2009中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典(2)
主持人：谢谢王总。一共就两次，零距离听王总讲话，第一次是王总去年特意飞过来为我们华夏报社员工讲话，这是第二次。谢谢您！我们说商业地产，先有商业，后有地产。那么商业地产的开发首先要了解商业的需求，把握商业的发展趋势，就像刚才，王总还说，说不定有一天商业地产是吃出来的。下面我们听听黄国雄教授为我们演讲。
黄国雄：刚才龙永图部长从宏观上科学的分析了整个的经济走势，王总在微观上做非常激烈的介绍。我想从综观上谈几个问题，大家说了，商业地产它是地产业与商业的中介产业，所以它必须掌握地产开发的运行规律，同时必须了解商业的状态。从我们专业这个角度提出一些想法供大家参考。我讲三个问题：
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| 黄国雄 |
第一，怎样认识当前经济危机对我们零售市场的影响。第二个问题，商业地产发展的基本趋势是什么。第三，商业地产发展过程当中如何处理好几个问题。
第一个问题，金融危机对中国零售业的影响，我们应该有一个正确、科学、全面的认识，在这个问题上，存在着乐观派和悲观派，我是乐观派，我的结论是中国零售市场是受金融危机影响最小的市场，也就是从世界的范围来说，受金融危机冲击这种影响面，中国零售市场是影响最小的市场。
中国零售市场也是最早走出摆脱金融危机的市场。有人提过，今年可能是零售市场大好的时机，也有的说是大坏时机，我认为中国零售市场基本面没有变，去年我分析今年中国社会消费品零售总额增幅上仍然保持12%到15%之间，这个分析基于下面的几个原因：
30年的改革，GDP增长是9.6，零售业增长是14.2%，也就是说零售业增长高于GDP增长4到5个百分点；如果我们国家今年再实现保8的目标，零售业维持12到15%应该说是可能的，一、二月份的平均就是14.1%，今年国家推出的是要实现14.6%，这个目标基本能够完成。
这个分析我基于四句话，（1）体制保障；中国的社会主义市场经济它本身就有一个天然的防火墙，所以不会出现大的漏洞，比如说我们20 多万亿人居民储蓄不会因为金融危机而受到影响，这是制度本身来看我们有一套手段。（2）基础比较扎实，我们经济发展有了很大的基础，我们中国现在平均每一个人是美国的债券国，而且中国每一个人3800多块钱债务，所以这几年我们的基础比较好。（3）我们的市场广阔，13亿人这个市场广阔，从群众来看，拥有储蓄、现金40多万亿，超过了历年GDP的增长，消费率也就是50%，以这个角度我们说这个市场非常广阔。（4）政府措施及时全面，我们归结为综合治理和防范金融问题，四项措施，抓七项工作，4万亿的投资，扩大4万亿的现贷，9千亿的保障款和国务院发布的20条促进扩大内需的措施，这些都在很大的程度上减缓了金融风暴的影响。比如说作为一个投资来看，4万亿我计算出来按照世界的规律和我们过去的经验，其中有60%要转化为消费，这个转化如果按照5年周期来考虑，应该说每年可以扩大消费成本4800亿到5千，也就是说可以拉动金融风暴对我们的冲击4到5个百分点。
另外从农村的消费来看，国家财政很多政策提高农民的消费，最起码的条件，一个农民如果一天增加一块钱的收入，就可以拉动1.5个零售业的百分点，这些百分点作为抵制通货的压力，完全可以看出来，我们零售业的发展还是比较平衡的。
