成都租赁写字楼 制造业金融业是大户

 　 近日，高纬环球研究部发布了成都写字楼市场最新的租赁动态调查。根据该调查显示，成都目前甲级写字楼租赁市场中，最大的客户群体是来自制造业和金融业的租户，分别占据了整个写字楼租赁市场27.2%和21.2%的面积。另外，虽然2009年第二季度成都无新增甲级写字楼供应，市场空置率继续降低，但第二季度成都的写字楼租赁市场仍然处于较低迷的状态。

    制造业和金融业占了近一半

    金融危机让大量外资企业压缩成本，缩减办公面积，搬往乙级写字楼或工业园区。国内企业受金融危机相对较小，且由于目前整个甲级写字楼价格的下降，国内企业正成为甲级写字楼的主力军，并依据行业的不同，他们租赁的面积从400平方米—2000平方米不等。

    根据高纬环球发布的该份资料显示，制造业和金融业中的企业仍然是甲级写字楼最大的用户，分别占用27.2%和21.2%的面积，其次就是房地产行业和商业服务行业的租赁，分别占据了12.6%和10.2%的面积份额。国内企业占用了整个租赁市场59.8%的面积，外商投资企业占用了整个租赁市场40.2%的面积。

    从租户使用面积的调查来看，中央商务区、南区的写字楼租户主要做咨询服务业、金融业、商业零售业，因此在中央商务区和南区客户的租赁面积多为200平方米—500平方米，而一些国际知名金融银行企业的租赁面积以1000平方米—1500平方米为主。

    供应量低但客户群体较稳定

    二季度，成都无新增甲级写字楼供应，市场空置率继续降低，达到23.1%，现有甲级写字楼存量460，000平方米，乙级写字楼存量：891，000平方米。二季度写字楼租赁市场仍处于较低迷的状态，甲级写字楼有效净租金继续小幅下跌，比上季度下跌了2.9%至128元/平方米/月。中央商务区本季度下跌幅度最小，仅为1.5%。南区和东大街区下跌相对较多，分别为4.7%和3.6%。全市乙级写字楼有效净租金仍然下跌了0.6%至78.6元/平方米/月。

    “写字楼租赁市场虽然低迷，但是客户群体对租赁区域的选择仍然显得较为稳固。”美国高纬环球物业(咨询)上海有限公司成都公司总监王艺告诉记者，像目前成都的租赁市场中央商务区就云集了微软、IBM、法国航空、通用电气、索尼等企业，而南区则入驻了戴尔、ABB，、法国安盟保险、Mueller、马来西亚航空、华夏银行，国家开发银行等企业，东大街有华侨银行、富士施乐、长江商学院、太古地产等企业，南延线有SAP、阿尔卡特朗讯、中国移动，盛大网络，华为，NEC、赛门铁克等。

    “另外，也有一些客户出现搬离以前的区域，进驻到新的甲级写字楼办公。”像在今年第二季度中大面积成交的就包括诺基亚搬迁至力宝大厦，租赁整层面积，泰康人寿租赁力宝大厦660平方米用于设立其电话营销中心。

    甲级供应增加租户优惠更多

    根据高纬环球提供的该份调查显示，短期内，成都甲级写字楼实际净租金将保持不变，空置面积将逐渐被吸纳，成都大量的甲级写字楼供应集中在2010至2011年之间，未来三年将提供超过740，000平方米的写字楼面积。

    在这些增加的写字楼面积中特别值得一提的是，成都的写字楼开发商开始通过把绿色技术应用到最新的项目中来响应全球可持续发展的趋势，像位于市中心中央商务区的顶级写字楼仁恒置地广场，就采用了环

    保节能系统，包括冰蓄冷空调系统和热回收系统，不仅节约能源而且在运转时几乎不产生污染。该项目还第一次在成都设置了可加设室内楼梯的楼层，为多楼层品质租户提供了方便，今年年底就将交付装修，明年二季度交付使用。

    这份调查还预测，由于受未来3个月无新增甲级写字楼租赁供应的影响，成都写字楼市场的租金将不会发生大幅波动，整个市场将保持一种平稳状态。但后期将随着成都甲级写字楼市场供应量的增加，租金水平将会出现一些变化，未来6个月内实际净租金水平将会出现中央商务区和现在持平，而东大街和南区等写字楼区域将会出现小幅下跌。反过来，这对写字楼租赁客户来说无疑将是一个很好的局面，他们完全可以开始有选择的进行租赁物业的综合考虑，而在租赁策略上，重要的租户也可以因此得到更多的优惠条款，如优惠租金，给予更长的免租期，增加物业增值配套等等。