也好，10万亿也好，刺激经济内需的拯救方案当中拿出2万亿、3万亿甚至更多补贴我们的农民工，这个钱花得也是值得的，他们将成为中国最重要的新的消费群体。
在这样一种场合，真正的呼吁大家对这个问题给予高度的关注，再也不能让农民工来来去去的，这种情况对我们中国经济的发展是不可持续的。
所以今天我参加商业地产这样一个年会，我感到在这方面我们商业地产的各位同事在扩大内需方面肩负重要的责任。我们98、99年克服那个时候的金融危机有一个很重要的问题出现，就是我们改革了中国的住房制度，从而诞生了一个新的中国的自主产业，房地产产业。房地产产业过去10年当中支撑和推动了中国的经济发展，作出了不可磨灭的贡献。我始终认为，房地产包括商业房地产是推动我们中国经济发展的支柱行业，而且这个行业在推动经济方面不亚于任何的一个行业。所以我们要清醒的明白，我们从事的是推动中国经济发展的一个行业，我们应该在这个行业当中坚持不懈。
从商业房地产来讲，更是在营造一个好的商业环境，一个好的商业文化，我觉得我们商业地产的各位同仁一定会有很多新的想法，新的路子，这些方面是你们这一次会议主要解决的问题。
另外一个，我们的制造业面临一个升级转型的问题，很重要的就是怎么样使我们的制造业，不仅仅是加工的制造业，而是一个具有设计人、是有第一流的营销能力的这样一些制造业，我们的纺织品也好，我们的鞋也好，在全世界已经达到最好的地步，但是我们为什么没有真正国际性的品牌，国外的品牌一直在整个的商业发展当中占据优势？我觉得我们中国商业房地产在过去的时候，培育外国品牌在中国的方面发挥了重要的作用，这一点也不能说是一件坏事。但是我认为我们的商业房地产能不能培养中国的品牌方面多做一点呢？应该说我们会看到我们一些商业房地产，特别是一些知名的商业房地产吸引外国品牌店来的时候是相当积极的，但是吸引中国品牌的时候就不是那么积极。能不能换一下思维，在推进中国经济方面发挥一个很重要的作用。我们的制造业，特别是劳动密集型制造业，有了自己的品牌，那么我们在全球的经济中就占有一定的地位，我们的劳动密集型的附加值就会大大的增加。所以我们能不能通过培养国内的市场，中国的产品，特别是劳动密集型产品的知名品牌，而且把他们推向世界，我们商业地产应该在这个方面成为一个孵化器，孵化中国的品牌，在这个方面吸收的希望你们能够有所作为。
此外，在推动城市化进程的过程中，怎么样为农民工提供第一流的商业服务，提供第一流的房地产服务，这也是商业地产非常重要的历史性的贡献。如果我们能够真正的把现在1亿4千万农民工的一半，7千万人转化成为城市局面，每年再以1千万的速度，那是中国城市的新成立，那么我们中国卫星城的建立也是完全没有问题的。在这个方面，在座的同仁确实任重而道远，我希望通过这一次金融危机能够真正了解到中国的软肋在什么地方？就在于就业要充分的重视，在于我们过急过高的要求我们产业的转型、升级，而没有看到今后的5年10年20年当中我们还要坚持不懈的做我们的制造业，这是中国人经济发展的基础。几十年前我们就讲了，我们要做很长一段时间的衬衫，现在我们依然这么认为。
这些我在这里拜托大家！谢谢大家！
主持人：谢谢！您演讲的内容很务实，很深刻，给我们会议开了一个好头，再次谢谢您。
下面一位演讲嘉宾我套一个近乎，是来自渤海湾的，有着大海一般胸怀的钢铁人。他将在自己的酒店里面，为我们带来万达商业地产的演讲，我们热烈欢迎全国工商联副主席王健林先生。
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| 王健林 |