所以得出来的结论就是零售的基本面不会改变，中国的零售业会很快走出阴影。那么这个时间是什么时候呢？因为前面说了，投资转入消费的周期一般是6个月到8个月，也就是说从今年开始，前6个月到8个月应该说是我们的冬天，秋季以后逐步的回暖。同时我们应该看到这样的冲击谁也不可避免，但是冲击的程度是不一样的，可以这样说，虚拟经济冲击的压力大于实体经济，发达国家的冲击压力大于发展中国家，国外的冲击力度要大于国内的冲击，国内的沿海大于内地，从城市大于农村，大一点的商业大于中小商业；奢侈品的压力大于一般的商品，这个角度我们要分析它的冲击面和冲击的力度，这样的话，我们有一个应对的措施，作为一个对零售市场分析的基本想法。
第二，主要想分析一下商业地产的走势，中国是不是进入了购物中心时代？我们怎么估计重购物中心在中国的发展，购物中心的市场走势是什么？应该有一个清醒的认识。我的想法，购物中心在人均GDP3千美元以下，仅仅是一个导入期，并没有像媒体说的我们进入了购物中心时代。3到5千的GDP 进入发展期，5千美元的GDP我们进入快速发展期，1万美元我们进入了成熟期，应该要考虑，因为这些购物中心每平方要用销售额来支撑的，而销售额又取决于群众的消费，这个方面来看我们不要盲目的发展，但是不排除万达这样超前的意识。按我的计算，一般购物中心销售额应该亿平米是8千到1万，这样的话经营者才不会亏钱。
从世界来看，现在购物中心应该说在趋向于区域化，小型化，我们现在盲目的大型购物中心都在建，现在我商业地产至少有五中力量：把地产转入到商业；零售业向商业地产延伸；大的零售企业进入等。以目前的水平看，我觉得商业地产闲置面积不断的上升，效益在逐步下降、滑坡。从去年来看，商业地产投资3千多亿，维持了11%的增长，从这个角度还算正常，回落26%个百分点，前一年为了做奥运会，加大了商业地产的发展。整个的竣工面积是4千多万平米，开工面积是104多万，加上这几年的积压，不是说所有的像万达的一样的，经营一块就火一块。
从国外来看，作为一个小型化主要的原因是几点：第一个，商业地产作为一个大型商业地产的开发，它必须要建立在40分钟到80分钟到达停车场，所以停车的面积一般与营业面积是1：1或者是2：1。这意味着什么，一年的收入要支撑两米到地价，从这个角度扩大他的投资成本。第二个，汽油昂贵，增加了群众消费的成本。第三，消费群体。第四个就是社区商业完善，就地解决他的消费问题。中国整个这么一个趋向于大型化，这个问题我们要进行分析。
第三个问题就是怎么样处理发展过程中的几个关系。
第一个关系就是形象与需求的关系，购物中心也好，商业资产也好，它是一个城市的形象。大家回顾改革开放以来，商业地产推动了城市的发展，促进了城市的商业化。但是现在来看，我们对市场的实际需要。
第二个问题是开发与经营的关系，商业地产的顶级工程应该是两个主体，一个是我们的开发商为主体，另外一个是经营商为主体。地方主导市场来看，是重开发轻经营。也就是说如何重视经营的问题？我想万达成功的原因就是他重视了经营的问题，这两者之间，经营是主体，开发是手段，开发要为了经营，服务于经营，这个在开发当中必须要处理好开发与经营的关系。
第三个就是规模与效应的问题，有规模也要有效应，效应是基础，避了效应讲规模，这是违背社会规律的，从这个角度上应该研究效应的问题。经营在经营什么，研究它的亮点、卖点、新闻点，促使整个商业地产的健康发展。
第四个注重大和小的问题，我们商业地产更多的是大的，商业地产本身包含了批发、零售，包含了加工，包含了物流，这些应该都应该具有，特别是要有社区商业，在开发商业地产的时候要研究这些问题。
我想整体来看应该注意这么一些问题，供大家参考，总的我提四句话：
1、实体经济是财富的基础。避开了实体经济，任何财富都存在着水分，都存在着泡沫，商业地产一样的，我们商业地产不是做沙发，开发了就卖，卖了就开发，自己没有固定的收益，这样的话你就没有很好的发展。
