2009中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典(4)
主题对话二：逆市开店的机遇与风险控制
主持人：谢谢大家在现场大谈“育儿经”，今天上午还有一场对话，题目也很务实，比起高屋建瓴的回顾和未来展望，更具有代表性，题目是“逆市开店的机遇与风险控制”，这个环节的对话主持人是陈建明先生。这一组对话的嘉宾也有请陈建明先生一一介绍。
很荣幸主持这个对话节目，这个对话的题目很重要，有请各位嘉宾，永旺商业的朱菁朱总，中国春天百货集团的冷咏；颐高的翁总。好百年家居的艾总；中影影院的邢总。
我想大家很清楚，由于目前的金融危机，大的形势发生了很大的变化，刚才一直在谈商业与住宅的转型问题，从我个人来讲，商业地产面临很大的挑战，谈到今天这个题目，逆市开店的机遇与风险控制，很显然，实际的情况是商业观念和逆市开店形成很大的对比，过去的几天，包括到广东的东莞，大家很关注的问题，经过北大资源的操作并没有像预期的成果，（百年居）也从项目当中成功的撤出，另外我们在全国也看到很多的项目，包括乌鲁木齐，很多项目都面临商家关门的情况，这样的情况下，逆市开店无论是对商家还是开发商都有很大的影响，大家是如何影响的，或者说大家有什么样的评估，我想通过后面的规划，有利于大家对09年，10年未来开店趋势的判断，另外也能够有助于大家对2009年、10年以及未来中国商业地产投资、开店趋势形成一个清晰的判断，我想这是每一个人关注的问题。
首先我想，大家可能会关注诸位商家目前对市场的一个判断，所以我想首先有请各位商家的老总，就2008、2009年每一个公司从经营的情况以及当前的宏观形势对消费的需求，以及各自业态的影响大概做一个简要的描述，对开发商以及对于其他商业企业都有参照作用。
朱菁：大家好，我来自旺有限公司，我们公司目前在全国一共有27个分店，08年我们开设了有4个大的郊外型购物中心，这四个购物中心整体面积经营面积大概30万平方米，刚才主持人也讲到了，在金融危机的情况下，对09年，作为零售商我们的发展是不是有所调整，目前的阶段，我们集团还没有对下一步的开发做出明确的调整，因为我们手上有很多的项目在跟开发商进行交谈，目前我们还没有受到金融危机很大的冲击。
你们去年在中关村开第一个大的郊区购物中心，您是怎么样看待郊区大型购物中心的市场环境？
朱菁：其实它是需要一定市场支撑的，不一定是每一个城市都能够开设，第一需要车辆的持有率，另外要有教育、交通环境的支撑；需要有大量的人口。我们的项目基本上符合了这三个特点，所以我们才会在北京落户。
目前经营的情况怎么样？
朱菁：目前的情况非常好，去年11月份开业了，每一个月都是10到20%的增长。
我想大家可以更多的关注永旺的发展，从当中借鉴一定的参考。国美电器作为电器最重要的主力商之一，在全国各地拓展很快，在全国的拓展是不是因为有了市场环境的变化，从国美来讲，大概08、09年是什么样的状况，包括开店的时候是什么样进一步的考虑？
常诚：刚才讲了朱总讲的，我很羡慕。从国美的发展，22年，目前我们在国内不含手机专用店光电器点是3000多家，营业面积是接近600万平方，这是一个体量非常大的一个元素，全国各个城市。我们纵观这几年发展的当中，06、07年是发展最快的两年，最高的时候我们是一年开了400多家店，08年我们开了接近300家门店。到了09年，随着市场金融危机实体经济转化，消费层面的信息，房地产的关联性非常强，房子卖得不好，一大块的目标客户群也就会小了，明年、后年我们做出了三年的规划，就是从今天开始我们主要以店面的优化为主，就是过往我们的开发有一定的偶然性，因为你开一个店成功一个，它都有自己的市场规模，能够养得起自己。但是去年下半年，奥运会以后我们感觉到很吃力了。刚刚我看到大会组委会也很有意思，安排的谈话，之前是卖方，我们是买方。
