2009中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典(3)
主持人：谢谢王秘书长。下面我们进入对话环节，第一个环节是“商业地产转型的痛与乐”，主持人是华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司的执行董事邓俊文，由他为大家一一介绍嘉宾。
邓俊文：今天我们的嘉宾包括百年城集团公司的吴云前先生，上海世贸股份有限公司助理总裁王振国先生、吴洋先生、王军先生、北京金融街置业商业管理公司副总经理李盈霖女士。
我们刚刚说过，“中国房地产三个十年是住宅的蜜月期，下一个十年将会是商业地产的蜜月期。”我想问一下我们的嘉宾，大家对这句话的说法和意见？
吴云前：我完全赞成，最近说得比较多，因为金融危机对任何一个行业都是一个冲击，也是一个必然的周期，应该说现在要供内需，也就是说我们大家要一起消费，消费可能对商业地产会很好。实际上商业地产会很好，有写字楼，有商业，等等。应该说，现在的整个房地产市场还需要培育和成长，谢谢。
王振国：我们先回到总的题目，我觉得这个题目也是非常的有趣，有痛才有快乐！像前面的专家说的，金融危机有危才有机，当然有舍才有得，所以在中国的发展当中，在我们的企业来看，10年的住宅地产的发展，未来10年是商业地产发展的蜜月期，我认为是有的，因为我们自己也在做商业地产的规划，由于整个经济环境的改变和GDP的提升，包括中国的人口，幅员的广大，为未来10年商业地产的发展提供了一个基础，谢谢！
吴洋：各位好！从这个说法来讲，无论是过去的10年还是未来的10年，对住宅地产也好，对商业地产也好，大家不要忘记另外一句话，冯仑说的，“蜜月很短，日子很长”这句话是很精辟的从另外一个角度来讲的。作为我们企业来讲，从事商业地产已经有7年的时间了，实际上我认为在上一个10年当中，我们在发展商业地产过程中寻找到一些机会。我们认为下一个十年这个蜜月期是会到来的，但是对下一个十年来讲，我们必须要建立稳健的商业地产，逐步形成商业地产的开发体系。
王军：是不是蜜月期，单个企业来看，不同的企业，不同的时期是不一样的，我个人来讲，蜜月期已经过了，未来10年应该是商业地产的成长期和成熟期，如果有蜜月期的话，比如说像万达、华润、中粮他们可能已经过了蜜月期，但是对整个行业来说，大家已经看到了，这一段时间来说，商业地产很热，热就意味着这个行业会很快的成长，很快的成熟，同时对每一个从事商业地产的人来说，可能会面临更加激烈的竞争，从这个角度来讲，蜜月期已经过了。
李盈霖：我比较赞同王总的观点，我也觉得蜜月期已经过了，未来10年商业地产可能越趋于理性，它是在不断的成长中越来越理性，越来越成熟。谢谢！
高栋：大家好，我们没有做过住宅，差不多做了10年的商业地产，前10年的商业地产当中，我们有蜜月期，有痛苦期。事实上，现在商业地产已经进入另外一个轨道，产品开始集中化了，以前没有很多模式去做商业地产，现在很多公司寻找很多的商业模式。所以商业地产从我们自己做的经验来讲，充满着鲜花的一条路，前途是有的，道路也是需要去走的，谢谢。
陶明：大家好，我也是从事商业地产多年的一个老商业地产了，应该讲感触比较多，我觉得现在所谓的蜜月期，有一个特征叫什么？度蜜月的时候大家比较冲动，热情似火，从这个意义讲，商业地产蜜月期已经过了，因为中国商业地产发展的今天，现在大家已经不再冲动了，而是进入了很理智发展的阶段，从这个意义上来说我觉得蜜月期已经过了。
另外一个方面讲，我觉得面临目前经济形势，在商业地产这个发展道路上，它已经两极分化了，也就是说大家经历过一个享受蜜月期的阶段以后，现在有的人在幸福的过日子，有的人在痛苦的过日子，这是目前今年以来非常明显的倾向。那么哪一些人在幸福的过日子呢？我觉得就是前几年做了很好铺垫的，很好按照商业地产发展规律在做事的这样一些公司，现在他到了收获的季节，正好赶上经济形势滑坡，现在可以有很多的机遇去摘果子，这些人日子非常好，非常幸福。另外一些人，前一段时间非常盲目冲动的做日子，并没有把商业地产吃透，现在正在品尝前期的冲动带来的恶果。从这个角度来讲，这个行业总体来讲经过这样一个两极分化以后，更加健康的发展，留在商业地产发展队伍当中的企业，将会得到更多的发展机会，谢谢！