2、交换是经济的基础。没有交换，经济无法发展，所有的经济行为最终要表现为交换。从这个角度上看，怎么样促进交换，以使你商业地产得以开发，这也是需要考虑的，研究他的规模、结构、背景，就是要树立一个交换型经济，没有交换，整个的国家经济停滞不前。中国产业产销率是95%，96%，因为有4%到5%有产值没有价值。这个角度上看，我们增长10%实际上是增长了5.5%，4.5%必将变成商品的价值。所以从这个角度要研究，要明确交换是经济的基础，一切经济最终要表现为它的交换。
3、零售是城市的基础。它直接关系到城市的经济发展问题，直接的关系到群众的生活，直接关系到市场的成长。中国零售市场的稳定是中国经济稳定的基础，中国零售的稳定也关系到世界商品市场的稳定，必须应该有这样的看法。
4、市场竞争以企业的实力为基础��同样的一个过程，同样的环境，市场相信实力，从这个角度强者发展，弱者淘汰。
只有做到这几点，才能够迎来中国商业地产发展的大好时机，谢谢大家！
主持人：谢谢！刚才黄教授为我们讲了商业服务业的新走向，我相信在座的服务业的朋友们很有启发，接下来的演讲嘉宾将会带我们走进中国商业地产的发展特征与2009年行业新趋势。有请王永平。
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| 王永平 |
王永平：尊敬的各位领导，各位嘉宾，在这里我感谢上级有关部门对大会的支持，也感谢联盟单位长期以来对个人单位和我本人的支持，向大家表示谢意，也感谢我们的王健林副会长一直以来对我们年会的支持，这是第四次参加我们的年会，发表了富有意义的观点。
借这个机会，首先介绍一下08年市场的一个情况，跟住宅相比，商业房地产收到宏观经济形势影响的幅度、程度、影响的方式跟住宅有很大的不同，应该说住宅市场早期是宏观调控，后期是金融危机，影响的面比较大，是全行业，影响的程度也是比较深的，无论是它的成交量，销售价格都在明显的下调，商业地产是不一样的，商业地产的影响可以说是多层次，这一次的经济波动当中，说受到的影响是明显不一样的，比如说北京，总体的基本面来看，影响不大，北京有4万亿的扩大内需的政策出台，人们就说了，光是公关费用带来大的扩大内需就是很大的开支，北京的三里河，接待的旅馆、餐馆很火爆，别的城市就没有拉动内需的因素。总体来说，不同城市有不同的情况，上海有世博会的推动。
商业总体来讲它的租售价08年没有出现像住宅这么大幅度、整体性的下滑，不同的商业形态，不同的城市，不同的区域里面价格出现了波动，仍然是有升有降。像商业地产从广义来讲，我们把酒店、办公楼都含在里面，办公楼租金的影响是很大的，甲级写字楼的租金影响是比较大的，国贸近10年来第一次租金出现了下调而不是增长。国贸在5、6年以前都是用美元支付租金，没有拿人民币付了，现在北京东三环那边写字楼的价格跟过去、前几年下滑的幅度特别大，这是一个办公楼，我想这个大家也可以理解，因为宏观经济形势不好以后，很多公司采取的第一个措施就是控制办公费用，包括裁员，包括调整办公室，甚至有的控制餐饮费用。
有人讲，金融危机来了，对有的公司来说可能反而是机遇，有的人过去看不上这个公司的产品，不愿意到这里办公，但是现在由于成本的压力，不得不到那里去。这说明市场在发生变化；办公楼这一块的影响是比较大的。
另外一块是酒店，高档酒店租金影响也是比较大的。北京因为有奥运这样的概念，上了很多新兴的高档饭店，但是实际上它的市场没有那么好，当然也有政策性的因素，后来受到经济的波动影响后，空置率是比较高的，价格也是下降。零售，尤其是在成熟商圈，这种传统的商业区，那边商业租金波动基本不大，甚至还保持了一定程度的增长，你像北京，像国贸、东方新天地这些地方的租金一样是不错的，但是不同的商圈影响是不太一样的，有的新开的高档商业区，那个租金压力就比较大的，一个是工业出租的租金明显的下滑，另外一个是甚至过去是支付租金的，现在都改成要求开发商跟他共担风险了。经济型旅馆呢，现在的生意更好，如家，今年发布了09年的趋势，比08年有了明显的增加。麦当劳、肯德基也保持了比较好的增长，高档的餐饮明显的受到了影响。
