高力国际：北京CBD写字楼竞争加剧

 
 
　　今年北京写字楼近50%的新增项目都将出自这个区域。2006年下半年新增的市场供应将超过60万平方米。
　　随着北京中央商务区地位的确立和加强，CBD区域写字楼的供应和需求表现在近年北京写字楼市场的表现一直是焦点。在第二季度CBD又是北京写字楼新增项目的主要来源区域。市场表现上，该区域大单交易依然频现，大型国有企业和海外基金频频出手，在市场上表现非常活跃。

   供需表现

　　今年第二季度CBD有中环世贸中心A、B座和通用国际中心两个项目入驻，为CBD区域提供16.5万平方米的新增供应量。中环世贸中心A、B两座被嘉德置地整栋购买，用于出租。通用国际中心A栋和B栋现在产权有不同的归属，B栋被德润房地产公司整栋收购，更名为德润大厦。截止到2006年第二季度，CBD甲乙级写字楼的总存量首次突破了200万平方米，达到了204.4万平方米的体量。新增供应见下表：

　　从需求上看，二季度日本Replus株式会社收购了华贸中心1、2号写字楼近12.4万平方米的面积，交易额达到24亿元，成为第二季度CBD表现最抢眼的写字楼交易。在商务氛围浓厚、发展日益成熟的CBD区域，一些有一定资金实力的企业纷纷在此购买写字楼物业，这充分显示了企业对该地区物业升值潜力的信心。

　　租金表现

　　CBD写字楼新增供应的持续增加，给区域写字楼的租金带来很大的压力。从二季度的租金表现来看，报价降至23.47美元/平方米·月(含物业管理费)，比前一季度下降了0.17美元/平方米·月(含物业管理费)。同时，也应该看到，目前的区域租金水平还是高出北京整体写字楼市场的租金水平(北京整体写字楼市场二季度的平均租金水平为21.79美元/平方米·月(含物业管理费))。

　　区域写字楼未来发展趋势

　　从我们掌握的市场数据来看，预计今年北京写字楼近50%的新增项目都将出自这个区域。2006年下半年新增的市场供应将超过60万平方米。而从需求上看，CBD区域投资活跃，不仅有海外基金整栋购买项目租赁，也有很多中小投资者长线投资。最近营业税征收的交易界定时间从2年延长至5年，客观上延长了一些投资型物业在租赁市场上存在的时间，同时，这也增大了CBD租赁市场项目之间的竞争压力。