邓俊文：我自己也深有同感，很多嘉宾谈到对蜜月期的看法，我自己从事这个行业很多年了，我很认同有的老总说的，蜜月期是很短的，蜜月期过后，有痛苦也有快乐。我自己一直在这个战场上面，这几年下来也是很痛苦，很快乐！我们做的是健康生活的时尚文化商业，但是我们自己的生活不是很健康。
今天我们看到这么多的住宅开发商开发了很多住宅产品，他们在转型的时候，需要借助一些条件，我想问一下，开发商从住宅转型的时候需要具备哪一些条件？
陶明：我们之前也是以住宅为主的开发商，以此转型的，我感觉第一个战略上要有真正想发展商业地产的意愿，这一点非常重要，因为整个公司发展的任何阶段，有再多的资金也要服从战略需求的。如果你在战略上有这样准备的话，我觉得你会拿出一部分钱来做长期的、长线商业地产的投资，这是第一个，理念上、战略上有这样的高度。
第二个我认为真正做到商业地产稳健的发展，这个企业的负债率应该是比较低的，因为高速发展，高负债率的这种情况下发展商业地产的话，一旦出现像现在金融危机，像现在的资本市场钱跟不上，那么你的资金链就非常紧，这个时候要去大量的投入商业资产，那是非常危险的。
所以我觉得企业在发展各个当中还要稳健，进入成熟稳健的发展阶段才能够发展。
第三个我觉得不能用住宅发展的一些思维运作商业地产，因为商业地产必须首先从你长期可持续发展，进一步的角度考虑，跟住宅地产一个营销的模式，运营的模式是完全不一样的，那么如果用这种模式去运作的话，那么必定会带来后期的经营难以为继的恶果。
第四个我觉得必须要有一支比较强大、专业的团队，专业的人士包括各个方面专业的合作伙伴这样的团队一起来合作，我觉得这是必备的条件。
谢谢！
高栋：我们以前开玩笑，说做商业地产是三种动物的结合，狮子、狐狸和猫。狮子就是说所有做出来的地产我们都会投入、回报、分期开发这样个过程，但是商业地产不是，商业地产里面有两种价值，一种是土地价值，一种是经营价值，往往经营以后它所获得的价值非常高，如果前期卖了的话，那个价值是想不到的，但是话说起来容易，做起来何其难；所以这是一个比较长期讨论的话题。我们现在想，事实上商业地产它的持有是比较重要的，但是必须在经营价值显现之前死掉。
狐狸，我们一直讲商业是四面的东西，开发商、经营者、投资者、消费者，需要一个复合的人才，我们旗下有一个设计院，我们整个的商业地产是交给设计院做，其实也不一定是交给他们做，但是有的问题他压根就不设计的，我们主要是做吃出来的公司，我们很多时候把两楼的走道做成6米，正常的设计是3米、4米，但是我们想，商业广场人他有一个行为，要看得见，第二个人不太愿意往里面走，我们就是把休闲的场所放在下面，让人看得见，能够愿意上去，你说这是设计的问题吗？这是一个商业的问题。所以我觉得专业的整合需要专业的做法。
最后一个猫，猫捉老鼠是很有耐性的，做商业地产比做住宅地产更需要耐性，我们去年碰到很多很多的问题，那个时候如果没有耐心坚持下去的话，很难做起来。
所以我们需要具备狮子、狐狸、猫三种动物的特点才能够把商业地产往好的方向发展！谢谢！
邓俊文：多谢高总的发言，您用很生动的语言形容商业地产。
李盈霖：我觉得要做好三件事，三个准备��像刚才咱们说的，蜜月期真的是很短暂的，以后的日子确实很长。我觉得如果一个开发商做商业地产你可以头脑一发胀就进入商业地产这个行业了，像结婚一样，你结婚的时候就是一发胀就结了。如果你长时间做一个项目，像生一个孩子一样，要优生，现在很多的地产开发商做住宅，因为做住宅的资金周转率非常高，而且它运作得非常好，在这个大环境下又看到了商业地产的价值，如果这三个准备没有做好的话，后期会生出一个不太好教育的孩子。
第一个是思想做好准备，你是不是真的有意愿做商业地产，你是不是把商业地产做为你的主营业务，即便不是主营业务，是不是想好了盈利模式，或者说开发模式，如果这件事没有想好的话，现在先把这件事想清楚再往下做，你到底是连锁发展还是综合体发展，这个盈利模式是很重要的，这是意识、思想上做好准备。
