天河北一写字楼回报率6％

 　 二手住宅价格上涨回报率却不断下滑

    今年以来二手住宅价格明显上涨租金却不涨反跌，导致高回报的住宅放盘量日益减少。而商业地产今年以来的涨幅相对较小，部分租赁旺地的租金价格较为坚挺，投资回报率还比较理想。

    楼盘情况

    业主降价10％带租约出售

    目前位于天河北的大都会广场放出一套中层单位，面积151平方米，业主经过两次降价之后目前的叫价为16000元/平方米，长期持有回报率可以超过6％。

    大都会广场坐落在高档写字楼云集的天河北路上,楼龄约12年左右，整个项目分为三部分，一是48层的大都会广场，一是28层的中国市长大厦，两栋楼通过三层的商业群楼连接，该写字楼交通非常方便，距离地铁站步行不到5分钟，曾经有IBM、高露洁等世界500强企业进驻，目前依然有广发证券等国内知名企业在其中办公。目前大都会广场的二手叫价大多在18000~20000元/平方米之间。

    目前放盘的这套单位，位于大都会广场的中层，西向望中石化大厦。面积为151平方米，业主急于脱手，因此放盘价格已较最初的18000元/平方米主动调低到16000元/平方米，目前租期还剩两年，租金为100元/平方米/月，因此投资者买入后即可收租。

    目前大都会广场的出租率达到九成，因此两年之后估计放租的难度也不会很大，管理费为25元/平方米。

    楼盘情况

    大都会广场在天河北价格居中

    天河北以及周边的体育东路和体育西路一直延伸至林和西路都是高档写字楼密集的区域，因此大都会广场周边也有众多的竞争者。其中与大都会广场档次相近、二手交易和租赁活跃的主要有位于林和西路上的耀中广场，该写字楼相对较新，楼龄5年左右，因此二手成交价格以及租金都高于大都会广场，最小户型为83平方米左右。位于体育东路上的南方证券大厦也是大都会广场的竞争写字楼之一，该写字楼的楼龄在11年左右，投资回报率也相对较高，户型以130平方米面积的中等户型为主，有少量85平方米左右的小单位。

    投资分析

    位于商业旺地保值能力强

    今年以来房地产市场的火爆令房产出租回报率出现回落，特别是住宅市场上二手成交价格上涨的同时租金价格却在下降。但写字楼物业的二手价格涨幅相对较小，而部分租赁旺地的租金价格维持坚挺部分还有所上涨，因此部分写字楼的投资回报率依然可以达到6％以上。

    中原地产商业部营业副经理夏新海表示，“自去年年底以来，天河北周边的写字楼二手价格上涨了10％~20％左右，而租金价格也上涨了10%左右，目前写字楼的平均投资回报率在6％左右”。

    夏新海表示：“大都会广场周边已经非常成熟，加上近两年价格已经经历了较大的上涨，因此增值潜力不大，但由于位于商业旺地保值能力较强，投资者宜长期持有收租。”

    风险提示

    写字楼税费高且有空置风险

    对于新手来说写字楼投资的风险大于住宅市场。

    一方面是由于写字楼的交易过程中税费较多，其中卖家有营业税、个人所得税、增值税等主要税费，买家的契税也高达3％；另一方面，写字楼投资还存在空置的风险，大都会广场的写字楼出租率为九成左右，有约一成租不出去，一旦出现这种情况投资者每月还要承担高额的管理费。

    新手指南

    宜选面积划分多样化的单位

    很多初次投资写字楼的投资者可能会倾向于选择一些面积较小的单位，这样投资门槛比较低。但此时一定要关注整个写字楼的规划，如果整个写字楼都是分割成小面积单位出售，可能会因为进驻该写字楼的公司档次低、流动性大，从而影响整个写字楼的形象进而降低租金回报。

    此外，当经济情况不好的时候，这种写字楼由于小业主太多容易相互压价从而影响收益。因此新手宜选择那些面积划分比较多样化，大、中、小面积都有一定比例的写字楼，选择其中的小面积单位作为初次投资的对象。