其实作为买房的心态，起码这五年，商业地产的价格在电器类我来谈判的时候，我来看，差不多是涨了3到5倍；在09年我感觉上涨的势头应该是有所下降的，涨与不涨取决于在座的各位，所以在消费层面，销售出了一定的问题以后，如果大家抱着抱团取暖，共度难关这么一种心态，把价格下降，我们的开发依然会很快。所以优化的过程中我们今年制定出了我们调整关闭100家门店，开发160家到180家门店，实际上依然还是在往前发展的。
非常感谢常总，其实最近从其他的电器或者是家居的了解，大家确确实实在考虑市场的趋势，在做冷静的考虑。从目前来讲，有一些电器企业如果说这个店并不是最好的位置，也会来考虑谈流水道的方式，这样的话尽可能控制企业发展的风险。
所以我想通过这么一个互动沟通，也有利于开发商和商家共同探讨一种有利于长期发展的模式。想问一下冷总，我们也知道，春天百货也有很好的知名度，但是在中国也会比较关注综合体的发展，我想请冷总介绍一下贵公司对开店，包括对市场环境的一个评估？
冷咏：今天首先要感谢王永平秘书长给我这样的机会到这里来介绍一下我们公司和我自己。首先这些年我们公司进入中国，到目前为止，我们拥有了6个品牌，在服装方面，因为有宝姿、宝马和法拉力，这三种是我们购买的品牌，宝马和法拉力厂购买的，宝姿是很多年以前我们就购买下来的。百货领域我们目前也拥有三个品牌，一个品牌就是北京的赛特，第二个是巴黎春天；第三个是百盛。
去年年底，我们的一个资本向下的产业布局，尤其是品牌方面已经基本上完成了，去年金融风暴的情况下，我们在上海外滩买了一栋一八九几年的楼，这是我们历史扩张的过程，当然三年前我们进入北京，北京赛特以后，又有一个大的局势，在这里，我们对金融风暴，对于目前我们大家所谈的一个风险，我们有我们自己比较强烈的意识。
您觉得国内高端的百货市场，它的市场潜力或者说受大的金融危机的影响很小，还是说也会影响到整个的操作或者是开店速度？
冷咏：整个高端百货的话，影响是比较大的，客观的讲，影响是比较大的；但是应该从一个行业的面分析这件事情，整个中国的百货业，高端的百货目前还是雏形，存在巨大的空间，不像我们国美这种商业液态已经竞争很激烈了，但是作为高端百货，没有形成一个很强烈的竞争。
的确，高端百货经过近几年的发展，北京、上海这些地方确实有一些成功的项目，但是客观的说可能跟开发商或者是市场的期望还是有一定的距离，我想对高端百货的发展大家可以更多的关注；但是我想对每一个购物中心来说，包括关注到休闲、消费，大家不能不谈电影，据我了解，影院的生意并没有因为危机变差反而有所增长，我想有请邢总做一个介绍。
邢惠斌：我觉得来这里非常高兴，因为跟这么多的高手在交流，实际上我们做电影跟大家的距离稍微远了一点，说到金融危机，实际上恰恰相反，就是说在电影商业恰恰是上升的一个态势，就是当然我们电影整体的规模目前来说比较小，但是就是说它的速度，我可以介绍一下去年的速度。一个就是我们去年整体88个亿的盘子，电影主营业务收入这一块应该是44个亿，去年的增长速度是30%，而且根据我们的判断，前年是26%，去年是 30%，09以后的速度比这个还要快，也就是说三年之内我们的票房还要翻一番，这样的速度我们可以负责任的说。