第二，做好充足的资金准备，如果大家都知道，最简单的大白话，开商店，建三年，养三年，现在建设大概是1年到1年半就可以把它建好了，这里由于它是靠收取租金的，如果好的商业想追求未来发展的话，它还需要业前的统一，这样的条件下，如果一个开发商没有很好现金流的话，就不行，因为它需要资本的力量。如果你前期想好了你做商业地产，第二你认清了模式，你要想清楚商业地产到底是干什么的，不仅是要有足够的现金，足够的资本支撑你前一段培育起来的，其实商业地产更多的是资本的运营，如果开发商在资本运营商的渠道和资本运营盈利模式上没有想清楚的话，也是不能进入商业地产的。
第三，必须要有必要的人才储备，刚才高总讲到商业地产产业链条非常长，从一开始规划一直到最后，咱们看开发过程，反过头来我们看一个地产开发商，如果你做商业地产的话，我可以负责任的说，你可以从你接触的政府部门就可以看到你接触了多少的行业。如果在各个专业上，特别是核心的规划、开发、运营这三个阶段上以及资本运营商没有很好准备的话，即便你进入了，后面的运营也是非常举步维艰的。
王军：应该讲，前面的几位已经总结得很好了。我对万科很熟悉，前面都讲了，战略，战略这些公司都会做，资金都不缺，人才其实因为这几年地产行业的薪酬已经高，所以其实最优秀的人才有很多了，都进入了这些大的地产公司，他们也不少优秀的人才。但是为什么他们不做商业地产，为什么他们想做商业地产的转型特别痛苦。因为前面讲得比较全面了，我根据我的体会谈一下，在这个转型的过程中，为什么不做？最关键的是怎么了？是住宅地产和商业地产有一个区别，这个区别是最根本的，具体到企业运作环节上投资人的心态，尤其是上市公司来说，整个你的股东对你的要求，对一个大的企业来说，董事会的要求，这个东西如果他的心态没有调整好，落实到最根本的，就是他的考核机制或者是评价体系，因为这一块没有解决的话，就很难做，很难转型，所以这个转型就特别痛苦。
商业地产和住宅地产，按我的体会，我打一个比较形象的比喻，我觉得住宅地产和商业地产，住宅地产相当于十月怀胎，小孩出生了以后你就给了别人。商业地产就是你生完小孩而且要抚养成人，最后培养成一个对社会和国家有用的人，这个过程就比较漫长，多了一个抚养、培育的过程，这个周期就比较长；但是在这个过程中，因为住宅地产资金回报率快，诱惑上讲，至少眼前利益看它的回报率很高，这是转型最痛苦的地方，所以要改变这一块，最痛苦的我认为就是评价体系、考核体系，投资人的心态，把前面这几位讲的这些都要做，最关键的是把这个问题解决好了，从整个的考评体系来考虑。所以，商业地产你现在在创造的是未来的收益，创造未来的印钞机，而不能只看眼前短期的回报和短期的现金流，和短期的利润率，这个是最关键的。
吴洋：我觉得谈这个问题，首先有一个问题跟大家探讨一下，什么是商业地产？它已经不单单是房地产开发的概念，有资本等等要素。前期的工作完成以后，进入运营阶段，实际上它已经进入地产开发的属性，这个时候资本和运营进入了双合的时代，也就是说做商业地产来讲，实际上你不能看短期，要看长期。做商业地产来讲，持续性是在收取大量的租金，获得稳定的收益，这个痛苦能够承受，就在资本的运营上，资本的良好运营会保证我们后期运营的健康发展，保证运营无后顾之忧。
一个健康的运营体系，它会反而造成你对资本的投入，对资本收益的加大，去保证你的收益。所以最后变成了一种资本跟运营之间的运作。所以对商业地产来讲，我们的经验，我们是将近10年商业地产的经验来讲，我认为你作为一个住宅企业，向商业地产的转型，首先你必须要有耐性，必须要承受将来 5年甚至10年靠租金收益获得利润的阶段，心理的一个承受基础。同时在自身的开发体系当中，你必须要建立一支专业的商业策划、招商地产开发的团队；第二个，你要有一个强有力资金筹措的能力，具备这两点，同时你还要有一个建立强烈运营的体系，这样的话，才能够具备所谓的转型，否则的话，不具备的话，可能会对将来带来的痛苦更多，谢谢。
王振国：我想从世贸来说的话，我们世贸也是经历了很长的时间，在准备，所以我常常讲，做任何一件事情的时候，一定要准备好，所以说这个准备是非常重要的，时间的积累，资金的投入，人才的培养，包括一切事情，我觉得这个就是刚刚说的痛。当然快乐还没有来临！