王健林：万达做房地产已经有20年了，从2000年开始做商业地产也有8年多的时间，那么，因为做的时间可能长一点，做的时间长，折腾得多了，相对规模做得大一些，现在我们自己有万达广场，综合体的万达广场，开业的已经有19个了，现在在建的，马上开业和施工的有30几个，今年我们还将开业8个，明年再开业13个，从09年开始，我们可能就走上一条快车道，大概每���有10个左右开业。
刚才我说了，因为折腾得时间长了，可能做得规模大一些，每每到一个地方，大家就让我介绍你怎么做的？有什么经验？主办方要求我讲讲万达地产的创新，因为给我的时间是20分钟，我想，20分钟讲整个商业地产可能太困难了，因为万达房地产这几年有是跌跌撞撞，才建立了这么一套商业模式，现在我们从上游的设计院，建设的公司到后期的运营管理公司，这个产业链也形成了，可能做得顺一点。
按照商业地产，我讲一个跟商业地产的关系，讲一个小小的侧面。
万达我们现在开的19个中心，我们能够做到开一个火一个，我给大家提供一个数据，05到08年连续4年盈利超过99%，火的原因有很多。今天我就讲一个小小的侧面，讲讲我们是怎么样招商的？或者说用我们自己的经验来跟大家分享，商业地产究竟如何招商？
我说这么几点我自己的体会：
第一，要找品牌企业，招商有两种，一种是品牌企业，有牌子的，比如说超市里面的沃尔玛、家乐福，百盛里面的谁谁等等，电器里面就是苏宁、国美等等，这些企业一般来说给的租金不如其他的品牌给的多，但是我们万达重视招品牌企业，我们在我们的广场上原则上不会招新成立的企业，大企业都是小企业成长起来的，但是相对来说，小企业风险比较大，租金交付也比较差，进去经营得好还可以，如果经营不好，就关店了，那样会比较麻烦。所以我们原则上是关注品牌企业。
第二，我们比较多的招主力店，所谓的主力店像超市、百货、家电、溜冰场这些面积很大的主主力店。为什么我们愿意招主力店呢？它的缺点是什么呢？主力店它的面积比较大，但是也是一个毛病。我看了台湾的购物中心，开业的时候非常的火，把整个高速公路堵塞了好几个小时，造成很多国际机场航班误点，因为这条高速公路是到机场的，路全堵死了；但是一、两年以后这个购物中心惨淡经营，几乎关掉；我去研究他的教训，我觉得很重要的原因就是这个大的购物中心没有主力店，全部是中小店铺，全部是2、300平米一个，它的缺点就是抗风险能力太差。我说一句话，可以同担，不能共享。这种店铺活的时候没有问题，店越火了，超过过度期了，培育期了，但是如果一旦出一点问题，就不行，就关门走了；但是如果是大的主力店，它就不能走了，投了这么大的设施，这么大的店面，这种店稳定。所以我们一般是要拿出来一个大大小小的比例，主力店起着稳定场子，号召力的作用；剩下的那一部分再给购物中心，这样才使购物中心做到一开就比较稳定，或者说即使遇到比较困难的时候，这个店不至于关掉。这是我们自己的经验给大家一点教训。
第三，要低成本、低租金和高租金的商业业态相互搭配，这一个购物中心10万平，当然谁都想一平米200块钱，100、200甚至 300块钱的，这一类就是服装、化妆品、鞋帽等等，或者是少部分的品牌鞋；但是如果你的购物中心绝大部分都是这样的业态，就通化了，变成服装城了。我们自己要非零售业态，零售业态不能超过50%，说穿了就是给钱多的店最多50%或者60%。哪一些是低租金业态的？电影院、溜冰场、电玩、健身中心、酒楼等等等等这些地方都是低租金的，平均在中国市场上大概都是建筑面积50块钱以下，一高就撑不住了。