我们研究了一下美国的发展历史，美国好来坞就是1929年经济危机之后发展起来的，经历后来的4、5次危机之后，有三次是电影大发展的事后，亚洲金融危机的时候，也是韩国电影发展起来的时候，所以我们今年包括09年票房收入达到了去年1月份加2月份还要增长6%的势头，情人节这一天全国的票房是6千多万，北京地区是486万，北京地区曾经8年以前，情人节曾经出现过零票房，可见发展之快的。全国我��也统计了一下，整体的票房是44个亿，说起来，说全国有1400多家电影院，多少块银幕，其实真正有效银幕和创造有效票房的就是200块。整体上，中国城市经济的发展，以及商业地产的发展，多厅电影院带来了票房，因此我们要大力的发展终端市场，把电影院发展起来。去年我们投资了10个大的电影院。未来我们也特别希望跟我们的商业地产结成联盟。
其实对我们来说，我觉得我们的投资没有风险，我们通过两年的摸索非常的清楚，我们要跟商业地产商结成长期的联盟；第二个他的投资也不是说我本人有多少的能力，说没有风险，因为这个行业决定了它要是低风险的；但是它的回报周期是比较长的。我们有最极端的例子，在我们手上做了一家电影院，两年收回了成本，整体的投资是1568万，但是去年实现的利润是1千万，但是这不具有代表性，整体的来看，就是它的回收期是6年以上，在我们这里算，10 年能收回成本我就会干这个企业。因为作为中影集团来说，不仅是投资型的，当然我也是战略性的，当然要不亏本，因为我们的资金是有成本的，贷款来的资金，包括我们发行的企业债券，资金压力非常大，资金爬到一定的程度要收利息，只要我把利息收回来就行了。
如果说面子和回报我能取得其中的一个我就会做。
谢谢！应该说不同的业态面临的市场时机不太一样，刚才邢总讲了，整个电影行业市场的潜力或者说增长没有问题，所以我想在座的开发商大家在未来跟电影院沟通的时候也会有更多更好的条件。应该说在每一个大的论坛商家对话环节，通常来讲，开发商也会有很多的问题问这些商家的老总，所以我想底下的话还有7、8分钟的时间是嘉宾来做相应的介绍，那么，7分钟以后，在座的开发商有问题可以写条或者是以其他的方式，让大家更多的沟通，让我们的对话12：20能够结束。
下面是请索总来介绍一下（的卡龙），从欧洲走到中国，确实销售一直很好，我想请索总做一个介绍。
索士君：大家好，我是来自的卡龙的，我们在中国已经有5年的发展，也积累了很多的经验，在这个基础上，有一个非常加速发展的趋势。即使今天我们面临经济危机的形势，但是，正如前面几位老总所讲的，有危才有机，所以我们也希望在这一场危机的面前，寻找到机会，也就是说实际上我们不会说在这个危机面前退缩，反而加速我们的发展。
目前的卡龙在5年的时间当中发挥了很多店，而且在北方有加速发展的目标。我想在接下来的问题上我们探讨一下我们怎么样寻找机会，怎么样跟地产商寻求合作，我们做好了准备，同甘共苦，共度难关。
谢谢，运动品牌应该来说这几年发展得很快，我们从各地的调查当中看，县级城市，本土的品牌都有很好的市场表现，目前市场环境并不是很好的条件下，专业运动品的主力店，或者说其他的类似主力店，它的抗风险能力也会比较强。
下面我想请王品石先生做一个介绍，王总他们主要是做溜冰场，目前在西单有一个形象店，也有很大的市场影响力，作为娱乐体验的一个部分，应该说对市场比较关注，所以有请王总。
王品石：首先非常感谢组委会创造这么一个机会，能够让我们大家坐在一起，能够把我们经营溜冰场的经验跟在座的各位进行分享，我们实际上是一个投资企业，其中主要是体育产业板块，是基于冰上运动，包括运动管理，冰上运动产品的销售，以及花样滑冰的培养等等。