所以说它在不同的城市、不同的商圈、不同的商业形态这个影响是不一样的。所以08年我们也没有出现市场见底的现象，所以也没有所谓的抄底，我经常收到短信说08年已经抄底了。实际上我认为没有所谓的底，也没有所谓的抄，总体市场上是保持僵持的状况，去年基金购买的数量也比上一年有明显的放慢，现在还没有到必须要吐出的形势，所以保持在僵持的格局。
这一部分是我觉得金融危机对整个房地产行业产生的影响。
下面我讲一下08年我们所看到市场出现的几个新的特点：
第一，我们看到很多大公司战略性的进入商业房地产，所谓的战略性，就是持有型物业资产在整个公司资产里面有一个明确的比例，比如说华润、中粮等大的公司，都提出来商业地产在整个公司占的比例是35%等等，有的甚至达到40%。一般的开发公司也提出了一些明确的比例。
第二，公司内部成立了商业地产专门的机构，不像过去可能都是项目里面捎带着。像府邸、中兴这些大公司都有这样的机构，它是属于战略性的进入商业地产。
外资公司08年在中国市场的开发表现是非常活跃的，像过去传统的凯德这些外资背景的，都在北京开出了自己的项目，有的公司速度明显的加强。包括沈阳、无锡这样的城市，他们的速度都是比较快的。
第三，零售商自成物业也成为很大的亮点，一些零售商买进了一些物业，尤其是上半年的时候这个情况更多一些，大家看到房地产的势头这么快，有一点担心，后面的租金压力大，另外也看到了开发商收到宏观调控以后资金压力紧张，这个时候有一个合适的价格可以买入，这也是一个特点。
第四，我们看到市场里面的投资，尤其是下半年整个房地产商业地产的投资在下降，新开工的项目，开业的项目速度明显放慢。根据国家统计局统计，2008年全国商业应用房的投资是3200亿，整个房地产投资是30580亿，它占了10%多，这个增幅是增长了14.9%，前三年几乎在 17，18%之间波动，可以看到是明显有一个回落；另外一个是加上办公楼的话是增长了7%多，整个幅度都不是很大，投资有一点放慢；另外开工的项目在减少。我们看到07年的时候实际上已经出现了一些迹象，07年的时候很多商业项目延期开业，我们曾经总结为08年年会上的一大现象，很大项目开业的时间已经过了很久，就是开不了业。很多公司都分应这个情况，原来说好了，下半年签约了；然后去了，老板说把这个合同放一放。
这是我们讲的市场08年我们看到的几个特点。我觉得08年这样一个市场格局，可以给我们一些思考，我们企业应该反思，单位住宅开放模式的风险已经在金融危机当中充分的显现出来了，过去我们很多公司全部都是单一的开发住宅，国内很大的公司，把所有赚的钱都压到土地上去，假设土地是不断的上涨，宏观基本面是一路的下滑，但是金融危机发生了，所以他的地不值钱了，地价掉下来了，对整个公司的打击非常大。现在我说是地主多，富农少。我到香港去说，97年金融危机来的时候，他们一些开发商能够安然的度过危机，因为他们有稳定的现金流可以让他过度，拿租赁性租约可以到银行申请贷款，所以就可以解决这个问题；包括像万科这样从单一的住宅公司利润出现很大的下降，他也是率先带头进行降价促销，我觉得很多公司应该思考这个问题，我们未来是不是应该不要把鸡蛋放在一个篮子里面，应该有一些战略性的储备，商业、物业将来是抗冬的产品。住宅开发像谈恋爱，要比较有激情，而商业地产像婚姻，要的就是稳定感。
另外一点，我们政府要反思，过去地方政府在商业地产的认识上，我们是需要有一些提升的，使我们过去常常有几个误区，我们只要贵，不要好，我们土地拍卖的时候，希望把商业地产拍得越贵越好，但是我们又看到，这实际上是不符合市场规律的，也不符合商业发展的要求，所以08年最后，很多帝王的土地悄然的退给了地方政府，可以看到，我们这个里边实际上是会有很大问题的，有的开发商可能花钱，即使把地买下来了，不退给政府，但是他没有钱去开发项目，或者说好好的做项目，对付完了以后把问题留给地方政府，所以很多地方政府说，我们成为真正的运行商了，开发商跑了，我们留下来擦屁股。
