北京商业地产：中档品牌仍持扩张势头

　　中档品牌依然保持扩张的势头

　　在2009年第三季度，北京零售物业市场的亮点就是中档品牌依然保持扩张的势头。例如Asobio在北京来福士广场新开了北京的第一家店。H&M在国瑞城购物中心和来福士广场的店铺在本季度陆续开业。ZARA、Uniqlo和Bershika 也分别在位于中关村的华宇购物中心开业和签约。本季度也有一些电影院和超市在新的商场或购物中心签约。由于市场竞争激烈，开发商们对于一些以前未曾进入中国的国际品牌更感兴趣，而对于国际零售商来说，也希望继续开拓中国市场。例如GAP、 River Island 正在积极地了解北京市场。国际奢侈品品牌在经历了上半年观望之后，转向积极关注市场变化，开始着手明年度的开店计划。

　　本季度有两个项目竣工。前门大街建筑面积达56,491平方米。目前开业的商家有103家。其中不乏国际品牌，例如ZARA、New Balance、H&M、Uniqlo 以及Swatch等品牌。赛特奥莱在本季度开业，总建筑面积达到40,000 平方米，是北京第一家纯欧美式的品牌折扣店。同时，在本季度一些新项目由于预租率不足或其它原因，推迟到下一个季度或者是2010年开业。例如长安Mall、北辰购物中心-绿色家园以及国贸三期等项目。在今年的优质商业物业市场，品牌折扣店以及中档定位的项目更受开发商的推崇。例如赛特集团在顺义新开的奥特莱斯店、晨曦百货将其在富力购物中心的商场改为奥特莱斯店。

　　本季度租金较上个季度持续下滑，至人民币500每月每平方米，环比下降5.4%，较去年同期下降了17%。由于新入市项目的入驻率较高，本季度空置率与上季度持平,为16.1%。“在第四季度将会有195,371平方米的新增供给进入市场，这些新项目将会推高整体市场的空置率，同时很多零售商会利用大量潜在新增供应的市场机会，加大与业主方的谈判筹码，预计下一季度市场平均租金将进一步下滑。”仲量联行华北区总经理张志贤表示。

　　高档住宅市场

　　租赁需求回升，售价快速上涨

　　三季度，高档住宅租赁市场进入一年中的旺季。表现为一些来自于日本及欧洲的跨国企业在本季度增加外派至北京外籍人员的数量，在一定程度上推动了市场的新增租赁需求。服务式公寓市场存量较大，一些定位于小户型的服务式公寓项目积极地抢占短租市场，接受七天以下的短期租约，在一定程度上加剧了高档酒店市场的竞争。本季度，整体租金保持了小幅下滑趋势，高级公寓与别墅的租金分别为人民币82每平方米每月和人民币109每平方米每月，环比下降了3.7%与0.3%，而服务式公寓的租金则比上季度下降2.2%，达到人民币172每平方米每月。“虽然北京高档住宅租赁市场正在积极地从经济危机的影响中恢复，但是在第四季度将进入北京传统的租赁淡季，受新增供应增加而市场需求增长放缓的影响，预计在2009年底，住宅租赁市场的平均空置水平维持在20%左右水平，而租金也继续呈小幅下降的态势。”仲量联行北京企业住宅服务部主管张红指出。

　　第三季度，北京的高档住宅销售市场供需两旺，平均售价呈加速上涨的趋势。由于四环路以内的大规模住宅开发用地已较为有限，拥有一定的社区规模，占据了优越的自然环境、成熟的商业环境及教育资源的高档公寓普遍取得了良好的销售业绩。由于市场成交量的回暖以及后期产品的升级，很多高档公寓售价环比上季度有了大幅度的拉升，本季度高档公寓的平均售价已达到了人民币24,510每平方米，比上一季度上涨了9.7%。高档别墅市场的需求也表现得十分旺盛，本季度平均售价达到人民币20,594每平方米，比上一季度上涨了6.2%。在第四季度，高档住宅价格的上涨空间将明显放缓，同时预计成交量将比本季度有所下降。

　　工业物业市场

　　大量的新增供应和高空置率继续对租金造成压力

　　第三季度，市场进出口额相比今年前几季度有所增长。在物流市场，活跃的物业升级更新的租赁需求带动了吸纳量的显著上升，许多公司搬迁到拥有更高品质的厂房和物流设施的通州物流园和北京空港物流园。然而，不断进入市场的新增供应进一步推高空置率，并达到新的历史水平，本季度空置率上升5.5个百分点达到32.7%。对于工业厂房市场，净吸纳量值在今年以来首次表现为净增长，但仍有一些公司在缩小他们的工业厂房租赁面积。本季度厂房市场的空置率稳定在24.5%，环比微降0.2个百分点。

　　随着需求逐步回升，业主也通过提供免租期以及装修等优惠政策来吸引客户，这些租金政策使得有效租金进一步降低。本季度北京物流市场的平均租金环比下跌了2.8%，达到每月每平方米人民币24.8元。而厂房市场的平均租金稳定在每月每平方米人民币27.9元。北京持续强劲的零售需求将给予物流市场以积极发展的信心，但在未来12到18个月中，12万平方米的新增物流物业面积将持续推高市场的空置率，并对租金造成压力。“预计到2009年年底，三分之一的物流物业设施将为空置。在工业厂房市场上，尽管对于厂房物业的需求将随着国内和国际市场的回暖也逐步恢复，但租金也仍然会因为大量的新增供应而存在很大的压力。”仲量联行北京工业部主管罗蔷蔷表示。

　　投资市场

　　物业投资市场活跃，土地市场继续升温

　　本季度，在整体房地产市场需求迅速回暖的背景下，有实力的机构投资者加强了对于北京市场的投资力度。几宗位于核心商业区内长期处于烂尾或停工状态的高端物业被新的投资者整体收购或者获得了新的资金注入。这些项目在长期的停工期间一般均进行了多次的融资，在一些权益与产权方面存在或有的风险，因此新的投资方在资金实力、处理前期投资者利益及后期产品的重新定位与策划中都需要有很强的实力，才能控制好项目的后期开发。同时，也有几宗涉及写字楼的大宗购买交易成交，新兴的IT企业和有实力的能源类公司是写字楼自用投资的重要买家。

　　部分地区的土地成交价不断创出新高，楼面价格超出当前住宅销售价的50%，反映出开发商们对未来2 — 3年的房地产市场前景持乐观的态度。“土地价格过快上涨对于房价的潜在推动已引起了政府相关主管部门的重视，预计未来的土地市场交易中，‘高价’将不再被作为企业中标的唯一标准。”仲量联行中国投资部主管翰德伟表示。