所以我们在这个过程当中，我们最重要的对企业自身能不能明确自己的一个地位？所以我们自己整个世贸集团去年把我们的业务分得非常的明确，我们有两个上市公司，目前在香港的上市公司，世贸房地产控股，我们专职住在酒店里面，上海的世贸公司专职商业地产，所以在整个业务非常明确的时候，我们的专职，我们的任务非常的明确，我们只有自己要做什么，我们在这个事业里面非常的专业，非常的有系统，非常的有组织。
在这样一个过程当中，那么，前面还有提到，我认为还有一个更重要的要有丰富的土地储备，丰富的土地储备是保证你未来发展，5年也好，6年也好，10年也好，刚才讲了10年的蜜月期，这个蜜月期怎么来？当然前面要有充足的准备。目前来讲，我们在整个商业地产领域，土地储备将近500 万，我们也相信未来的10年我们可以充分的发展整个的商业地产，当然也因为有这样的土地储备，我们才会有更多的资源，我们来打造。所以我们刚刚前面还提到，一个地位的明确，我们要打造优质商业地产的平台，那这个是作为我们企业最重要的责任，这个平台的建立，优质平台的建立，是要让所有的这些公共商，品牌商、运营商在这个平台上面尽情发挥，用电影中的角色来讲，我们是制片商的角色，我们希望把每一个电影拍得最好。当然这里面还牵涉到前面老总说的我们要有充足资本的实力，强大的融资能力，当然也多元化组合的战略发展，这些都是保证整个商业地产能够有序经营一个最重要的前提。我想这些都是做商业地产才能够去有一个良性发展的很重要的条件。谢谢！
邓俊文：我们也希望世贸可以在商业地产上面发展得更壮大。下面请百年城吴总，我们知道您是最早在大连做的百年城这个项目，我也想了解一下，从您自身的项目里面，您能说一下越来越多的开发商为什么他们会积极的往商业地产的领域迈进？包括您当年做一个百年城，您是以什么样的心态去做的？
吴云前：我的观点我觉得大家做住宅的做住宅，做商业地产的做商业地产。金融危机来了以后，我觉得我们应该更多的反思，实际上从美国刺激贷款债务债券出来，总体来讲是一个产能过剩，才导致了金融危机出来，我们现在说的都是供不应求造成的，住宅前几年发展得很好，今年进入调整期，我觉得还是没有必要转到商业地产，因为它周期太长了。现在国家的政策，不上市的公司来讲，这个钱是不够你做商业地产的。
我们是九几年到现在一直是做商业地产，大概10年的时间，自己开发和合作的大约100万平方米，到现在没有不成功的，每一个都做得非常好，但是08、07没有开一个店，为什么呢？因为06年买了一个地，那个地像大白菜一样，而且那个市场上大家也买不到地，像住宅地产盖完了就好了，而商业地产做完了还要招商。
我们大连百年城建成招商的时候，我们一直是联系两个品牌，一个是LV，还有另外一家国外的店，他们说从来不到二线城市招商的，就比如说大连、青岛这一类的城市，花了6年的时间，才到我们大连来开。 而且那个LV，他当时因为麦当劳在我们的楼上，不愿意去做，后来我们又做阿玛尼，这个事情给我的思考，就是LV他们为什么开店那么成功，因为他们选择项目的时候非常的谨慎。我觉得做商业地产也一定要特别的谨慎，我觉得我们现在实际上这个时候大家应该要谨慎，包括投资项目，包括买地，现在的好处是选地要便宜。
我觉得做商业地产我们有的时候确实很孤独，去熬这个事情是很难的，现在大家看到了很好的一个方面，这个需要慢慢的去接受比较好。谢谢！
邓俊文：我也想起刚刚老总提到的“养孩子”的事情，这么多的开发商也不能养了孩子就送掉了，那样没有人给你养老，我想开发商最后也不希望身边一个孩子都没有，因为这个孩子在我们中国的文化里面，是要有的，也希望这个孩子给大家带来不同意义，不同类型的回报。
要把鱼养好，就要把水管好。这是我承包鱼塘的时候总结的经验。我刚刚也总结了各位嘉宾谈到的，我觉得大概有几个方面，很多住宅开发商有一个资金很重要，他必须要有很大的资金才能够进入这个领域。我想，总结下来，资金、观念和人才都很重要，我想这里面的观念和意识非常重要，因为这个会影响你资金投放的额度和你引进人才的专业程度。
那么，谢谢各位嘉宾今天的谈话，我们商业地产痛与乐就到这里结束，谢谢大家！