时间有限，我简单的介绍一下，目前为止，应该说我们企业正在经营的冰场是西单的一个，今年我们注入一些新的理念，包括调整了一下我们新的品牌，可能在座大家关注前一段的新闻，我们今年在鸟巢，奥林匹克中心广场上做了室外的溜冰场，当时国内、国外主要媒体报告了，对我们选择这么一个体态表示了高度的关注，包括重要领导现场致词给予，给予我们高度的评价。
就目前的金融危机也好，金融风暴也好，我感到，零售行业，受到的影响相对比较小。从我们这个业态来说，经过分析我们西单溜冰场，我们与去年相比同期有了一个很稳固的提升，我想这种提升也会一直的保持下去，不管经济情况怎么变化，首先这个业态它有它的一个教育性的本质属性，同时我们企业的董事长，也提出，我们整个溜冰场的商业模式，包括我们的培训体系，跟其他的同行业有不太一样的地方，我们是针对于孩子多元智能化的教育，通过塑造孩子身体素质，最终达到提升他的情商和胆商，以及沟通能力，整个家长对我们的教学非常的认可。这样多年来我们积累下来一些非常稳定而且非常忠实的顾客和会员群体。
09年我们今年大概有两家，一家是在昆明，一家是青岛，大概都在9月份。从04年到07年，我们同04年开业到今天为止，市场还有很多其他的溜冰场，店铺比较多，当时我们进入这个市场的时候，认为，第一，溜冰场这个业态在大陆地区出现是一个新兴的业态，任何一种业态成立都需要过程，需要成功的商业模式，而且这个商业模式是可复制的；我们溜冰场，我们店面的这种行业，其实不是贡献租金的行业，应该是一个贡献人流的业态，那么，贡献什么样的人流也就是这么多年来我们一直在认真想的问题，我们认为溜冰场在商业项目当中存在的价值必须以整个商业项目成功为重要，我们既然不能贡献租金，就要贡献人流。我们经过分析，以西单溜冰场作为一个模型来看，我们普通的学员家长年收入都是15万以上，76%以上的是20万，经过我们做的商业模型的复制，去年我们经过开拓，我们跟发展商的接触是非常顺利的，今年我们又要开发10家大型的溜冰场，现在有很多的意项已经确定了，我们不会说做10家，6家好，4家不好，但是我们企业做长期经营，很重要的一点就是口碑，这个口碑是我们与发展商一起建立的。
谢谢，的确这些娱乐运动的项目有它的市场表现。从刚才老总的介绍中可以看出来，应该说商业地产实际上牵涉到了三大主要的业态，商品的销售、包括餐饮、其他服务行业，以及娱乐体验，很显然，商品的销售是受金融危机影响最大的部分，商品的销售可能批发的部分因为外贸的原因，所以影响最大，这也是全国范围之内，很多批发市场不得不转型调整的原因，那么零售市场，因为消费信心有变化，所以说，高端的这些商业它的市场空间被压缩，相关中低端的商业、物业更稳健一些，服务业以及娱乐体验，客观的说主要是靠中国广大的老百姓，他们日常的生活，或者是子女的教育，所以这些服务以及娱乐的体验受危机影响相对比较小。所以我想大家对各个行业在危机面前，承受风险的能力，包括市场的趋势，需要分门别类的看待。
那么，下面，我想看看台下的开发商有什么问题？如果有问题可以举手。
今天谈这个题目是逆市开店的机遇和风险控制，对于逆市开店从永旺朱总来讲，永旺是怎么样评估逆市开店需要关注哪一些因素？
