深圳CBD物业蕴含较大价值空间
建设与经营中心区价值，将成为深圳未来10年最重要的城市战略。
CBD物业蕴含较大价值空间
世界经济一体化的进程不断提速。对国家而言，如何以主要城市外向辐射为基础，实现区域间的国际化合作空间的不断延伸，以及合作的层次不断深化，已成为体现国家竞争力的重要课题。从这样的角度，不难理解在中国目前600多座大小不一的城市中，已经有40多座城市提出要建设自己的CBD。这其中虽有城市之间漠视经济规律，一味互相较劲的因素影响，但是也可以看出CBD对城市发展前景及区域辐射能力的重要影响作用。城市建设CBD的实质是什么？从本地化到国际化，这是一种必然的趋势。而在这样一个相对漫长的过程中，CBD作为国际城市经济发展带来的建筑规划现象，在现代化社会的建筑形式里，以真正顶级城市物业群的身份出现。一般来看，CBD具备城市最顶尖的商务功能，并以商务辐射为依托，使所在城市吸纳区域优势，在国际金融、贸易等商业空间中，发挥重要的城市影响力。深圳CBD的建设，就能成为深圳城市大珠三角经济带中重要的金融与商务中心，很多香港企业会选择深圳CBD成为进入内地市场的桥头堡。因此，也可以说CBD的开发建设实际上是一个城市化的内容，是城市迈向国际化都市必然的中心化产物。
深圳CBD不等同于纽约曼哈顿
1984年的《深圳经济特区总体规划》最早描绘了CBD的蓝图。2000年3月，深圳市经人大讨论通过，将“加快福田中心区的CBD建设，争取5年内基本建成”的目标写进政府工作报告，随后CBD六大工程于2001年全部动工，林立的商务大厦迅速树立起城市最顶尖的商务空间。然而，深圳究竟适合建造怎样的CBD，才能尽可能完美地契合城市发展轨迹，使CBD的价值得到最大体现？据记者了解，北京CBD开发建设近10年来，其规划调整多次，强调全球性的企业总部经济；上海CBD规划建设用了11年之久，目前已入驻金融机构超过110家，其中外资银行近60家，上海CBD正逐步迈向国际区域性的金融中心。那么深圳CBD应该如何寻找准确定位？复旦大学房地产研究中心的尹锋与尹伯成两位专家曾撰文：“目前中国符合建立CBD条件的国内城市只有上海、北京和深圳三个，上海有发展成为远东或者全球性CBD的可能，北京和深圳的CBD主要服务于环渤海经济圈和珠江三角洲。”在他们看来，深圳CBD并不具备发展成为纽约曼哈顿那样全球性商务中心的条件，但是以珠三角经济一体化为依托，深圳CBD的辐射力也同样惊人。深圳大学中国经济特区研究中心袁易明博士曾在有关媒体表示，深圳CBD更强调综合型复合功能，融合了企业总部、金融、零售、会展、物流、行政及文化娱乐在内的多种功能。而且深圳CBD最大特色就在于会展与写字楼商务价值的联动作用。他认为，一般的CBD功能是不包含会展的，而现在会展经济可能会成为深圳CBD最活跃的一部分，其带动的产品、技术、知识等等多项互动，能成为深圳CBD传统商务力量的传统补充。半求称，深圳CBD主要服务的还是珠三角地区，深港同城化、区域经济的一体化，是深圳CBD商务能量积聚的经济基础。他认为，深圳CBD的众多写字楼很可能会成为港企在内地的桥头堡，而内地众多企业的原驻港办事处，考虑到成本因素也会迁往深圳CBD。
城市顶尖物业群为何价值冷遇？
CBD以城市顶尖物业群的形式介入城市发展，理论上说，CBD所享有的城市地段价值、配套价值都决定了CBD是城市房地产价格的波峰区。美国加利福尼亚大学一位城市规划学教授曾指出，正常情况下，城市房地产价格以CBD为中心，呈波状发展；CBD写字楼价格最高，随后是泛CBD的豪宅；而距离CBD愈远，普遍房地产价格应该愈低。但在深圳，CBD写字楼价格却没有明显优势。据悉，目前中心区在售写字楼项目中，每平米均价普遍在1.5万到2.5万之间，价格最高的大中华交易广场，每平米均价也在3万元左右。但是在临近中心区的香蜜湖豪宅片区，住宅普遍售价每平米不低于2万，部分别墅售价每平米高达5万；而在距离CBD近6公里的龙华二线拓展区豪宅，平均售价也在2－4万／平米之间。整体来说，CBD的城市最高端价值还没有得到市场认可。半求在其文章中也认为：“CBD与其它区域之间的价格关系目前并不合理，具体表现在价格差太小，这就表明城市核心区、CBD的价格太低或其它区域价格太高。”对于这个问题，一位业内人士认为：“不能简单的把暂时的价格表现定义成CBD遭受价值低估。”他认为，CBD建设周期长，成本高，自然就会有一个市场培育的过程。另外，一位写字楼开发企业内部人士告诉记者：“深圳CBD写字楼现在卖不上价，这说明市场还在发育期。”他表示，这种价值低估现象与深圳CBD形成有很大关系，“国外很多CBD都是市场自发形成的，而国内CBD更多依赖的是政府规划，因此市场适应周期也会更长，但是以后CBD的发展前景仍是毋需置疑的。”
多元化商务空间引领中心价值
就城市发展的角度来说，深圳必须更全局地考虑，更外向地寻求经济融合区域，才能更有效地进行持续性发展。因此，在珠三角经济一体化的背景下，城市的商务空间也完全可能变得多元化。然而，在多元化的城市商务时代，CBD仍然会占据最核心的位置，因为无论是规划中对资源的占有、CBD各类产品的领先性，以及CBD各类商业信息、商业设施汇聚所带来的高额商务附加值等等，都决定了CBD会牢牢占据深圳城市商务的最顶尖位置，并以此推动深圳新一轮的城市升级。因此说建设与经营CBD价值，将成为深圳未来10年最重要的城市战略，并非言过其实。中心区的物业价值也最终会回归到合理位置。