像健身中心他只能卖这么多，每天多少人来，收入是恒定的；你像电影院，我们万达电影院做得好的，平均最近也就是40块钱左右，每一块屏幕，是行业多厅院线的3.5倍，我们可以做到60万，即使这样，租金也是很低的，怎么办？我们在运营当中、发展当中理解到，只有多招一些低成本、低租金的业态，才能够使你这个厂子有活力，才能够带来利润。往往是租金低的业态，人流才多，这些都是以消费为主的消费群，带动物流，从而使这个场子稳定。如果说整个场子都是服装、化妆品，基本上就离关门不远了，全部是同化了。我们是有这个教训的，以前开了一个全部是鞋帽、服装或者是化妆品，最后只能关门。
所以我们一定要舍得拿出一定的营业面积，来栽培这些低租金的商业业态，而且是不同的，不能说做两个电影院，一个业态选一个，避免恶性竞争。包括超市，超市人流量大，超市的租金很低的，所以这些是我们的一个经验，我们要尽可能的多搭配一些商业地产从业者，我开玩笑，“不是炒菜的师傅，是掂勺的师傅。”
所以我们要慢慢的感受到，商业地产是一个特殊的行业，这个行业的人对各个零售业态多少了解，知道配什么样的业态更好。
第四，要考虑相当比重的餐饮业态。大家都可能说，这不是搞酒楼，你看全国开业的万达广场，包括我们今年即将开业的广场都有一个特点，都有一到两家主力业态的酒楼，然后我们的步行街，第三层或者是第四层，如果是四层的上两层肯定是餐饮，可能还会更多。为什么多招餐饮业态呢？这就是中国国情所决定的，中国人就是好吃，“民以食为天”，中国各种菜系，我了解上菜谱的超过1万道，就是书上写的，找得找的，全国各地可谓上万，所以餐饮是有号召力，吸引人流的业态，但是餐饮有一个毛病，租金低，油烟味比较大。所以我们一般把餐饮放在最高的楼层，比较差的那种地方，在商场经营当中形成一种互补效应。没有几个人说逛逛餐饮店就走的。
所以我在若干年前说过一句话，“购物中心不是卖出来的，购物中心是吃出来的。”万达购物中心我们内部有要求，租赁面积20%到25%要搞餐饮。所以说，购物中心的招商刚才反复来说，大概有很多很多条，因为今天时间关系，我就讲这么几点体会。
总而言之，招商是一门学问，要讲辩证法，要有长期经营的心态，拿出一部分舍去招低租金才会得到高租金，成熟稳定的现金流，商场才会火，如果都去追求高租金，这个店基本上就会死。我在全国最近几年来，对很多方方面面的人士邀请去这个商业中心，或者是购物中心做指导，我发现很多在招商方面犯错误，当然一个广场要想成功不完全是这一条了，最重要的是前期规划设计，因为设计业态比较窄。
我们万达集团6月份以前会完成我们自己内部教材的编制任务，分成了四个方面，设计招商的、设计的，后期运营管理的，我们也许在下半年在它印刷成册，把我们10多年来的心得跟大家交流，使初学者有所了解。谢谢大家！
主持人：谢谢王总。一共就两次，零距离听王总讲话，第一次是王总去年特意飞过来为我们华夏报社员工讲话，这是第二次。谢谢您！我们说商业地产，先有商业，后有地产。那么商业地产的开发首先要了解商业的需求，把握商业的发展趋势，就像刚才，王总还说，说不定有一天商业地产是吃出来的。下面我们听听黄国雄教授为我们演讲。
黄国雄：刚才龙永图部长从宏观上科学的分析了整个的经济走势，王总在微观上做非常激烈的介绍。我想从综观上谈几个问题，大家说了，商业地产它是地产业与商业的中介产业，所以它必须掌握地产开发的运行规律，同时必须了解商业的状态。从我们专业这个角度提出一些想法供大家参考。我讲三个问题：
第一，怎样认识当前经济危机对我们零售市场的影响。第二个问题，商业地产发展的基本趋势是什么。第三，商业地产发展过程当中如何处理好几个问题。
第一个问题，金融危机对中国零售业的影响，我们应该有一个正确、科学、全面的认识，在这个问题上，存在着乐观派和悲观派，我是乐观派，我的结论是中国零售市场是受金融危机影响最小的市场，也就是从世界的范围来说，受金融危机冲击这种影响面，中国零售市场是影响最小的市场。