朱菁：其实一个商业地产从它的开发到最后开业，可能是要三年左右的时间，所以我们在去年开店的项目，其实之前已经谈了很久了，并不是说正好现在这个时间开业，碰巧是金融危机的到来，应该算不上逆市开店；但是我想无论是逆市还是顺市，无论是开发商也好或者是零售商也好，做一个新店的时候，必须要拥有很好的投资风险评估的体系。我记得主持人刚刚也有讲到，是不是在这样的金融状况下，我们零售商的立场会更强势一下，会把租金压得更低一些？其实我觉得这是一个相互平衡的概念，可能在供需环境变化的前提下，会有稍稍的倾斜，但是绝对不会是单行线这样情况的出现，永旺在做所有项目的时候，一定会考虑到双赢这么一个概念，我不会把开发商口袋里面的钱拿出来填充自己的口袋，这是不可能的。每一次合作是双赢的。
从目前商业地产的结构来看，如果说零售行业受影响最大，就等于说租金收益能力最强的这个部分，这个租金是有下调趋势的，那么服务、娱乐体验本身的租金相对要低一点，我想可能09、10年大的商业地产的租金趋势一定程度上可能会有一定的回调，这是必然的结果。我想这种方式对于整个行业共同进行支持，带动行业的发展，明显有好处。
底下有问题吗？有人问冷总溜冰场的开店的标准，测算模型简介一下。
冷咏：我们的选址标准，其实更重要的一点，去年我们大概接触了40多家发展商，有一线城市的，北京、上海、深圳的，还有一些二线城市，青岛、昆明等等，我们在二线城市开店都是在最核心的位置，这样的位置当然是我们首先要考虑的。第二个我们希望开发商是正确的心态，冰场这样一个业态是需要跟开发商共融的。还有一点我们希望非常清醒的意识到溜冰场这个业态为什么能够存在和为什么需要它存在，以前我们也碰到地段非常好的开发商，但是一谈，他认为你来了跟其他的商户一样，你也是来贡献租金的，我们就会在租金上扯来扯去，最后只能放弃。
我觉得我们所选择项目的标准基本上像我刚才说一个是项目的地点，另外是开发商的心态，还有冰面上不能有柱子。
我想最后做一个简短的总结。在座所有的开发商，包括商业企业一定会有一个问题，目前的金融危机在未来从国外包括国内它可能延续的时间。既然谈逆市开店也好，或者说考虑风险控制，很显然一个很重要的标准就是对于金融危机未来持续时间的一个判断，这个问题应该说对每一个企业的决策很重要，上个世纪的危机，前前后后10几年，这一次金融危机的时间，因为国际协作和其他的原因会有很大的提升，但是危机的时间我想一定不会是很短暂的两年、三年；换句话讲，或者的开发商或者是商业企业都必须客观的评估自身的资金实力，包括手里面的现金在目前的阶段能够很好的生存和成长。
我想在座的开发商和商业企业需要关注两个方面：第一，商业不同的商业，以及不同的商业地产领域，因为大的环境有差别，所以说，可能不同的业态、不同的商业地产需要做调整，需要做修正，需要做决策的内容不太一样，所以大家一定是有清晰的观点；第二，无论是说逆市投资还是逆市开店，都必须客观考虑自身的资金实力，最近两周，包括潘石屹所谓的银行授信做持续的投资收购，以及上海李嘉诚的项目要开工，经济学家讲这些国际大的投资机构往往在这个时候出手，我想大家不要简单的来看待SOHO中国或者说李嘉诚的某一个项目，这些仅仅是一些个案，或者是个例，并不代表中国的商业地产已经高枕无忧，大家需要冷静的对待，另外从投资、开发、开店必须充分的考虑自身的资金实力，未来有抵御风险的能力。
以上是这次对话的内容，谢谢大家！
主持人：谢谢陈总，谢谢各位嘉宾，刚才我们看到台上第二轮的对话嘉宾一共是6位，6个商家代表，大家知道吗，据我们组委会统计，这次参会的有60多个品牌。
今天上午，我们的论坛部分圆满的成功，到此结束了，下午的1：30，我们将会请出重要级的嘉宾，希望大家不要错过，谢谢各位的参与，谢谢！