像恒运地产这样的公司，他们说我们地价不高，真正的砸钱做品牌，这样才能够真正对城市有贡献，这个方面我们要反思，卖地是不是越多越好，要看整个公司项目的规划。第二个是不是越贵越好，我们很多地方政府觉得一大堆就很好，但是我们还要看质量。
另外我们还要怎么样跟当地的经济发展水平，跟人口规模，城市的资源规划协调起来统筹考虑，有的地方他很多城市规划里面，包括道路、交通、人口没有跟它有效的配合，有的项目就做不起来，有的经济适用房的旁边，把一些很好的交通枢纽都放到哪里去，真正有一个高附加的地方，商业地块又没有提供很好配套的交通，你可以看到香港大中型城市，有很多地铁的地方进行开发，但是很遗憾我们内地往往是建好了产品，然后再去挖地道。
我觉得扩大内需当中，商务部门应该给予一个更好的重视，我觉得未来尤其是交通枢纽基础建设当中，商务部门应该参与进去，应该征求尊重他们的意见，把这个东西结合起来，不论是对整个价值的提升，还有物提升的可能性都有增大。
第三个就是招大还是招好，有的说大就行的，所以我们常常把沃尔玛、家乐福放在城市的核心地带，其实在中心区放这种东西，不一定是对它最好的，也不一定对城市是最好的，这些都是地方政府要反思的，我们要充分认识到商业地产的复杂性，特殊性，重要性。我们在商业地产的价值不应该简单看它卖了多少土地，而是看它未来创造的商业贡献，税收，城市的繁荣等等应该长远的来看待这些东西。
最后我想再讲一下09年对整个市场趋势的一个看法。我觉得09年整个市场可能会出现一个调整，会进入一个洗牌的时期，有一个经济学家，“只有潮水退去的时候，我们才知道谁在游泳”。我想很多项目，尤其是在新商圈，新开工的一些项目可能会有更多的问题，包括出现物流商和零售商之间的纠纷，这个可能是比较难的问题。
但是也同时，也会给一些新的公司提供一些机会，商业地产出现集中化，品牌化，连锁化这样一种发展势头，那些真正有潜力的，有眼光的，有资金储备的，正在加紧拿地，恒隆他们在香港的开发，09年不仅不放慢，而且会加快速度，他们的老板讲了，现在这个时候什么都便宜，等金融危机一结束的时候，很多公司拿不出产品的时候，他们的产品就出来了。我到瑞安去，拜访他们的高层，他们说97年金融危机的时候，他们创造了一个新天地，他们在思考这场金融危机当中他们要创造一个什么样的东西？另外，像中粮、华润这样的公司，他们的量虽然不多，但是未来的成长速度很值得关注。
我09年，商业地产里面流传一个说法“蜜月期”，我觉得这个话要客观的分析，商业地产可能外部迎来比较好的机会，金融危机以后，一些公司可能适当的时候退出，可以洗牌。我觉得这里面也有机会，从这个意义上讲，蜜月期也有对，但是毕竟不是每一个人都是度蜜月。
第二个说法是“拯救说”，住宅地产不行了，商业地产能不能拯救房地产？我觉得不行的，商业地产是比较难的，做起来是比较长的，要有足够的实力，足够的耐力，足够的眼力。
还有一个说法“振兴说”，是不是严格出台一些政策？我觉得可能性不大，因为商业房地产跟住宅还不一样，所以政府不干扰就是好事，但是也不可能给你政策性的扶持，这个也是不现实的。
由于时间关系，我简单跟大家做这样一个交流，我觉得这样一个时刻召开这样一场年会，我觉得一定对商业地产的发展，会带来新的东西，一种面貌。所以这次会议的广告词，我定的，我写了三句话“这是一场或许从此改变公司战略的年会”要不要把商业地产作为一个战略，是不是还在担心住宅开发？”或许是改变行业格局的年会”“改变城市面貌的年会”今天也来了政府部门，希望在这方面有所提升。谢谢各位。